Savol: Qisqa savdoda sotuvchi kim?
O'quvchi shunday deb yozadi: "Men o'z uyimni bozorga qisqa vaqt davomida sotishim bilan juda ko'p hujjat topshirganman, shuning uchun nima qilishni va'da qilganimni eslay olmayman. sotish uchun sarflanadigan xarajatlar, lekin u men uchun bu kabi ko'rinmaydi, u menga taklifnoma yubordi. "Sotuvchi o'z nomini va egalikni to'lashni taklif qilmoqda" deb aytdi. Bu menmi yoki bankmi? Mulk solig'ini kim to'laydi? Qisqa savdoda sotuvchi kim? "
Javob: Birinchidan, aytaylik, sotuvchining kimni qisqa muddatli sotilishiga qiziqtirgan bo'lsangiz, yolg'iz emassiz. Hatto bu savolga javobni bilish kerak bo'lgan sotuvchilar ham buni bilishmaydi. Hatto bu savolga javob beradigan agentlar ham yo'q. Sizning agentingiz sizning bankingiz qisqa muddatli sotishda barcha xarajatlarni bankka to'layotganligi sababining bir qismi. Lekin sizning agentingiz to'liq aniq emas va oson yo'lni topish mumkin.
O'zingizning agentingiz bilan bog'liq bo'lgan ishonchli masalaga ega bo'lishingiz mumkin. Agar razvedka agenti siz bilan tuzilgan shartnoma imzolasa, u agentlik siz bilan ishonchli munosabatlarni yaratadi. Bu sizning manfaatlaringiz uchun agentingiz ishlashi kerak degan ma'noni anglatadi. Fiduciary mavjud bo'lmasa, agentingiz siz uchun bu ishni qilish qiyin. Agentingiz bilan ishonchli bo'lishi uchun agentingizga ishonishingiz kerak. Ishonsangiz, ishonchli munosabatlarni sindirib qo'ygan bo'lasiz.
Mening taklifim sizning agentingizdan sizga ishonchni ochib berishni va qisqa muddatli sotuvda kim sotuvchini tushuntirishini so'rayman.
Bu sizning agentingiz uchun qiyin vazifa bo'lmasligi kerak va aslida sizning agentingiz tomonidan ma'qullashadi.
Qisqa sotishdagi xarajatlarni kim to'laydi?
Qisqa muddatli sotish, harajatlar haqida gap ketganda, boshqa hech qanday operatsiyadan farq qilmaydi. Yakunlovchi bayonnomangiz va to'lanadigan to'lovlar boshqa har qanday ko'chmas mulkka o'xshash.
Bu shunday ishlaydi:
- Aytaylik, uyingizni 100 ming dollarga sotmoqdasiz. Siz sotuvchisiz.
- Qabul qiluvchilarni sizga 100,000 AQSh dollari miqdorida pul to'lashi mumkin. Bu muhim emas. Oxir-oqibat, siz 100 000 dollar oladi.
- Birinchidan, siz komissiyani to'laysiz. Agar u 7% bo'lsa, siz listing brokeriga $ 7000 to'laydi. Ro'yxat brokeri keyinchalik listing agenti, xaridorning brokeri va xaridorning brokeri xaridorning agentini to'laydi. Hatto 7000 dollardan pul to'layotgan agentlarning kichik agentlari ham bo'lishi mumkin, ammo aslida sizning 93.000 dollaringiz qolgan.
- 93.000 dollardan, ehtimol, sizning harajatlaringiz uchun 3000 dollar. Ushbu to'lovlar boshqa harajatlar qatorida, unvon to'lovlari, eskirish to'lovlari, ro'yxatdan o'tish to'lovlari, mulk solig'i to'lanadigan soliq, soliq imtiyozlari, transfer to'lovlarini o'z ichiga olishi mumkin. Agar barcha to'lovlar 3000 dollarni tashkil qiladigan bo'lsa, masalan, endi siz 90 000 AQSh dollari qolasiz.
- $ 90,000 Sizning sof daromadingiz . Siz pulni ushlab tura olmaysiz, chunki siz bankni qarzdingiz. Ehtimol, siz bankni 90 ming dollardan ko'proq qarzdor deb hisoblaysiz, lekin agar bank sizning uyingizni bankka tegishli uy sifatida sotmoqchi bo'lsa, bank sizga eng qisqa muddatli sotuvga taklif etilgan 100,000 dollar bo'lishi mumkin.
Shuning uchun, bank 100,000 dollarlik bozor qiymati bo'lgani uchun bank bundan ortiq pul topa olmaydi, chunki sizning bankingiz $ 90,000 ni qabul qiladi. Qisqa savdo va muntazam bitimlar orasidagi yagona farq, siz ko'rib turganingizdek, siz cho'ntagingizga pul qo'ymasligingiz. Muntazam bir operatsiyani bajarish paytida siz bankni to'lashingizdan keyin daromadlarni yig'ib olasiz, chunki sizda tenglik deb ataladi. Qisqa savdoda sizning tengsizligingiz yo'q, chunki siz o'z sarmoyangizni yo'qotdingiz .
Bu siz sotuvchisiz. Bank sotuvchi emas. Egasi sotuvchidir va egasi savdoni sotishdan tushadigan xarajatlarni qoplaydi.
Bank shubhasiz Qisqa savdo sotuvchisi bormi?
Ba'zi odamlar bankni sotishning sotuvchisi deb hisoblashadi, chunki bank evaziga sotiladigan uyga qaraganda ko'proq pul qarzdor, ammo bu to'g'ri emas. Chunki sotuvchi sotuvchiga uyni uy egasiga sotmaguncha sotuvchi bilan qoladi. Sotuvchi egasi.
Garchi bu aslida bu tarzda ishlaydi. Ayt, bankingizga 200 ming dollar qarz berasiz, lekin sizning uyingiz faqat 100,000 dollar turadi. Agar bank sotishdan tushgan daromaddan 10,000 dollar yo'qotib qo'ysa, savdoning sof daromadi faqatgina 90,000 AQSh dollarini tashkil etadi, bu bankni juda qiziqtiradi va sotish uchun sarflanadi.
Garchi bank sotish narxini to'lamasa ham, bank har qanday to'lovni sotuvchi to'lashni bankning cho'ntagiga solishi mumkin. Chunki bank qolgan pulni oladi. Shuning uchun bank sotuvchining xarajatlarni qoplashdagi qancha pul sarflashiga g'amxo'rlik qiladi.
Lekin sotuvchi hali ham sotuvchi va bank hali ham bankdir.
Agar bank qisqa muddatli sotishda ma'lum bir yig'im yoki xarajatlarni avtorizatsiya qilmasa, kim to'laydi? Agar ish haqi ruxsatsiz bo'lsa, demak, bank bu yalpi daromaddan chegirib tashlashga ruxsat bermaydi. Lekin haq to'lash kerak. Qisqa savdoning aksariyat qismida xaridordan ruxsatsiz to'lovlarni to'lashni so'rayman.
Odatda, ruxsat etilmagan to'lovlarni to'lash tartibi bo'yicha kelishib olinadi. Biroq, HAFA qisqa muddatli sotishda , sotuvchiga ortiqcha pul to'lashga ruxsat berilmagan. HAFA qisqa muddatli sotuvlar endi foydalanilmaydi. Kaliforniya shtati, SB 458, Kaliforniyadagi qisqa muddatli sotuvchilardan hech qanday haq to'lashni taqiqlab qo'yadi, chunki Kaliforniya Konventsiyasi 580e tomonidan tasdiqlangan.
Yozish vaqtida Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyadir.