Qanday qilib ipotekalar AQSh iqtisodiga ta'sir qiladi?
Turlari
Ipotekaning eng ommabop turi 30 yillik shartli foiz stavkali kredit hisoblanadi. 1999 yildan buyon barcha ipoteka kreditlarining 70 foizidan 90 foizigacha vakili bor. 15 yillik sobit foiz stavkasi ham keng qo'llaniladi, chunki odamlar qarzlarini yarim soat ichida to'lashga imkon beradi.
Sozlanishi mumkin bo'lgan ipoteka kreditlari foiz stavkalarini pastroq va tezkor kreditlarga qaraganda oylik to'lovlarni taklif qiladi. Foiz stavkalari bugungi kunda 200 yil pastligidan kelib chiqqan holda yanada qimmatroq bo'ladi.
Subprime kreditorlari ekzotik kreditlarni yaratdi. Ular dastlabki ikki yil uchun past "teaser" stavkalari taklif qilib, mijozlarni jalb qildilar. Ular yangi qarz oluvchilar uchun xavflidir. Ular boshlang'ich sevgilim bosqichidan so'ng to'lovni sezilarli darajada ko'tarilganini bilishmaydi. Bu erda eng mashhur:
- Foizli foizlarsiz kreditlar : dastlabki yillarni kamaytirmagan super-past to'lovlar.
- Option ARM kreditlari : Qarzdorlar dastlabki besh yil davomida har oy qancha to'lash kerakligini tanlaydilar.
- Salbiy amortizatsiya kreditlari : har oyda asosiy qarzni oshiradigan foizli kreditlar. chunki to'lov hatto foizdan kamroq edi.
- Ultra uzoq muddatli sobit foizli kreditlar : bu 40-50 yil an'anaviy ipoteka.
- Balon kreditlari : 5-7 yil o'tgach, ularni qayta moliyalashtirish yoki to'lash kerak.
- Pul o'tkazmaydigan pul mablag'lari : qarz oluvchi qarzni oldindan to'lash uchun kredit olish huquqini berdi.
Tarix
Buyuk Depressiya boshlanishidan oldin uy ipotekalari uyning qiymatining 50 foiziga 5-10 yilgacha bo'lgan kreditlar bo'lgan. Bevosita muddat oxirida balon to'lovi bilan bog'liq. Banklar juda oz xavf-xatarga ega edi.
Katta Depressiya davrida uy-joy narxi 25 foizga tushganida, uy egalari balon to'lashlari mumkin emas edi.
Banklar qayta moliyalashtirishga ruxsat bermaydi. 1935 yilga borib, barcha uylarning 10 foizi garovga qo'yilgan edi .
Qamoqni to'xtatish uchun prezident Ruzvelt yangi shartnoma doirasida beshta uy-joy bilan bog'liq hududlarni o'zgartirdi:
- Uy egasi krediti korporatsiyasi banklardan bir million so'mlik ipoteka sotib oldi. Ularni bugun biz bilgan uzoq muddatli, tezkor garovga aylantirdik va ularni qayta tikladik.
- Federal uy-joy idorasi ipoteka sug'urtasini taqdim etdi.
- Federal milliy ipoteka assotsiatsiyasi garovga qo'yilgan ikkilamchi bozorni yaratdi.
- Federal depozitlarni sug'urtalash tashkiloti bank depozitlarini sug'urtaladi.
- "Glass-Steagall" banklari aktsiyadorlarning mablag'larini fond bozori kabi xavfli korxonalarga investitsiya qilishni taqiqladi.
Ushbu o'zgarishlar iqtisodiy falokatga javob berdi. Ular uy-joy mulkdorlari siyosati uchun mo'ljallangan emaslar. Shunday bo'lsa-da, ular uy-joy mulkdorlarini yanada qulayroq qilishdi. Ular kredit muddatini uzaytirdilar. Bu oylik xarajatlarni qisqartirib, qayta moliyalashtirish zarurligini bartaraf etdi. Banklar FDIC tomonidan sug'urta qilingan bank depozitlari hisobiga kreditlar bilan ta'minlandi.
1944 yilda Veteranlar ishlari departamenti ipoteka sug'urtasi dasturi to'lovlarni kamaytirdi. Urush faxriylariga shahar atrofida qurilgan uylarni sotib olishni qaytadan taklif qilishdi. Uy qurilish sohasida bu iqtisodiy faollik kuchaydi.
