Ogohlantirish belgilari va hozir nima qilishingiz kerakligini biling
Ogohlantiruvchi belgilar
Uy-joy bozori pufakchalar hududiga aylanadigan alomatlar ko'p. Ko'pchilik falokatlar faqatgina aktiv baloncuklari sababli yuzaga keladi.
Assotsiatsiya balonlarining bir belgisidirki, uyning narxi oshib bormoqda. Milliy uy xo'jaliklarining uy-joy narxi inflyatsiya darajasidan 32 foizga yuqori. Bu 2005 yilga nisbatan 35 foizga teng bo'lgan.
Uy-joy qurilishi barometri uy quruvchilar va ipoteka kompaniyalari indeksidir. 2017-yilda u 2004 va 2005 yillarda bo'lgani kabi, osmonga ko'tarildi. Bu 2 008 moliyaviy inqirozni bashorat qilish uchun ishlatgan Stack Financial Management kompaniyasi tomonidan yaratilgan. Xuddi shunday, SPDR S & P Homebuilders ETF 2009 yil mart oyidan beri 400 foizga o'sdi. S & P 500-dan 270 foizga oshdi.
Case-Shiller milliy indeksi 2016-yil dekabrda rekord darajada yuqori bo'ldi. Narxlar 7 shahardagi joylarda to'plangan. Denver va Dallasdagi uy-joy narxi o'zlarining eng yuqori cho'qqisidan 40 foiz yuqori. Portlend va Sietlda narxlar 20 foizga oshgan, Boston, San-Frantsisko va Charlotte esa 10 foizga oshgan.
Denver, Xyuston, Mayami va Vashington shaharlaridagi uy-joy narxi CoreLogic ma'lumotlariga ko'ra barqaror darajadan kamida 10 foiz yuqori.
Shu bilan birga, qulay uy-joy kamaydi. 2010 yilda mamlakat bo'ylab ijara muassasalarining 11 foizi kam daromadli uy xo'jaliklari uchun qulay bo'ldi. 2016 yilga borib u 4 foizga kamaydi.
Uy-joy narxi oshib borayotgan shaharlarda kamchiliklar eng yomoni. Misol uchun, Koloradoda arzon lizing pullari 2010 yildan buyon 32,4 foizdan 7,5 foizgacha kamaydi.
2017 yilning mart oyida Cato Institutining katta ilmiy xodimi Uilyam Poole yana bir subprime inqiroz haqida ogohlantirdi. U "Fannie-Ma" ning kreditlarining 35 foizini ipoteka sug'urtasi talab qilganligi haqida ogohlantirdi. Bu 2006 yildagi darajaga bog'liq. Ba'zi hollarda bu kreditlar yomonlashadi. Fannie va Freddi subprime ta'riflarini 660 dan 620 gacha tushirdi. Ya'ni, banklar 620 dan 660 gacha bo'lgan ballar bilan qarz oluvchilarni taklif qilmoqdalar. Poole Kanzas shtatining federal zaxira bankining boshlig'i bo'lib, 2005 yilda subprime inqiroz haqida ogohlantirgan.
2016 yilda barcha uy-joy sotishning 5,7 foizi tezkor sotish uchun sotib olingan. Ushbu "tikon" uylari yangilanib, bir yildan kamroq vaqt ichida sotiladi. Attom Data Solutions kompaniyasining xabar berishicha, bu 2006 yildan beri eng yuqori ko'rsatkich bo'lib, oxirgi portlash vaqtida.
2008 uy-joy bozorida halokat
2008 yildagi halokatga uchragan odamlar 2017-yilgi balonning yana bir falokatga olib kelishi ehtimoldan xoli emas. Lekin bu endi mavjud bo'lmagan kuchlardan kelib chiqdi. Kreditni taqdim etuvchi vositalar ipoteka-qimmatli qog'ozlar kabi sug'urta mahsulotlarini almashtiradilar . Larry jamg'armasi menejerlari ushbu qimmatbaho qimmatli qog'ozlarga bo'lgan katta talabni yaratdilar.
Bu ularga ipotekaga bo'lgan talabni yaratdi.
