Uy-joy sotib olish uchun er uchastkasi qanday amalga oshiriladi?

Nima uchun uy sotib oluvchilar yer shartnomalari kabi

Uylarni sotib olish uchun er uchastkalari 1970-yillarning oxiri va 1980-yillarning boshlarida juda mashhur edi. O'sha paytdan e'tiboran, ba'zan ish uchun shartnomalar deb ataladigan pulni sotish shartnomalari institutsional qarz beruvchilarning yanada yuqori darajasi va qattiq malakaviy me'yorlari bo'yicha yanada jozibador moliyalashtirish shartlarini taqdim etdi.

Qarz shartlari yumshatilganda va er stavkalari 8% dan pastga tushganda, er shartnomalari yo'qolib ketdi. Lekin ular butunlay g'oyib bo'lmagandek, ipoteka inqirozi vaqtida bozorga qaytishdi.

Uy egalarini garovga olish yoki qisqa muddatli sotuvlar orqali sotishdan oldin egallagan uy egalari, yirik banklar ularni chetlab o'tgandan keyin moliyalash muqobilligi sifatida qurulish shartnomasiga tayanmoqdalar.

Yer uchastkalarini joylashtirish shartnomasi nimadan iborat?

To'lov savdo shartnomasi - davriy to'lovlarni talab qiluvchi har qanday kontraktdir, lekin ko'chmas mulkda u odatda er uchastkasi shartnomasi, savdo-sotiq shartnomasi yoki sotish uchun shartnoma deb ataladi. "Yer" atamasi, er shartnomasi takomillashtirilgan yoki mavjud bo'lmagan har qanday turdagi ko'chmas mulkni sotib olish uchun ishlatilishi mumkin.

To'lovni sotish shartnomasi savdo narxini, oldindan to'lov miqdorini, foiz stavkasini, oylik (yoki davriy) to'lovlar summasini va har bir tomonning vazifalarini belgilaydi. U uyni saqlash, sug'urta to'lovi va mol-mulk solig'ini to'laydigan bunday majburiyatlarni o'z ichiga oladi - bu odatda xaridor. Shartnoma sotuvchiga to'lovni to'lashni to'xtatgan holatda sotuvchiga murojaat qilishni o'z ichiga oladi.

Xususiyatlar:

• Tuproqqa oid shartnomalar yoki amaldagi shartnomalar Vendor deb ataluvchi sotuvchi va Vendee deb ataluvchi xaridor o'rtasida xavfsizlik bitimi hisoblanadi.
• Vendor Vendee uchun xaridni moliyalashtirish yo'li bilan molni sotishga rozi.
• Vendor huquqiy maqomni saqlab qoladi va Vendee teng huquqni oladi.
• Mulk egasi tomonidan moliyalash mavjud ipoteka balansini o'z ichiga olishi mumkin (quyida ko'proq ma'lumot oling) yoki mulk erkin va aniq bo'lishi mumkin (eng yaxshi variant).

• To'liq to'lash bilan Vendor Vendeega mol-mulkni topshiradi.

Har bir narsa inklyuziv (landshaft atrofida) er tuzish shartnomalari

• Yakuniy shartnomalar mavjud ipotekani o'z ichiga oladi.
• Vendee sotuvchiga bir to'lovni amalga oshiradi.
• To'lovni olgach, sotuvchi asosiy kreditorning to'lovini to'laydi va qolganlarini ushlab qoladi.
• Agar mavjud bo'lgan ipotekaning shartnoma bo'yicha foiz stavkasidan pastroq bo'lgan foizlari bo'lsa, sotuvchi Vendorga tegishli bo'lmagan pullarga qo'shimcha foizlarni oladi. Bu "bekor" deb nomlanadi.

Quyida qanday ishlaydi.

1. Savdoning narxi 100 ming dollar.
2. Vendee $ 10,000ni tashkil qiladi.
3. Vendee to'lovlarni to'lashni 90,000 AQSh dollari evaziga amalga oshiradi, u 6,5% foizga, to'lanadigan $ 567 ni tashkil qiladi.
4. Mavjud bo'lgan kreditning qiymati $ 50 000 ni tashkil etadi, 5% foizga to'lanadi, $ 268.
5. Sotuvchi 6,5% foizni 40,000 AQSh dollari miqdorida, $ 50,000 bo'lgan ipoteka uchun 1,5%, oyiga 299 dollarni tashkil qiladi.
6. Vendee shuningdek, soliqlar, sug'urta va boshqa barcha mulkiy xarajatlarni to'laydi.

To'g'ri shartnoma

To'g'ridan-to'g'ri shartnomaga qiziqish yo'q. Vendee mavjud kreditorni bevosita to'lashni va sotuvchiga boshqa to'lovni amalga oshirishga rozilik berishi mumkin, yoki Vendee bir to'lovni sotuvchiga yuborishi mumkin, va sotuvchi to'lovni asosiy kreditorga berishi kerak.

Keling, avvalgi misolni to'g'ridan-to'g'ri shartnomada ko'rib chiqamiz:

1. Sotish narxi $ 100,000.
2. Vendee $ 10,000ni tushiradi.
3. Vendee mavjud kredit balansiga $ 268 miqdorida to'lovni 50 000 AQSh dollari qilib, foiz stavkasi 5 foizga oshiradi.
4. Vendee sotuvchi uchun $ 40,000 egalik qiladigan moliyalashtirish bo'yicha 6,5% foizga va oyiga 253 AQSh dollari miqdorida to'lash uchun ikkinchi to'lovni amalga oshiradi.
5. Ikkala to'lovlarning hammasi 521 dollarni tashkil etadi, bu esa Vendee-ni oyiga $ 46 evaziga saqlaydi.