Barcha federal dasturlar tufayli uy-joy mulkdorlari 1940 yilda 43,6 foizdan 1980 yilgacha 64 foizgacha o'sdi.
Hukumat bu ipotekalarni chiqarish uchun jamg'arma va kredit banklarini tashkil etish bo'yicha maxsus qonunni yaratdi. 1960 va 1970 yillar mobaynida deyarli barcha ipoteka kreditlari va omonatlar orqali chiqarildi. Ushbu banklar muvaffaqiyat qozondi, chunki odamlar mablag'larni jamg'arma hisoblariga jamladi. Hukumat depozitlarni sug'urtalabdi, shuning uchun ham foizlar ko'p bo'lmagan taqdirda ham odamlar hisobni ishlatishdi. Bu hukumat tomonidan ham tartibga solindi. S & Ls garovga qo'yilgan pullarga nisbatan depozitlar bo'yicha past foiz stavkalarini to'lash orqali daromadli bo'lib qolishlari mumkin.
1970-yillarda prezident Nikson AQSh dollarlari bilan oltin standarti o'rtasidagi barcha aloqalarni uzib, inflyatsiyani qo'zg'adi. Banklar pul mablag'lari hisobidan to'lanadigan foizlarga mos kelmagani uchun depozitlarni yo'qotishdi.
Bu ipotekani berish uchun zarur bo'lgan mablag'ni qisqartirdi.
Banklarga yordam berish uchun, Kongress Garn-Stdan o'tdi. Germain depozitariy muassasalari akti. Bu banklarga foiz stavkalarini oshirish va kreditlash me'yorlarini kamaytirish imkonini berdi. Shuningdek, S & Lsga savdo va iste'mol kreditlari berishga ruxsat berildi. Buning natijasida jamg'armalar va qarzlar inqirozi , mamlakat banklarining yarmining etishmovchiligi yuzaga keldi.
| Yil | Uy xo'jaliklari daromadlarining% | Uy xo'jaliklarining ulushi | YaIMning% da |
|---|---|---|---|
| 1949 yil | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 yil | 73 | 41 | 50 |
Richard K. Yashil va Susan M. Wachter, "Tarixiy va xalqaro kontekstdagi amerikalik ipoteka", Pensilvaniya universiteti, 21 sentyabr, 2005 yil)
Qanday qilib ipoteka iqtisodga ta'sir qiladi?
Prezident Klinton ma'muriyati davrida banklar xalqaro moliya bozorlarida raqobatlasha olmasliklariga shikoyat qilishdi. Kongress sanoatni tartibga solib , "Glass-Steagall" aktini bekor qildi. Bu esa, banklarga xavfli teribga investitsiya kiritish uchun banklardagi omonatchilar kafolati bo'lgan mablag'lardan foydalanishga imkon berdi. Ulardan eng ommalashgan ipoteka kafolati bo'lgan .
Banklar shu kabi ipotekalarni birlashtiradi, keyin ularni Fannie Mae, Freddie Mac yoki boshqa investorlar uchun sotadi. Ular kredit byudjetining swaplari bo'yicha sukut bo'yicha sug'urta qilingan. Ushbu qimmatbaho qog'ozlarga bo'lgan talab juda yuqori bo'lib, banklar asosiy kreditlar bo'yicha standartlarni pasaytirishni boshladi. Tez orada, bu subpodt ipotekalar deyarli hech kimga uy egasi bo'lishga imkon berdi.
Natijada yalpi ichki mahsulotga nisbatan ipoteka qarzlarining ulushi 2000 yildagi 50 foizdan 2004 yilga kelib qariyb 70 foizga oshdi. 2006 yilda uy-joy sotish narxi pasayib ketgunga qadar yaxshilandi. Uy-joy mulkdorlari o'z uylarini qayta moliyalashga yoki sotishga qodir emas, . Aynan ana shunday sug'urtalovchi, AIG, deyarli bankrot bo'lgan o'zlarining kredit majburiyatlarini o'zgartirgan ko'plab sarmoyadorlar. Subprime ipoteka inqirozi bu 2008 moliyaviy inqirozni yaratdi.