Ipotekaga bo'lgan talabni qondirish uchun banklar va ipoteka brokerlari uy qarzlarini deyarli barchaga taqdim etishdi. Ular 2006 yilda subprime ipoteka inqirozini yaratdilar.
Bozorga ko'plab malakali xaridorlar kirib kelganda, talab oshdi. Ko'pchilik sotish uchun investitsiya sifatida uy sotib oldi, chunki narxlar ko'tarilib bormoqda. Ular irratsional quvonchni namoyish qildilar, har qanday aktiv balonining o'ziga xos xususiyati.
2006 yilda uy quruvchilar talabga javob berdilar. Taqdim etilgan talabning ortishi natijasida uy-joy narxi pasayib ketdi. Bu aktiv balonini portlatdi.
2006 yil sentyabr oyida Rieltorlar Uyushmasi 11 yil ichida uy narxlarining birinchi marta tushib ketganini xabar qildi. Inventarizatsiya yuqori bo'ldi va 7,5 oylik ta'minlandi. Noyabr oyida Savdo boshqarmasi yangi uy-ro'znomalarga 2005 yilga nisbatan 28 foizga kamroq bo'lganligini ma'lum qildi.
Ammo Federal rezerv bu ogohlantirishlarni e'tiborsiz qoldirdi. U iqtisodning uy-joyini yo'qotishdan qutqarish uchun etarlicha kuchli deb o'ylardi. Bu erda kuchli ish bilan bandlik, past inflyatsiya va iste'mol xarajatlarining o'sishi qayd etildi. Shuningdek, foiz stavkalarini pasaytirishga va'da berdi. Bu iqtisodiyotni yoqilg'ining o'sishiga etarli likvidlik beradi.
Qimmatli qog'ozlar bozori ipoteka bozorining hajmi va ta'sirini baholadi. Banklar ushbu yangi qimmatli qog'ozlarni yaratish uchun "kvantli jod" ni ishga olishdi. Ular ipotekalarning paketlarini yuqori xavfli va past xavfli paketlarga saralab olgan kompyuter dasturlarini yozdilar. Yuqori xavfli paketlar ko'proq to'langan, lekin odatdagidek ko'proq bo'lishi mumkin edi. Past xavfli paketlar xavfsizroq, ammo kamroq to'lanadi.
Ushbu paketlar noma'lum miqdordagi subprime ipotekaga ega bo'ldi . Banklar qarz oluvchilarning kreditga layoqatsizligi haqida qayg'urmadilar, chunki ular ikkilamchi bozorda ipotekalarni qayta sotishdi.
Tikuvchi vaqt bombasi millionlab foizli kreditlar edi . Bu ularga qarzdorlarga oylik to'lovlarni kamaytirish imkonini berdi. Biroq, bu ipoteka stavkalari uch yil ichida yuqori darajaga qaytadi. Ushbu uy-joy mulkdorlarining ko'pchiligi ipotekani to'lay olmadi. Keyin uy-joy narxi tushib ketdi va ular uylarini foyda bilan sotishdi. Natijada ular sukut saqlab qolishdi.
Qachon yaxshi bo'lganida, bu muhim emas edi. Har bir inson yuqori xavfli paketlarni sotib oldi, chunki ular yanada yuqori daromad keltirdi. Uy-joy bozori kamayganligi sababli, mahsulotning qiymatini yo'qotganligini hamma bilardi. Hech kim ularni tushunmagani uchun, bu sanab chiqinglarning qayta sotilish qiymati aniq emas edi.
Lekin, eng muhimi, MBS xaridorlarining ko'pchiligi boshqa banklar emas edi. Ular yakka tartibdagi investorlar , pensiya fondlari va xizma fondlar edi . Ushbu xavf iqtisodiyotni butunlay tarqaldi. Larry mablag'lari ushbu sanab chiqing pulni qarz olish uchun kafolat sifatida ishlatgan. Buqalar bozorida yuqori daromad keltirib chiqargan, ammo har qanday pasayishning ta'siri kuchaygan. Qimmatli qog'ozlar va birja komissiyasi xizma fondlarni tartibga solmadi, shuning uchun hech kim uning qanchalik ko'pligini bilmas edi.