Sotish kuchi

• Ba'zi kompaniyalar kompaniya sotuvchisi, Vendee va Vasiylik vakili bo'lgan er shartnomalarini loyihalashtiradi va sug'urtalaydi. Siz bunday nom kompaniya topish uchun qo'ng'iroq qilishingiz kerak bo'ladi.
• Vendor va Vendee kompaniyasining ishonchi kabi, Vendor va Vendee Vendor va Vendee kompaniyasining majburiyatlarini ta'minlash maqsadida ishonchli shaxsga huquqni, unvon va manfaatlarni tayinlaydi.
• Vendee to'lovlarni to'lashni to'xtatgan hollarda, Vasiylik kengashi sotuv kuchiga ko'ra qarzni qaytarib olish huquqiga ega.

• Davom etish to'g'risidagi xabarni berish jarayoni davlatdan davlatga o'zgaradi.

Asosiy kreditlardagi tezlashuvchi moddalar

Bugungi kunda barcha kreditlar jadallashtirish va begonalashtiruvchi moddalarni o'z ichiga oladi. Kreditorlar, qarzdorlarni zudlik bilan zudlik bilan chaqirishga oid uzoq tarixga ega va xaridorlar mavjud kreditlarga "mavzuga" ega bo'lishgan taqdirda to'lanishi kerak. Buning sababi, qarz beruvchilar xaridorlarni malakali bo'lishga, kredit ballari va yuqori foiz stavkalariga ega bo'lishlarini istashgan.

Sakramentondagi Chikago nomidagi zahiradagi vakili Sue Heimbichner 1976 yildan buyon ish olib boradi va yer shartnomalarining mashhurligini kuzatib boradi. U davrdagi eng yirik da'volardan biri, federal jamg'armalar va kredit uyushmalarining mavjud ipotekalariga bo'ysunadigan buyurtmachilarning evolyutsiyasidan kelib chiqdi. Kongress 1982 yilda depozitariy tashkilotlar to'g'risidagi qonunni qabul qilib, amaldagi kreditlarni olish qobiliyatini samarali yo'q qildi.

Heimbichnerning aytishicha, bugungi kunda qarzdorlar boshqa yo'l bilan qarashadi. "Ba'zi kreditorlar to'lovlarni amalga oshirganidan mamnun. Lekin hukumat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan kreditlarni olishga harakat qilmang. "Siz hukumat bilan befarq bo'lishni xohlamaysiz, - deb ogohlantirdi Heimbichner, - chunki siz quloq solasiz. Agar sizning qurulish shartnomasida mavjud ipoteka bo'lsa, siz ko'chmas mulk bo'yicha advokatning maslahatiga murojaat qilishingiz kerak.

Hukumat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan kreditlarning misollaridan Fannie Mae yoki Freddie Mac, va hukumat kreditlari FHA yoki VA hisoblanadi.

Vendee's Huquqlar to'plami

Barcha amaliy maqsadlar uchun Vendee mulkga ega va quyidagilarga haqli:

• Olish.
• Mulkning tinchgina foydalanishi va ulardan foydalanish.
• Istisno qilish, boshqalarni binolarni tark etishga majbur qilish.
• Sotish.

Vendee uchun foydalar

• Vendor xaridorning kredit hisobotining bir nusxasini so'rashiga qaramasdan, saralash shartlari yo'q.
• To'lovni moslashuvchanlik. Miqdori muzokara qilinadi.
• Qurulish shartnomasining muddati, foiz stavkasi va to'lovlar muddati muhokama qilinadi.
• Yopish xarajatlari past. To'lov uchun qarz beruvchining to'lovlari yo'q.
• Tez yopilish. Bitimlar 7 kun yoki undan kam vaqt ichida yopilishi mumkin.

Sotuvchiga foydasi

• Odatda yuqori sotuv bahosi va baholanmaydi. Xaridorlarga baholashni olish tavsiya etilsa-da.
• Agar soliqqa tortilishi mumkin bo'lsa, ehtimol ertelenmiş daromadga mos bo'lishi mumkin.
• Oylik daromad.
• Tez-tez pul bozori hisob-kitoblariga qaraganda yaxshiroq daromadlilik darajasi.
• Mulk mos kelmasa, uni sotish oson.
• Tez yopilish.

Qabul qiluvchi maslahatlar

• Baholashni oling.
• Mulkni sug'urtalash.
• Xolding kompaniyasining bajarilgan ishi va dastlabki hujjatlariga egalik qilish huquqini o'zida saqlab turish.
• Ko'chmas mulk bo'yicha advokatga murojaat qiling .

Sotuvchi takliflari

• Xaridorning kredit hisobotini tortib oling.
• Vendor va Vendee nomlarini mavjud sug'urta polisiga qo'shish.
• Shartnomani yig'ish uchun to'lov tashkilotini yollash.
• Ko'chmas mulk bo'yicha advokatga murojaat qiling.

Ushbu maqola huquqiy maslahat berayotganda noto'g'ri talqin qilinmasligi kerak. Faqat advokatlar huquqiy maslahat berishi mumkin.

Yozma paytda Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion Real Estate) da broker-assotsiatsiyadir.