Bankdan olingan kreditlarni qanday sotib olish mumkin?
Banklar garovga olish evaziga uylarni sotib olganligi sababli ko'chmas mulkka ega. Bank kitoblarida uylar REO deb ataladi, ya'ni "ko'chmas mulk egasi" uchun qisqartma. Banklar garovga olish yo'li bilan uylarga mulkka egalik qilishganida, odatda, hech kim sud binosida mavjud bo'lgan ipoteka (garov) ning minimal miqdorini yoki bankni hech kimga tegmaydigan minimal buyurtmani taklif qilish uchun hech qanday qadam tashlamagan.
Er yuzida garovga qo'yilgan mablag'lar foydali bo'lmaganday ko'rinmasligi mumkin. Ayniqsa, agar bank avvalgi ipoteka egasi tomonidan bankka qarzdor bo'lgan miqdor uchun ochiq bozorda o'z inventarini sotmoqchi bo'lsa. Biroq, REO siz uchun foydali bo'lishi mumkin bo'lgan kamida ikkita sabab:
- Agar mol-mulkka ikkita kredit berilsa (bu kunlarda keng tarqalgan bo'lsa), ikkinchi kredit beruvchiga ba'zan pulni tortib bo'lmaydi. Agar ikkinchi kredit beruvchining birinchi qarz beruvchiga qaytarma to'lovlarini tashkil etmasa va o'z shaxsiy sug'urtalash jarayonini boshlasa , ikkinchi kredit beruvchi garovga qo'yiladi. Ko'pgina ikkinchi ipoteka qiymati 20% yoki undan ko'proq original bozor qiymatini tashkil etadi .
- Bank odatda o'z inventariga o'tirishni xohlamaydi. Garchi sud binosida garovni sotish paytida investor yoki uy sotib oluvchidan minimal taklif olmaganligi sababli, bank bu REO uyini kamroq evaziga sotib olishni talab qilishi mumkin. Uning ichki hisobiga bog'liq.
REO ro'yxat agentlarini topish
Haqiqiy hulosalarni topish uchun internetda ko'plab joylar mavjud. Biroq, ularni MLS da topishingiz mumkin. Xaridor agentingizdan "REOs" uchun MLSni qidirishni so'rasangiz, ehtimol, juda kichik hovli ko'chmas mulk bo'yicha agentlaringiz sizning mahallangizda sotish uchun REOlar ro'yxatiga ixtisoslashganligini bilib olasiz.
REO ro'yxat agentlari haqida maslahatlar:
- Ko'pgina REO listing agentlari faqat REO'lar ro'yxatini ko'rsatadi, mulkning boshqa turi yo'q.
- REO listing agentlari odatda o'z biznesiga qarshi banklarga chegirmalar berishadi , chunki bu agentlar miqdori bo'yicha ishlaydi va ba'zan aktivlar menejeri darhol kesiladi.
- REO listing agentlari juda ko'p REO sotish yoki ikkilangan agentlik sifatida faoliyat olib borishadi. Ikkala agentlikda REO listing agenti ham ro'yxatga olish komissiyasini, ham xaridorning agenti komissiyasini oladi.
- Xaridor agentlarini jalb qilish uchun, ko'plab banklar buyurtmachining agenti komissiyasini diskontlashda buyurtmachining agentiga komissiyaning katta qismini taklif qiladilar.
- REO listing agentlari odatda sotuvchini emas, balki xaridorni anglatadi. O'zingizning vakillik qilishingizni xohlaysizmi, deb o'ylaysiz.
- REO listing agentlari odatda o'zlari bajarayotgan ish hajmiga qarab yuqori ishlab chiqaruvchi agentlardir. Ular, odatda, xaridorlar bilan ko'p vaqt sarflamaydilar.
- Ba'zi REO listing agentlari shunchalik bandki, ular dala qo'ng'iroqlariga yordamchilarni jalb qilishadi. Ko'pchilik o'z shaxsiy mobil telefon raqamini bermaydilar, bu esa muloqotni qiyinlashtiradi.
Xaridorning agentini yollash
Agar siz banklar bilan muzokaralar olib boradigan to'g'ridan-to'g'ri tajribangiz bo'lmasa , o'z xaridoringiz agentini yollash orqali yaxshi vakillikka ega bo'lishingiz mumkin.