Fed 2007 yil mart oyigacha qulab tushganini anglab etmadi. Bu hashar fondi evaziga tushgan zarar iqtisodiyotga tahdid solishi mumkinligini anglab etdi. Yoz oylarida banklar bir-birlariga qarz berishni istamadilar. Buning o'rniga yomon MBS olishlari qo'rqib ketishdi. Bankirlar kitoblarida qancha qarzlar borligini bilishmagan. Hech kim uni tan olishni xohlamadi. Agar ular qiladigan bo'lsalar, unda ularning kredit reytinglari tushiriladi. Keyin ularning aktsiya bahosi tushib ketadi va biznesda qolish uchun ko'proq mablag' to'plash imkoniga ega bo'lmaydi. Qimmatbaho qog'ozlar bozorida yoz oylarida ko'rilgan, bozor kuzatuvchilari qanchalik yomon narsalarni aniqlay olishgan.
Avgust oyiga kelib, kredit juda katta bo'lib, Fed banklarga 75 milliard dollar qarz berdi. Banklar likvidlikni qayta tiklash uchun etarli darajada banklarni yo'qotishlarini yozib qo'yishni va pul qarzlarini qaytarish ishlariga qaytishlarini istardi. Buning o'rniga, banklar deyarli barchaga qarz berishni to'xtatdilar.
Pastga qarab spiral davom etmoqda. Banklar ipoteka kreditlarini qisqartirayotganda, uy-joy narxlari pasayib ketdi. Bu esa, qarzdorlarni banklarning kitoblariga yomon kreditlarni ko'paytirishga olib keldi. Bu esa, banklarni qarzga berishni kamaytirdi.
To'qqiz sabablar Nima uchun uy-joy buzilishi yaqin emas
- 2005 yilda uy-joy bozori va joriy bozor o'rtasida juda ko'p farqlar mavjud. 2005 yilda subprime kreditlar 620 milliard dollardan oshib, ipoteka bozorining 20 foizini tashkil etdi. 2015-yilda ular 56 milliard dollarni tashkil etgan va bozorning 5 foizini tashkil qilgan.
- Banklar kreditlash standartlarini ko'targan. CoreLogic uy-joy kreditlari indeksiga ko'ra, 2016-yilda yaratilgan kreditlar so'nggi 15 yil ichida paydo bo'lgan eng yuqori sifatlardan biri bo'ldi. 2009 yil oktyabr oyida Fair ISAKga ko'ra o'rtacha FICO reytingi 686 edi. 2001 yilda o'rtacha bal 490-510 edi.
- Qattiq kreditlash standartlari "flip" bozorida farq qildi. Kreditorlar faqat uyning qiymatining 55 foizini moliyalashtiradi. "Flipper" qolganlari bilan kelishish kerak. Subprime inqirozi davrida banklar 80 foiz va undan ko'p miqdorda qarz oldi.
- Bugungi kunda sotilgan uylar soni dastlabki crash cho'qqisidan 20 foiz past. Ya'ni, faqat to'rt oylik savdoga chiqariladigan uylar mavjud. Natijada, amerikaliklarning 64 foizi o'z uylariga ega, 2007 yilda bu ko'rsatkich 68 foizga teng.
- Uy-joy savdosi past bo'lganligi sababli, iqtisodiy inqiroz yoshlarning kasbiy faoliyatni boshlash va uy sotib olish qobiliyatini pasaytirib yubordi. Kambag'al mehnat bozori bilan yuzma-yuz bo'lib, ko'plari ta'lim olishlariga yordam berishdi. Natijada ular endi maktab kreditlari bilan mashg'ul. Bu uyni sotib olishga etarlicha pul tejash imkonini beradi. Bu talabni kamaytiradi.
