Qisqa savdoni amalga oshirish juda qiyin, juda ochiq, lekin sizda ikkita kredit mavjud bo'lganda ham qiyin - bu ikki marta bosh og'rig'i. Men sening og'riqni his qilyapman. Chunki siz birinchi kredit beruvchining hamkorligiga muhtojsiz, ikkinchidan, ipoteka egasi ushbu kreditni ozod qilish kerak.
Birinchidan, garovga qo'yilayotgan narsalarga bir ko'rib chiqaylik:
Kreditorlar o'rtasida prognozlash pozitsiyalari
Uy sotib olishga yordam beradigan ikkinchi garovni olib tashlasangiz yoki garov evaziga qarz olsangiz, bu haqiqatdan ham muhim.
Ikkinchidan, kredit beruvchining o'zi birinchi o'rinda turadigan bo'lsa, ikkinchi o'rinda turadi. Odatda, birinchi holatda bo'lgan ipoteka beruvchisi lavozimga bo'ysunmaydi.
Birinchi navbatda, garovga qo'yish jarayonidan olinadigan birinchi navbatda. Bu degani, ikkinchi kredit beruvchining kim oshdi savdosi yoki sotilishdan tushadigan mablag' olishi yoki mol-mulkni olish uchun birinchi bo'lib bo'lishini xohlasangiz, ikkinchi kredit beruvchining o'z garovga qo'yish jarayonini boshlashi kerak.
Mamlakatning aksariyat qismida bu ikkinchi kredit beruvchining dastlabki qarz beruvchiga qaytarma to'lovlarini amalga oshirishi, birinchi kreditorning badalini to'lash uchun Standart va tegishli xarajatlarni to'lashi kerak, so'ngra o'zining "Default" bayonnomasini yuborishi kerak. Agar ikkinchi kredit beruvchisi buni qilmasa, ikkinchi kredit beruvchining garovga qo'yilishida yo'q bo'lib ketishi va hech narsaga ega bo'lmasligi mumkin, ayniqsa, agar pul etish uchun etarli mablag 'bo'lmasa.
Ikkinchi kredit beruvchining uyini qiymatini tekshirgandan keyin, dastlabki pulni olib qo'yganligi haqida bildirishnoma olganida, ko'p sonli ikkinchi kreditorlar o'zlarining garovga qo'yish jarayonini boshlamaydilar. Ular bu qarashni oladilar, chunki ikkinchi kredit beruvchining garovga olish xarajatlarini qoplash uchun etarli mablag' bo'lmasligi mumkin.
Ushbu harakatsizlik ikkinchi kredit beruvchini zaif holatda qoldiradi.
Qisqa savdolarni yopish uchun sarf-xarajatlar qancha to'lanadi
Agar sotuvchi ko'chmas mulk bo'yicha agent bilan bitim tuzgan bo'lsa ham, kredit beruvchining komissiyani qayta ko'rib chiqishi ehtimoldan yiroq emas. Kreditorlar an'anaviy to'lovlardan kam haq to'lashadi va tranzaktsiyalarning har qanday xarajatlarini kamaytirishga harakat qilishadi.
Yopilish xarajatlarini yanada kamaytirish uchun kreditorlar odatda to'lashdan bosh tortadigan to'lovlar ham bor. Ular:
- Bosh sahifa Kafolat rejalari
- Zararkandlarni tekshirish va zararkunandalarga qarshi ish
- Uyingizda guvohnomasi
- Kanalizatsiya nazorati
- Buyurtmachilar tomonidan ta'mirlash talabi kabi ta'mirlar
- Xaridorning yopilish xarajatlari uchun kreditlar
Qisqa savdoda ikkinchi kreditor bilan muzokaralar olib borish
Sizning vaziyatingiz qisqa muddatli savdo talablariga mos kelishini va siz barcha kreditorlarning talablarini bajarganingizni aniqladik. Bundan tashqari, tayyor va malakali xaridorni topdingiz - hali o'rmondan chiqmadingiz.
Sizning yopilish xarajatlaringiz 5% yoki $ 4,250 ni tashkil qilaylik. Yakuniy xarajatlarni $ 85,000dan sotish narxidan tushirib yuborganingizdan so'ng, taxminan 81 000 AQSh dollari qoladi. Keling, bu ikkita kreditor o'rtasida urushqoqlikka aylanadi.
Umuman olganda, birinchi muzokaralar ikkinchi kredit beruvchini kichik miqdordagi taklifni taklif qilishdir. Keling, bu 55.000 dollarlik ikkinchi kredit balansiga nisbatan juda ko'p ko'rinmaydi, chunki siz kredit beruvchini $ 54,000 yo'qotishni so'rayapsiz.
Boshqa tarafdan, agar ikkinchi kredit beruvchidan voz kechsa, u hech narsa qila olmaydi.
Ko'rinishidan, yosh kreditorlarning yuzlarini qarshilash uchun burunlarini kesib tashlash ko'rinadi. Ammo bu erda birinchi qarz beruvchi bitim tuzish uchun biroz ko'proq berishga qodir. Mening tajribamga qaraganda, birinchi holatda qarz beruvchi qarzdorlarning ko'pchiligi, hatto 90% miqdorida qarz olishga rozi bo'lishdi, bu esa 85 000 AQSh dollari miqdoridagi kreditni anglatadi, qarz beruvchi esa 76,500 AQSh dollarini oladi.
Tarmoq $ 81,000 bo'lsa, xarajatlarni qoplagandan so'ng, birinchi qarz beruvchining ikkinchi kreditorga taklif qilishi mumkin bo'lgan 4500 AQSh dollarini qoldiradi. Ikkinchi kredit beruvchining kreditni berishga rozi bo'lishi kerak. Agar shunday bo'lmasa, qisqa muddatli sotuvlar rad etiladi va birinchi qarz beruvchi garovga olingan mulkni egallashi ehtimoldan uzoq bo'ladi va ikkinchi kreditni bekor qiladi.
Qaror qabul qilingunga qadar muzokara olib boring. Esda tutingki, birinchi va ikkinchi savdo-sotiqning qisqa muddatli ishlarini bajarishdagi ulushi bor.
QAYD: Kaliforniyadagi kichik sherigining sabablaridan biri, hamkorlik qilishdan voz kechishi mumkin, agar qarz 1 dan 4 gacha bo'lgan qarzni qarzga oladigan qarz bo'lsa. Bunday holda, agar ishonchli shaxsning savdosi paytida garovga qo'yilayotganda ikkinchi kreditor yo'qolsa, u holda ikkinchi kredit beruvchining kamchilikni bartaraf etishi mumkin. (Roseleaf Corp. Chierighino'ya qarshi, 59-son. 2d 35 (1963).)