Qanday qilib ipotekalar ishlaydi?
Agar ipotek, qarzdorga qarzni kafolatlash uchun garov sifatida mulkdan foydalanishga imkon beradigan bitimdir.
Ko'pgina hollarda bu atama uy kreditini anglatadi: Agar siz uy sotib olish uchun qarzni to'lamoqchi bo'lsangiz, shartnoma imzolaysiz. Agar shartnoma imzolansangiz, qarz beruvchining qarzni to'lash uchun zaruriy to'lovlarni amalga oshirmasligingiz kerak. Eng muhimi, bank mulkni garovga olishda olib ketishi mumkin - bu sizni uyni sotish uchun ko'chirishga majbur qiladi.
Sotishdan tushadigan mablag'lar sizning mulkingiz bo'lgan qarzingizni to'lash uchun ishlatiladi.
Ipoteka shartnomasi:
«Ipoteka» va «uy krediti» atamalari ko'pincha bir-birining o'rniga ishlatiladi. Texnik jihatdan, ipotek sizning uy kreditini imkoni beruvchi shartnoma - kreditning o'zi emas. Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar bo'yicha shartnomalar yozma shaklda bo'lishi kerak va ipoteka sizning kreditoringizga uyingizda ushlab turish huquqini beruvchi hujjatdir.
Ipoteka sotib olish mumkin bo'ladi
Ko'chmas mulk qimmat. Aksariyat odamlar uy sotib olish uchun mablag' to'plashda etarli mablag'ga ega emaslar, shuning uchun ular 20 foizlik pensiya to'lashadi va qolganlarini qarzga olishadi. Ko'plab bozorlarda yuz minglab dollarlarga ehtiyoj qolmoqda. Banklar nafaqat sizning riskingizni kamaytirish uchun sizda katta pul berishga tayyor.
Banklar uchun xavfsizroq: Banklar siz sotib olayotgan mulkni garov sifatida foydalanishingizni talab qilib o'zlarini himoya qiladilar. Buning uchun mulkni garov sifatida "garovga qo'yasiz", va garov - "ipotek". Sizning kelishuvingizning nozik tazyiqlarida bank sizning uyingizga yollash uchun ruxsatnoma oladi, agar kerak bo'lsa, ularni ushlab olishlari mumkin.
Ko'proq qulay kreditlar:
Qarzdorlar ham ushbu tadbirdan foyda olishadi. Qarz beruvchiga xavfni kamaytirishga yordam berish orqali qarzdor foiz stavkasini to'laydi. Ipotekalarni ko'pincha iste'molchilar (jismoniy shaxslar va oilalar) foydalanadi, lekin korxonalar va boshqa tashkilotlar ipotekaga mol sotib olishlari mumkin.
Ipotekaning turlari
Bir necha turdagi ipoteka turlari mavjud va terminologiya tushunchasi sizning vaziyatingiz uchun to'g'ri kreditni tanlashingizga yordam beradi (va noto'g'ri yo'ldan ketishdan saqlanish).
Shunga qaramay, agar siz yopishqoq bo'lishni istasangiz, biz turli turdagi kreditlar haqida gapiryapmiz - har xil turdagi ipoteka turlarini emas (garov evaziga to'lovlarni to'xtatganda sizni garovga olishlari mumkin).
Ruxsat etilgan ipotekalar eng oddiy kredit turi hisoblanadi. Siz kreditning barcha muddati uchun bir xil to'lovni amalga oshirasiz (agar siz to'lamasangiz, qarzdan tezroq xalos bo'lishga yordam beradi). Ruxsat etilgan foiz ipotekalari odatda 30 yoki 15 yil davom etadi, garchi boshqa shartlar eshitilmasa ham. Ushbu kreditlar bo'yicha matematika juda oddiy: kredit summasini, foiz stavkasini va qarzni qaytarish uchun bir necha yilni nazarda tutgan holda kredit beruvchingiz qat'iy belgilangan oylik to'lovni hisoblab chiqadi.