- Uydagi baholar daromaddan oshdi. O'rtacha daromadning o'rtacha daromad darajasi 30 foizni tashkil qiladi. Ba'zi metro hududlarida u 40 yoki 50 foizga ko'tarildi. Afsuski, metro joylari ham ish joylari. Bu uyni sotib olish uchun etarli pul to'lamaydigan ish bilan shug'ullanish uchun yoshlarga ijara haqini ko'paytirishga majbur qiladi. Uy sotishning o'ttiz ikki foizi bugungi kunda birinchi marta uy egalari bo'ladi, bu 40 foizga nisbatan tarixan, deydi NAR. Odatda, bu xaridor 32 dollar, 72 000 AQSh dollari oladi va uy uchun 182 500 dollar to'laydi. Ikki daromadli juftlik o'rtacha hisobda 208,5 ming dollar to'laydi.
- Uy egalari o'zlarining uylaridan tashqarida tenglik qilmayaptilar. Uy kapitalining hajmi 2006 yilda 85 milliard dollarga ko'tarildi. 2010 yilda 10 milliard dollardan kamroq daromad ko'rdi va u 2015 yilgacha saqlanib qoldi. 2017 yilga kelib u 14 milliard dollarga etdi. Obamacare buning sabablaridan biri. ACA topshirilgandan buyon bankrotlik hujjatlari 50 foizga kamaydi. 2010 yilda 1,5 mln. 2016 yilda faqatgina 770846 kishi ishladi.
- Ba'zi odamlar, milliy uy-joy narxlarining 2006 yilga nisbatan oshganini ta'kidlashmoqda. Biroq, ular 11 yillik inflyatsiya uchun belgilanganidan so'ng, ular 2004 yil darajasida. 2012 va 2017 yillar oralig'ida uy-joy narxi yiliga o'rtacha 6,5 foizga oshdi. 2002-2006 yillar mobaynida ular yiliga 7,5 foizga o'sdi. 2005 yilda ular 16 foizga oshdi.
- Homebuilders yuqori darajadagi uylarga e'tibor qaratmoqda. Yangi uylar katta va qimmatroq. Yangi yakka oilaviy uyning o'rtacha hajmi qariyb 2700 kv. Bu 2006 yilda 2500 kvadrat futga teng.
Nima uchun buzilib ketishi mumkin?
Yuqori foiz stavkalari o'tmishda qulagan. Buning sababi ular kreditlarni ancha qimmatlashtiradi. Bu esa, qurilishni pasaytiradigan uy-joylarni susaytirmoqda. Biroq, bu talabni qisqartiruvchi qarz berishni sekinlashtiradi. Umuman olganda, sekin va barqaror foiz stavkalarini oshirish fojiaga olib kelmaydi.
To'g'ri, yuqori foiz stavkalari 2006 yilda uy-joy evaziga tushib ketgandi. Ammo bu ko'pgina qarzdorlar evaziga foizli kreditlar va moslashtirilgan ipotekalarga ega . An'anaviy kreditlardan farqli o'laroq, foiz stavkalari pul mablag'lari bilan birga ko'tariladi. Ko'pchilikda uch yil ichida qayta tiklanadigan reklama kurslari ham bor edi. Federal zaxira bir vaqtning o'zida tariflarni ko'targanida, qarz oluvchilar to'lovlarni ushlab qola olmaganlarini aniqladilar. Uydagi narxlar bir vaqtning o'zida tushib ketgan, shuning uchun ushbu ipoteka egalari to'lovlarni amalga oshirishga yoki uyni sotishga qodir emaslar. Shuning uchun defolt stavkalari juda baland.
Qabul qilingan mablag'lar miqdori tarixi 2004 va 2006 yillar oralig'ida Fed-larning stavkalarining juda tez sur'atlar bilan o'sib borayotganligini ko'rsatdi. 2004 yil iyun oyida bu ko'rsatkich 1,0 foizni tashkil etdi va dekabr oyiga nisbatan 2,25 foizga o'sdi. 2005 yil dekabrga kelib, bu ko'rsatkich 4,25 foizga teng bo'ldi. Olti oydan keyin bu raqam 5,25 foizni tashkil etdi.
2015 yildan boshlab Fedlar kursi ancha sekinlashdi. 2015 yil dekabrida bu ko'rsatkich 0,5 foizgacha ko'tarildi. 2016 yil oxiriga kelib u 1/4 foizni, 2017 yilga kelib esa 1,25 foizni tashkil etdi .
