Ta'rif: Kreditorga mol-mulkni sotadigan yoki mulkka egalik huquqini sotadigan hollarda qarzdorni zudlik bilan to'lanadigan va to'lanishi kerak bo'lgan ipoteka yoki ishonchli amaldagi til. Bugungi kunda qarzlarning deyarli har bir qarzini begonalashtiruvchi modda mavjud, ya'ni unvonni sotish mumkin emas va xaridor savdo qarzini to'lamasdan, mavjud qarzga qarab sotib ololmaydi.
Savdoni sotish shartlari begonalashtiruvchi modda bilan bir xildir.
AQSh qimmatli qog'ozlar va birjalar komissiyasidan ko'pgina ishonchli amaliyotlarda topilgan umumiy yabancılaşma qoidasi quyidagicha:
"Agar Mulk yoki uning biron-bir qismi yoki ularning biron-bir qismi manfaatdor shaxs tomonidan o'z xohish-irodasi bilan, qonun bilan taqiqlangan hollar bundan mustasno, ushbu majburiyat bilan kafolatlangan barcha majburiyatlar, sotilgan,
muddatidan qat'i nazar, ushbu hujjatning egasining tanlovi bo'yicha va so'ralmas yoki ogohlantirilmasa, darhol to'lanishi va to'lanishi kerak. "
Bugungi kunda mavjud ipotekalarni topishning deyarli imkoni yo'q, bunday shartlar mavjud emas. So'zga chiqmaslik sharti bilan, begonalashtirish to'g'risidagi qonun mavjud ipoteka to'lovini to'lamasdan ko'chmas mulkni ko'chirishni taqiqlaydi.
1970-yillarning oxiri va 1980-yillarning boshlarida Amerika Qo'shma Shtatlarida, ayniqsa, Kaliforniya shtatidagi ijodiy moliyalashtirish juda mashhur bo'lganida, ko'chmas mulk agentlari odatda 1974 yilgi sud ishi, Tucker v. Lassen jamg'armasi va krediti haqida so'z yuritdilar.
Bu er uchastkasini takroran sotish shartnomasi bilan bog'liq muhim sud ishi bo'lgan. Asosan, qarz beruvchining qarzni undirish huquqi yo'q edi, chunki u yerni quruqlik shartnomasida sotish evaziga uning xavfsizligi buzilganligini isbotlay olmadi.
Ko'plab ko'chmas mulk agentlari shu davr mobaynida ijodiy moliyalashtirish bitimlarini tuzdilar, unda sotib oluvchi er uchastkasi shartnomasi bo'yicha teng huquqqa ega bo'ldi va sotuvchiga sotish uchun sotuvchiga to'lovlarni amalga oshirishdan tashqari asosiy ipotekani to'laydi.
Qabul qiluvchilarni ijodiy moliyalashga tayanadigan yuqori foiz stavkalari edi.
Wellenkamp v. Bank of America nomli 1978 yilgi sud ishi oldidan tezkor xabar. Ushbu ikkinchi muhim Kaliforniya sudining qarori Kaliforniya Konstitutsiyasining 711-bandi nimani ifodalagan bo'lsa, kredit beruvchining qarzni qaytarish va qarzdorliksiz qolish xavfi bo'lmasa, qarzni undirish va qarz majburiyatini chaqirish orqali begonalashuv shartlarini qo'llashi mumkin emasligini ilgari surgan. Shundan keyin, ko'plab uylar, garchi erta yo'qligi kabi , garovga qo'yilgan 18% lik foiz stavkalarini yonma-yon qo'yib, garovga qo'yilib, o'ng va chap tomonga sotildi.
Jurnalni 7 kun ichida yopish juda keng tarqalgan. Xaridorlar savdo narxining 7% dan 10% gacha, komissiya va yopilish xarajatlarini to'lash uchun, garovga qo'yiladigan mulkni olish va ikkinchi yoki uchinchi ishonchli to'lov shaklida sotuvchiga qayta moliyalashtirishni amalga oshirish uchun etarli miqdorda pul to'lashdi. Qandaydir yo'llar bilan, u yirtqich G'arbga o'xshardi. Ijodiy moliyalashni tushungan agentliklar juda ko'p inventarizatsiya qildilar va Rich Quick seminar biznesini keltirdi.
To'satdan, ijodiy moliyalashtirish bo'yicha seminarlar har doim o'tkazildi. Bu ko'plab ko'chmas mulk agentlari va ularning mijozlari uchun yangi hudud edi. Bundan tashqari, suiiste'mol va firibgarlik uchun yetarli iqlim ham bo'lgan.
1982 yilda Garn-St. Nemis qonuni, ijodiy moliyalashtirish sxemalarining ko'pi asta-sekin to'xtab qoldi. Yalang'ochlashtirish qoidalariga binoan tuzilgan va tuzilgan ijara variantlari savdosi hatto olov ostida qolgan.
Keyingi yillarda foiz stavkalari pasayib, yangi ipotekani birinchi marotaba uy egalari uchun jozibador variantni qo'lga kiritdi. Bu an'anaviy kreditlar va FHA kreditlarini qaytarib topshirdi. Hali ham bir necha eski FHA kreditlari rasmiy qarashlarsiz qabul qilinishi mumkin edi, lekin yillar davom etar ekan, ushbu kreditlar kamroq va ozroq edi. Bugun hech kim yo'q.
Albatta, buning bir qismi 2007 yilda Subprime bozori to'qnashuviga qisman hissa qo'shgan 80/20-ochkoli kreditlarga olib keldi. Ko'zgularni sug'urib oladigan xaridorlar ipotekani qaytarish qobiliyatisiz 100% moliyalashtirishga ruxsat berildi.
Hammamiz bilamizki, bozor 2008 yilda qulagan. Bugungi ipoteka talablari ancha jiddiyroq va endi ipotekani olish juda qiyin.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.