Ruxsat etilgan kreditlar juda oson, siz ipoteka to'lovlarini va o'zingizning to'lov jarayonini hisoblashingiz mumkin ( elektron jadvallar va onlayn shablonlar osonlashtiradi). Ushbu hisob-kitoblar kreditorlar bilan taqqoslashda qanday qarz olishga qaror berishingizga yordam beradigan qimmatli mashqdir. Uzoq muddatli kreditning qarz olish muddati davomida yuqori foizli xarajatlarga olib kelishini ko'rishingiz sizni hayratda qoldirishi mumkin - samarali uyni kerak bo'lgandan ko'ra qimmatroq qilish.
Moslashuvchan foiz ipotekalari standart kreditlarga o'xshaydi, lekin foiz stavkasi kelajakda o'zgarishi mumkin.
Bu sodir bo'lganda, sizning oylik to'lovingiz ham o'zgaradi - yaxshiroq yoki yomonroq (agar foiz stavkalari ko'tarilsa, sizning to'lovingiz oshib boradi, lekin to'lovlar tushib qolsa, kamroq oylik to'lovlarni talab qilishi mumkin).
Narxlar odatda bir necha yildan so'ng o'zgarib turadi va kursning qancha miqdorda harakatlanishi haqida ba'zi cheklovlar mavjud. Ushbu kreditlar talabga javob bo'lishi mumkin, chunki sizning oylik ish haqingiz 10 yil ichida qanday bo'lishini bilmaysiz (yoki siz uni to'lashingiz mumkin).
Uy egasi kreditlari sifatida ham tanilgan ikkinchi ipoteka uy sotib olish uchun emas - ular allaqachon egalik qilgan mulkni qarzga olish uchun. Buni amalga oshirish uchun siz boshqa ipotekani (agar sizning uyingiz to'langan bo'lsa, siz uyga yangi, birinchi navbatda ipoteka qo'yasiz) qo'shasiz. Sizning ikkinchi ipoteka kreditoringiz, odatda, "ikkinchi holatda" bo'ladi, ya'ni ular birinchi ipoteka egasi pul to'langanidan keyin pul qolgan taqdirda to'lanadi. Ikkinchi ipoteka ba'zan uyni takomillashtirish va oliy ma'lumotni to'lash uchun ishlatiladi. Moliyaviy inqirozda , ushbu kreditlar sizning uy-joylaringizning "mablag'larini naqd qilish" uchun ishlatilgan.
Teskari ipotekalar o'z uylarida katta miqdordagi egalikka ega bo'lgan uy egalariga (odatda 62 yoshdan katta) daromad keltiradi. Pensiya egalari ba'zan daromadni to'ldirish yoki uzoq vaqt pul to'lashlari evaziga naqd pul olish uchun teskari ipotekadan foydalanadilar. Orqa ipoteka yordamida siz qarz beruvchini to'lamaysiz - kredit beruvchilar sizni to'laydi - lekin bu kreditlar doimo yaxshi emas .
Foizli nafaqat kreditlar , sizning har oyda nafaqat foizlaringizni to'lashga imkon beradi. Natijada sizda oylik ish haqi miqdori kamroq bo'ladi (kredit balansingizdan hech qanday mablag'ni to'lamaysiz). Sizning qarzingiz evaziga qarzni to'lamaslik va o'zingizning teng huquqlaringizni to'lamasligingizdir va siz o'sha qarzni biroz to'lashingiz kerak bo'ladi. Ushbu kreditlar muayyan qisqa muddatli vaziyatlarda mantiqiy bo'lishi mumkin, ammo ular ko'plab uy-joy mulkdorlari uchun boylik yaratish umidida eng yaxshi variant emas.
Balon kreditlari , kreditni butunlay katta "balon" to'lovi bilan to'lashingizni talab qiladi. 15 yoki 30 yildan ortiq bir xil to'lovni amalga oshirish o'rniga qarzni bartaraf etish uchun katta to'lovni amalga oshirishingiz kerak (masalan, besh yildan etti yilgacha).
Ushbu kreditlar vaqtinchalik moliyalashtirish uchun ishlaydi, ammo balon to'lashi kerak bo'lgan mablag'larga kirishingiz mumkinligini taxmin qilish xavflidir.