Agar agentni tanlashdan oldin, bir nechta variantni tanlang va ko'chmas mulk bo'yicha agentlarni suhbatga yaxshi moslashtiring.
- Qabul qiluvchining agenti manfaatlarini himoya qilish uchun ishonchli javobgarlikka ega.
- Xaridining agentlari sotuvchini ifodalaydi. Hatto sotuvchi o'z komissiyasini to'layotgan bo'lsa ham.
- Qabul qiluvchilarning agentlari odatda sotuvchi tomonidan to'lanadi. Bu sizning xaridorning agentini ijaraga olmagani degani emas.
- Xaridorning agentlari sizdan agentning topshiriqlarini belgilab beradigan va komissiyani kim to'layotganini belgilaydigan, xaridorning brokerlik shartnomasini imzolashingizni so'rashi mumkin.
- REO bilan ishlash tajribasiga ega bo'lgan xaridorning agenti bilan ishlashni o'ylab ko'ring.
REO bilan muzokaralar olib borish
Ro'yxat bozor uchun nisbatan yangi bo'lsa, bankning so'ragan narxidan juda ko'p farq qilmasligi mumkin. Bozorda 30 kundan ortiq vaqt davomida uylarda takliflar qilsangiz, ko'proq muzokaralar kuchiga ega bo'lasiz.
Bu erda ko'proq maslahatlar:
- Banklar nom va escrow kompaniyalari bilan katta miqdordagi chegirmalar haqida muzokaralar olib bormoqda. Agar siz bankning nomini / eskriv kompaniyalaridan foydalanishni tanlasangiz, unda sizning kompaniyangiz haq to'laydi. Umuman olganda, bank tomonidan to'lanmagan, lekin xaridor tomonidan to'lanadigan to'lovlar yanada yuqori bo'ladi, chunki unvoni va egalik badallari ko'pincha xaridorlar zaryad qilish orqali ushbu chegirmalardir.
- Ko'pgina banklar xaridor uchun odatdagi yopilish xarajatlarini to'lashdan qochib bormoqda. O'tkazmalar soliqlari , tuman va davlat to'lovlari kabi ba'zi to'lovlar bank emas, balki xaridor tomonidan to'lanadi. Banklar tez-tez zararkunandalar hisobotlari , ta'mirlash yoki uy kafolatlari rejalarini to'lamaydi.
- Ba'zi banklar barcha shartlar og'zaki tomonlar o'rtasida o'zaro kelishib olinmaguncha, qarshi taklifni imzolamaydi.
- O'zingizning sotib olish shartnomasini yoki sizning standart sotib olish shartnomangizga qo'shimchalar kiritish uchun bankni kuting. Uni yaxshilab o'qing va tushunmaydigan bo'lsangiz, ko'chmas mulk bo'yicha advokatni so'rang. Siz bankning advokati bilan tuzilgan shartnoma tuzishingiz mumkin, bu sizning foydasiga emas.
- Agar bank sizni taklif qilmasa va siz taklifni rad etsangiz, yana 30 kun kutib turing va dastlabki taklifingizni qayta rasmiylashtiring.
- Bankdagi taklifingizga javob uchun 10 kun kutishingiz mumkin. Sabrli bo'ling. Men bilaman, ba'zi banklarning javob berish uchun uzoq vaqt talab qilishi mumkinligini aqldan chiqaradi, lekin ular mumkin.
- Bank sizga sizni oldindan tanlab olish uchun ariza berishingizni so'rashi mumkin; ammo sizning kreditingizni ushbu bankdan olishingiz shart emas.
- Agar siz oldindan belgilangan muddatgacha yopiq bo`lmasangiz, bank ushbu sana o`tkazgan har bir kun uchun sizga jarima solishi mumkin. Agar taklifni topshirishdan oldin o'z kredit beruvchingizdan kredit oldindan ma'qullanadigan xatingiz borligiga ishonch hosil qiling va kutilmagan kechikishlarsiz qarz beruvchidan moliyalashni olishingizga ishonch hosil qiling.
- Ehtimol, uyingizni "xuddi shunday" sotib olishingiz so'raladi. Haqiqiy qarzlarni sotib olishda kamchiliklar mavjud. Taklifingizni uyni tekshirishga o'rgating . Sug'urtalash uylaridan olib qo'yilgan tovarlar bo'yicha ba'zi sotuvchilar.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.