Banklar va xizma fondlari talabga javob bo'lgan moliyaviy mahsulotlarga investitsiya kiritish uchun ko'chmas mulk bozori qulashi mumkin. Ushbu sanab chiqimlar moliyaviy inqirozning asosiy sababi bo'lgan . Banklar ipotekani kesib olib, ularni ipoteka ta'minotidagi qimmatli qog'ozlarga qayta sotishdi. Ushbu qimmatli qog'ozlar ipotekaga qaraganda ancha katta edi. Shuning uchun banklar garovga qo'yilgan narsalarni deyarli har kimga sotdilar. Ular sanab chiqiladigan narsalarni qo'llab-quvvatlashga muhtoj edilar. Ularni yomon narsalar bilan to'ldirishdi, shuning uchun yomon ipotekalar yaxshi paketlar bilan yashirilgan edi. Keyinchalik qarzdorlar noto'g'ri bo'lsa, barcha lotinlar yomon deb shubhalandi. Shuning uchun Bear Stearns va Lehman Brothersning halok bo'lishiga sabab bo'ldi.
Trump soliq islohoti rejasi qulashga olib kelishi mumkin bo'lgan narxlardagi pasayishni keltirib chiqarishi mumkin. Kongress, ipoteka foizlari bo'yicha chegirmalarni bekor qilishni taklif qildi. Bu imtiyoz 71 milliard dollarni tashkil qiladi. U uy-joy bozoriga federal subsidiya kabi ishlaydi. Soliq imtiyozlari uy egalarining o'rtacha daromadi $ 195,400 ni tashkil qiladi. Bu 5,400 AQSh dollari miqdoridagi o'rtacha qiymatdan ortiqroqdir. Soliq rejasi chegirmani ushlab tursa ham, soliq rejasi ko'pgina imtiyozlarni oladi. Trumpning rejasi standart imtiyozni oshirdi. Natijada, amerikaliklar endi hech narsani to'xtatolmaydi. Bunday holatlarda ular ipoteka foizlarini kamaytirishdan foydalana olmaydilar. Ko'chmas mulk sektori soliq rejasiga qarshi.
AQSh Moliya vazirligidagi hosilning egri chizig'i inqirozga uchragan taqdirda, bozor buzilishi mumkin. Shunday qilib, qisqa muddatli Treasurysning foiz stavkalari uzoq muddatli rentabellikka qaraganda yuqori bo'ladi. Oddiy qisqa muddatli rentabellik past bo'ladi, chunki investorlar bir yildan kamroq muddatga sarmoya kiritishning yuqori darajasini talab qilmaydi. Bu o'zgarishlarda investorlar uzoq muddatli muddatgacha qisqa muddatli xavfli deb hisoblashadi. Bu ipoteka bozori bilan yomonlashadi va tushkunlikka tushadi. 2008, 2000, 1991 va 1981 yillardagi chuqurlik ionlari oldida hosil bo'lgan egri chiziq.
Uy narxining pasayishi bormi?
Oxirgi uy-joy baliqchasida uy quruvchilar qurilishga ruxsat berdilar. Bu 1990 yilda iqtisodiy inqiroz davrida 1 mln. 1990-yillar mobaynida asta-sekin o'sib bordi, 1998 yilda 1 milliondan oshdi. 2002 yilga qadar 1,5 milliondan oshib ketgan. 2004 va 2005 yillarda yangi rekord 2 millionga etgan. 2006 yilda uy-joy narxi pasayib ketgan. Homebuilders 1,5 milliondan ziyod ruxsatnoma izlamoqda. Bu 2007 yilda 1 milliondan kamga tushgan. 2009 yilga borib u 500 ming kishiga qulagan.
Ular 2017-yilda 1,3 millionga yaqinlashdi. Ular 2020 yilga borib 1,1 millionga tushishi kutilmoqda.
Uy-joy bozori qachon qayta ochiladi?
Keyingi bozor inqirozi 2026 yilda sodir bo'ladi, deydi Garvard kengashining professor-o'qituvchisi Teo Nicholas. U buni iqtisodchi Homer Xyotning tadqiqotida asoslaydi. 1800 yildan buyon 18 yillik tsikldagi ko'chmas mulk booms-bustlari ta'qib qilgandi. Faqatgina Ikkinchi jahon urushi va stagflyatsiya bo'lgan.