Qayta moliyalashtiriladigan kreditlar siz uchun yaxshiroq bitim topsangiz, sizga bitta ipotekani almashtirish imkonini beradi. Agar siz garovni qayta moliyalashtirsangiz , eski kreditni to'layotgan yangi ipoteka olasiz. Bu jarayon qimmatga tushishi sababli qimmat bo'lishi mumkin, ammo agar siz raqamlarni to'g'ri tartibga solsangiz , u uzoq muddat davomida to'lashi mumkin. Kreditlar bir xil bo'lishi shart emas. Masalan, siz tezkor foiz stavkali ipotekani to'lash uchun kredit olishingiz mumkin.
Uy-qarzni qanday olish kerak
Qarz olish uchun kredit olish uchun ariza berishingiz kerak. Uy-joy kreditlari boshqa turdagi kreditlardan (avtokredit yoki shaxsiy kredit kabi) ko'proq hujjat talab qiladi, shuning uchun uzoq muddatli jarayonga tayyor bo'ling.
Kredit va daromad:
Ko'pgina kreditlardagidek, sizning kredit va daromadingiz tasdiqlansin yoki olmasligini belgilaydigan asosiy omillardir. Uy-qarz olish uchun ariza berishdan oldin, muammolarni keltirib chiqaradigan muammolarning bor- yo'qligini aniqlash uchun kreditingizni tekshiring (va ular faqat xatolar bo'lsa ularni tuzatib turishingiz). Kechiktirilgan to'lovlar, sud qarorlari va boshqa masalalar sizning arizangizni rad etishga olib kelishi mumkin yoki siz yuqoriroq foiz stavkasini olishingiz mumkin, ya'ni kreditingiz muddati davomida ko'proq pul to'laysiz.
Hujjatlar va stavkalar:
Kreditorlar, siz tasdiqlagan kreditlarni to'lash uchun etarli daromadingiz borligini tasdiqlashlari kerak. Natijada, daromadingizni isbotlashingiz kerak (sizning arizangizni W-2-ni, eng so'nggi soliqni qaytarib olishni va boshqa hujjatlarni sizning kreditoringizga topshirishingiz uchun foydalanishingiz mumkin).
Daromadning qarzga nisbati:
Kreditorlar barcha kreditlaringizni, shu jumladan ariza topshirishingiz uchun yangi daromadni to'lash uchun etarli daromadga ega bo'lish uchun mavjud qarzlaringizni ko'rib chiqadi. Buning uchun ular daromadlar nisbati bo'yicha qarzni hisoblashadi , bu sizning oylik daromadingiz qancha oylik to'lovlar bilan to'ldirilganligini bildiradi.
Qiymat darajasi nisbati:
Garchi juda oz miqdorda xarid qilish mumkin bo'lsa-da, katta miqdorda to'lovni amalga oshirishda sizning tasdiqlash imkoniyatingiz yaxshiroqdir. Kreditorlar qarzni qarzdorlik darajasini hisoblab chiqadi, bu sizning mulkingiz qanchalik qimmatga tushganiga qaraganda qarz olganligingizni ko'rsatadi. Qarzdoringiz qancha kam bo'lsa, qarz beruvchining xavfi qanchalik past bo'lsa (ular mol-mulkni tezda sotib, pullarini qaytarib olishlari mumkin).
Preapproval:
Uylar (yoki kreditlar) uchun xarid qilishni boshlashdan oldin qancha qarz olishingiz mumkinligini bilish yaxshidir. Buning bir usuli - kredit beruvchining oldindan ma'qullashi. Bu kreditorlar kredit ma'lumotlarini va daromadingizni baholagan dastlabki jarayon. Ushbu ma'lumot bilan ular sizni tasdiqlashlari mumkin bo'lgan maksimal kredit miqdorini berishi mumkin. Bu sizni ma'qullashingizni bildirmaydi, ayniqsa, muayyan mulk uchun emas - bu foydali ma'lumot va preapproval xat sizning taklifingizni kuchaytirishga yordam beradi. Agar shartnoma bo'yicha bo'lsangiz, kreditorlar hamma narsalarni yaqindan ko'rib chiqadilar va rasmiy tasdiqlashadi (yoki rad etishadi).
