Savol: Uydagi qiymatni baholash qoidalari uyimning baholanishiga ta'sir qiladimi?
O'quvchi shunday deb so'raydi: "Men butunlay chalkashib ketdim, baholash uchun ba'zi yangi qoidalar kuchga kirganini eshitdim, ammo onlaynda topilgan narsalar bu haqida shikoyat qiladigan bir nechta qarzdorlardir .Qanday fikr beradi? Bizning baholash jarayonimiz jamoatchilikni himoya qiladi Men uyimni kelgusi haftada sotuvga qo'yaman, Uyni baholash qoidalari uyimni baholashga ta'sir qiladimi? "
Javob: Baholash haqida sizning chalkashliklaringizda yolg'iz emassiz. Er yuzida HVCC deb nomlanadigan Uydagi qiymatni baholash qoidalari yaxshi fikrga o'xshaydi. Qayta ko'rib chiqilgan baholash jarayoni ko'plab uy egalariga ta'sir ko'rsatadi. Afsuski, bu sizning uyingizga kamroq baho berishi mumkin.
Nyu-York shtati bosh prokurori Endryu Kuomo 2007 yilda eAppraisalIT va uning ota-onasi, Birinchi Amerika fuqarosi bo'lgan Vashington Mutualga da'vo arizasi bilan murojaat qilgan, bu esa baholovchilarga shavqatsiz baho berishga majbur qilgan.
E'tiroz natijasida, AQShda uy-joy mulkdorlari ipoteka kreditlari bo'yicha eng yirik xaridor bo'lgan Fannie Mae va Freddie Makintosh, Uydagi qiymatni baholash qoidalarini qabul qilish uchun saylandi. Fannie Mae yoki Freddie Mac-ga ipotekalarni sotadigan barcha an'anaviy kreditorlar endi Uydagi qiymatni baholash qoidalariga amal qilishlari kerak. Bu 15-fevraldan boshlab FHA kreditlari va oldinga ta'sir qiladi va jarayon doimiy ravishda yangilanadi.
Uydagi qiymatni baholash qoidalari nima?
HVCC qoidalari ikkilamchi bozorda an'anaviy kreditlarni Fannie Mae va Freddie Macga sotadigan ayrim banklar va ipoteka brokerlari endi o'z baholovchilarini tanlash imkoniyatiga ega emas. Baholashni amalga oshirish uchun baholovchilarni baholovchi kompaniyani baho beruvchilardan olishlarini baholashlari kerak.
HVCC qoidalari qarz beruvchi tashkilot va baholovchilar o'rtasida kelishuvni to'xtatish uchun mo'ljallangan. Biroq, yaxshi ma'no, Uy egasi baholash qoidalari, ko'chmas mulk sohasida ko'plab mutaxassislarga ko'ra, qaytib keldi.
Baholash bozorining kichik bir qismini tashkil etuvchi shikastlangan uy qiymatlarini bartaraf etishga urinish uchun HVCC dastlab tanqidchilarga ko'ra betartiblikni keltirib chiqardi va ko'plab an'anaviy qarz oluvchilar uchun barcha baholash jarayonini qoraladi. Bugungi kunda yaxshiroq.
Xulq-atvorni baholash qoidalari bilan nima yomon?
Sakkramento bozorida nima sodir bo'lishini men ayta olaman. Men ishonchim komilki, mamlakatda deyarli har qanday ko'chmas mulk bozorida aks ettirilgan.
- Baholashdan tashqari baholovchilar chiqishlar qilishmoqda.
Mening Sacramento xaridorlari, baholovchi na na yashab, na ishlaydigan shaharda baholash uchun Sacramento markaziga 45 daqiqa masofada bo'lgan Stockton shahridan baholovchini to'laydi. Yana bir xususiyat Las-Vegas, Nevada shtatining baholovchi tomonidan baholandi. Agar baholov hududda ishlash uchun litsenziyalangan bo'lsa, ular bu mahallada, hatto tajribasiz ishlashi mumkin.
- Tajribasi kam bo'lgan baholovchilar chiqishlar qilishmoqda.
Baholovchilar barcha litsenzion baholovchilarning havzasidan tasodifiy tanlanganligi sababli, qarz oluvchi juda yangi baholovchi bilan yakunlanishi mumkin. Kaliforniya shtatida baholovchi 1 mln. AQSh dollarigacha bo'lgan oilaviy uyni baholash uchun yashaydi litsenziyasini olishi mumkin. Kaliforniyadagi Ko'chmas mulkni baholash bo'yicha idorasi ma'lumotlariga ko'ra, talablar 12 oylik muddat ichida 150 soat ta'lim va ishda 2000 soatni tashkil etadi.
- Tajribali baholovchilar biznesdan chiqib ketmoqda.
Tajribali baholovchilar haqida narsa, ehtimol, baholanishi kerak bo'lgan mahallalardagi uylarning ichida bo'lishi mumkin. Ular jismoniy chegaraning bir tomonida joylashgan uyning boshqa tomondan uyga qaraganda ancha yuqori bo'lgan bozor qiymatiga ega bo'lishi mumkinligini bilishadi. Ular takroriy biznesga ishonadilar. Bu biznes manbai quriganida, ular ishsiz va ularning tajribasi behuda.
- Yomon baholashlar juda past bo'lsa, bitimlar ham tushib ketishi mumkin.
Mahalliyni bilmagan yoki tajribaga ega bo'lmagan baholovchilar, unchalik qimmat bo'lmagan baholarni ishlab chiqarishga imkon beradi. Ko'rib sotish narxidan kamroq bo'lsa, ko'plab sotuvchilar muzokara qilishdan voz kechishadi va xaridorlar farqni istamaydi. Shunday qilib, kutayotgan sotuvlar puchga chiqadi. Sotuvchi xaridorni yo'qotadi va xaridor uyni yo'qotadi . Kam baholash bilan shug'ullanishning boshqa usullari mavjud, ammo bitimni bekor qilish keng tarqalgan.
- Iste'molchi baholanish uchun sarflangan xarajatlarni to'laydi.
Bepul tushlik yo'q. Baholovchilarni tanlaydigan baholovchi boshqaruv kompaniyasi to'lanishi kerakligi sababli iste'molchilar xarajatlarni qoplashadi. Baholashning bir qismi baholovchi kompaniyaga o'tkaziladi, baholovchiga balans. Biri to'lovni baholash kompaniyasi uchun haq to'lashi kerak. Ta'kidlash joizki, baholovchilar kamroq pul ishlab chiqarishadi, shuning uchun biznesda kam miqdorda baholovchilar qoladi.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.