Nicholasning aytishicha, 2017 yilda ko'chmas mulk bozori kengayish bosqichida. Keyingi bosqich, hipersüpilde, ijara ish haqi stavkalari ortib bormaguncha bo'lmaydi. Agar Fed foiz stavkalari ko'tarilsa, bu sodir bo'lsa, bu falokatga olib kelishi mumkin.
Qanday qilib o'zingizni himoya qilishingiz mumkin?
Agar siz tashvishlanayotgan amerikaliklarning ko'pchiligidek bo'lsangiz, u holda siz o'zingizni ko'chmas mulkda qullikdan himoya qilish uchun qo'lingizdan kelgan ettita narsa bor.
- Ko'chib yurmaslik uchun yashash uchun uy sotib ol. Moliyaviy inqirozda yo'qotgan uylarning uchdan ikki qismi ikkinchi va uchinchi uylar edi. Sotish narxi ipotekaning ostiga tushganda, egalar uzoqroq yurishdi. Ular uylarini saqlab qolishdi, ammo investitsiyalarini yo'qotdilar.
- Ruxsat etilgan ipoteka oling. Mortgage stavkalari oshgani sayin sizning to'lovingiz bir xil bo'ladi. Agar bu kichikroq uyga ega bo'lishni anglatsa, shunday bo'lsin. Bu xavfni olishdan va keyinchalik uni yo'qotishdan ko'ra yaxshiroqdir.
- Agar siz o'zgaruvchan foizli ipoteka olsangiz, u qayta tiklanganda foiz stavkasi qanday bo'lishini bilib oling. Oylik to'lovni hisoblab chiqing va siz hozirgi daromadingiz bilan to'lashingiz mumkinligiga ishonch hosil qiling. Kelajakda to'lovni va bugungi kunda to'lovlarni past foizlar bilan to'layotganingiz orasidagi farqni oling va uni saqlang. Sizning daromadingiz tushib qolsa, sizga ipotekani to'lash uchun mablag' kerak bo'ladi.
- Eng yaxshi uyni xarid qila oladigan eng yaxshi maydonda sotib oling. O'zingizning bolangiz bo'lishni rejalashtirmasangiz ham, maydonda yaxshi maktablar mavjudligiga ishonch hosil qiling. Potentsial xaridorlar. Agar daromadingiz ijobiy bo'lsa, siz uyni yillar davomida yaxshilashingiz mumkin. Yaxshi mahallalar kambag'al joylardagidek keyingi ahvolga tushib qolmaydi. Ular yana tezroq qaytadilar.
- Sizning uyingizda kamida uchta yotoqxona mavjudligiga ishonch hosil qiling. Agar siz qayta sotishingiz kerak bo'lsa, bu oilalarni jalb qiladi.
- O'zingizni himoya qilishning eng yaxshi usuli - aktivlarning diversifikatsiyalangan portfeli . Diversifikatsiya qilish sizning uyingizda muvozanatli zaxiralar , zayomlar, tovarlar va tenglikni anglatadi. Aksariyat moliyaviy rejalashtiruvchilar uy egaliklarini aktiv sifatida o'z ichiga olmaydi, lekin ular kerak. Aksariyat odamlar o'zlarining eng katta hissasi .
- Ko'chmas mulkni yo'qotishning cheklanishini cheklash uchun siz uyda yashashingiz mumkin bo'lgan eng kichik uyni sotib oling. Sizning ipotekkangizni erta to'lashga harakat qiling, shuning uchun siz o'zingizning uyingizni yo'qotmang. O'z sarmoyalaringizni qimmatli qog'ozlar, obligatsiyalar va tovarlarga oshiring, ular sizning uy kapitaliga teng yoki ustun turadilar. Uy-joylardagi balchiq mavjud bo'lganda, qayta moliyalashtirish vasvasasiga berilmang va o'z kapitalingizni olib tashlang. Buning o'rniga, siz hali ham muvozanatli bo'lishiga ishonch hosil qilish uchun sizning obyektni ajratishni qayta ko'rib chiqing.