Qarz olish uchun qancha:
Kreditorlar har doim sizga qancha qarz berishi mumkinligini aytadilar, ammo ular qarz olishingiz kerak bo'lgan miqdorni muhokama qilmaydi. Mas'uliyat sizni uyga qancha sarflashni, qanday kredit turini tanlashni va qanday qilib oldindan to'lovni amalga oshirishni xohlashingizni ( kredit qiymatiga nisbati ta'sir qilish) hal qilish uchun sizga tushadi. Bu omillar sizning har oyda qanchalik to'layotganingizni va qarzingizning hayoti uchun qancha miqdorda to'lashingiz mumkinligini aniqlaydi (kichikroq kreditlar oylik to'lovlar va kichik foizlar uchun). Sizning oylik byudjetingizda "yostiq" bo'lishni afzal ko'rsangiz, maksimal miqdorni qarz olishingiz xavfli.
Qaerdan qarz olish kerak
Uy-joy kreditlari turli xil manbalardan olinadi. Eng kamida uch xil kredit beruvchidan takliflarni oling va siz uchun eng yaxshi ishni tanlang.
Mortgage brokeri ko'plab kreditorlardan kreditlar taklif qiladi. Ular bir nechta banklardan va boshqa moliyalashtirish manbalaridan kredit olish imkoniga ega bo'lib, ular foiz stavkasi va boshqa xususiyatlarga asoslangan qarz beruvchini tanlashda yordam beradi. Ipoteka brokerlari siz to'laydigan to'lovni to'lashi mumkin yoki ular kreditor tomonidan (yoki ikkalasining kombinatsiyasi) to'lanishi mumkin. Agar biron-bir ipoteka brokerini bilmasangiz, sizning ko'chmas mulk agentingiz yoki maslahatingiz uchun ishongan boshqa kishilarga murojaat qiling.
Banklar va kredit uyushmalari mijozlarga kredit taqdim etishadi. Tekshirish va jamg'arma hisobidagi mablag'lar investitsiyalashni talab qiladi va bu mablag'ni kreditlash bu pulni investitsiyalashning bir usuli hisoblanadi . Ushbu muassasalar, shuningdek, to'lovlar, foizlar va boshqa yopilish xarajatlaridan daromad olishadi.
Onlayn kreditorlar kreditlarni o'zlari to'laydilar (masalan, investor pullarini ishlatishadi) yoki ular ipoteka brokerlari sifatida faoliyat yuritishlari mumkin. Ushbu xizmatlar qulaydir, chunki siz deyarli hamma narsalarni boshqarishingiz mumkin va tez-tez tirnoqlarni ko'proq yoki kam darhol olishingiz mumkin.
Har bir qarz beruvchi sizga qarz olish bahosini taqdim etishi kerak. Ushbu hujjatlarni diqqat bilan o'qib chiqing va ko'rgan hamma narsani tushunmaguningizcha savol bering. CFPB, qarzning xususiyatlarini tushunishga yordam berish uchun Kreditning taxminiy qismining bir nechta bo'limlarini ochib beradi.
Kredit dasturlari
Hukumat va mahalliy tashkilotlardan kredit dasturlari yordamida qarz olishingiz mumkin. Ushbu dasturlar ma'qullashni osonlashtiradi va ayrimlari uy mulkini yanada qulay va jozibador qilish uchun ijodiy rag'batlantiradilar. Uy sotib olish bilan bir qatorda, ushbu dasturlar bilan chambarchas qayta moliyalash mumkin bo'lishi mumkin (hatto siz uyingizdan ko'proq qarzdor bo'lsangiz ham).
Hukumat kredit dasturlari eng saxovatli hisoblanadi. Ko'pgina hollarda xususiy kreditor (bank kabi) moliyalashtirishni ta'minlaydi va federal hukumat kreditni to'lashni va'da qilmasa, uni to'lashni va'da qiladi. Turli dasturlar mavjud va ba'zi eng mashhurlari quyida keltirilgan.
FHA kreditlari:
Federal uy-joy idorasi tomonidan sug'urta qilingan kreditlar (FHA) kichik miqdordagi to'lovlarni amalga oshirishni istagan uy egalari uchun mashhurdir. 3,5 foiz past darajada sotib olish mumkin va ular (agar mukammal kreditga ega bo'lmasangiz), ularni talab qilish osonroq. FHA kreditlari haqida ko'proq bilib oling.
VA kreditlari:
Veteranlar, xizmatchilar va munosib turmush o'rtoqlar Veteran ishlari boshqarmasi (VA) tomonidan kafolatlangan kredit bilan uy sotib olishlari mumkin. Ushbu kreditlar sizga ipoteka sug'urtasi uchun talab qilinmasdan qarz olish imkonini beradi va hech qanday to'lovlarni to'lamaydi (ayrim hollarda). Siz kamroq darajada mukammal kredit bilan qarz olishingiz mumkin, yopilish xarajatlari cheklangan va kreditni qabul qilish mumkin (agar ular haq talab qilinsa to'lovlarni boshqalardan olishlari mumkin).
First-Time Homebuyer dasturlari sizning birinchi uyingizga egalik qilishni osonlashtiradi , biroq ular bir-biriga bog'langan belgilar bilan birga keladi. Ko'pincha mahalliy boshqaruv va nodavlat tashkilotlar tomonidan ishlab chiqilgan ushbu dasturlar past to'lovlar, tasdiqlash, foiz stavkalari va boshqalarga yordam berishi mumkin. Biroq, ularni topish qiyin (va talablarga javob beradigan) va siz uyingizni sotishda qanchagina foyda olishingiz mumkinligini cheklashi mumkin.
Pulni tejashning 4 ta yo'li
Uy-joy kreditlari qimmat, shuning uchun hatto bir oz (foiz nisbatida) tejash yuzlab yoki minglab dollar tejashga olib kelishi mumkin.
1. Shop atrofida
Shunga qaramay, turli qarz beruvchilardan kamida uchta tirnoqni olishingiz kerak - imtiyozli kredit beruvchilarning turli turi (masalan, ipoteka vositachisi, onlayn qarz beruvchi va mahalliy kredit uyushmasi). Har kimning narx-navo narxi farqlanadi, va siz bu jarayonda juda ko'p narsalarni o'rganasiz.
2. Ovozni kuzating
Sizning kreditingiz qanchalik katta (va uzoqroq) bo'lsa, sizning narxingiz qanchalik ko'p. Yildan-yilga qarz mablag'laringiz bo'yicha foizlarni to'laysiz va bu foizlar o'n minglab dollar bo'lishi mumkin. Ba'zan qarzni to'lash uchun mantiqan to'g'ri keladi - hatto qarzingizda "ballar" sotib olsangiz - agar siz uzoq vaqt davomida past darajadagi narxni qulflay olsangiz.
3. Ipotekani sug'urtalashga e'tibor bering
Agar siz 20 foizdan kamroq daromadni qo'ysangiz, ehtimol siz ipoteka sug'urtasini to'lashingiz kerak. Bu sug'urta sizning manfaatlaringiz uchun emas - to'lovlarni to'htatishni to'xtatganda va qarzni qaytarib olmagan taqdirda qarz beruvchini himoya qiladi, shuning uchun bu mablag'dan qochish yaxshidir. 20 foizga teng muqobil usullarni ko'rib chiqing va ipoteka sug'urtasini imkon qadar tezroq olib tashlashni bilib oling. FHA kreditlari kabi ba'zi bir kreditlar bilan, qayta moliyalashtirmasangiz, bu xarajatlardan qutulolmaysiz.
4. Yakuniy xarajatlarni boshqarish
Agar siz uy-ro'zg'or olsangiz, siz ko'plab xarajatlarni to'lashingiz kerak. Ariza to'lovlari, kreditni tekshirish uchun to'lovlar, to'lovlarni amalga oshirish uchun to'lovlar, baholash xarajatlari va boshqalar mavjud. Ba'zi kreditorlar yuqori va past xarajatlar uchun haq olishadi, lekin siz har doim ham shunday yo'lni to'laysiz. Qisqa vaqt ichida faqat uyda bo'lishingizga amin bo'lmasangiz, "hech qanday yakuniy xarajatlar" kreditidan ehtiyot bo'ling.