Odatda siz (qarz oluvchi) xususiy ipoteka sug'urtasi (PMI) uchun oylik mukofotlar to'laydi.
Bu har oy qo'shimcha xarajat va sizning byudjetingizdan bir luqma tashlanadi. Shu bilan birga, ba'zi kreditorlar, qo'shimcha oylik to'lovni qisqartirishga yoki undan qochishga imkon beruvchi kredit beruvchini ipoteka sug'urtasi (LPMI) to'laydi.
20 foizdan kam pasayishi bilan sotib olish yaxshi fikr emasmi yoki yo'qmi, boshqa maqola uchun mavzu.
LPMI qanday ishlaydi?
LPMI sizning qarz beruvchingiz tashkil etgan ipoteka sug'urtasi. Siz ikkita usuldan birini to'laysiz:
- Sizning kreditingiz boshida bir martalik to'lov ("birlamchi sum" to'lovi)
- Kreditingiz bo'yicha yuqori foiz stavkasi, har oyda yuqori oylik ipoteka to'lovlariga olib keladi, qarz muddati uchun.
Birgalikdagi yondashuv sizning ipoteka miqdoriga moslashishdan ko'ra kamroq.
Afsuski, "LPMI" atamasi to'g'ri emas, chunki kredit beruvchi sug'urta uchun haq to'lamaydi. Har doim esingizdan chiqmasin (ayniqsa, moliyaviy bitimlar bilan), hech kim sizdan hech qanday haq to'lamaydi, buning evaziga biror narsa olmaguncha.
LPMI dan foydalanish uchun siz har oy alohida to'lovni to'lamaslik uchun sug'urta mukofotlari tizimining tuzilmasini o'zgartirasiz.
Agar siz to'lanadigan summani to'layotgan bo'lsangiz, qarz beruvchilar o'z xarajatlarini qoplaydigan miqdorni aniqlaydilar. Keyin ular pul bilan ipoteka sug'urtasini sotib olishadi. Bunday holda siz asosan qoplama uchun oldindan to'laysiz.
Vaqt o'tishi bilan qarz beruvchi sizning sug'urta xarajatlarini qoplash uchun ipoteka stavkasini o'zgartiradi. Yuqori darajadagi ipoteka darajasi yuqori oylik to'lovlar degani uchun (Qarang: Kreditlarni qanday hisoblash mumkin ) LPMI ga borganingizda har oy ko'proq pul to'lamoqchisiz. Agar har oyda alohida PMI to'lovi ishlatilgan bo'lsa, to'lovning yuqoriligi kamroq bo'lishi kerak, ammo kreditingizni to'lashda qo'shimcha xarajatlarni "bekor qilish" uchun hech qanday yo'l yo'q.
LPMI ning afzalligi va kamchiliklari
LPMI hamma uchun emas. Haqiqatan ham, hamma LPMI bilan kredit olish huquqiga ega emas. Odatda siz LPMI uchun yaxshi imkoniyatga ega bo'lishingiz kerak va bu faqat muayyan vaziyatlarda mantiqan.
Qisqa muddatli kreditlar: LPMI qisqa muddatli kreditlar uchun eng jozibali. Agar siz 30 yillik kreditni olishni va o'n yillar davomida to'lovlarni amalga oshirishni rejalashtirmoqchi bo'lsangiz, alohida PMI siyosati bilan yaxshi bo'lishi mumkin. Nima uchun? Shunga qaramasdan, LPMI kreditlarining aksariyati bir martalik to'lovni oldindan belgilash o'rniga to'g'rilangan (yuqori) mortgage foiz stavkasidan foydalanadi. Bu ipoteka kursi hech qachon o'zgarmaydi, shuning uchun LPMI "premium" dan xalos bo'lish uchun kreditni to'liq to'lashingiz kerak. Buni o'zingizning mablag'ingizdan to'lash orqali (yoki bajarilganidan ko'ra osonroqdir) amalga oshirishingiz mumkin, kreditni qayta moliyalashtirish yoki uyni sotish va qarzni to'lash.
Taqqoslash uchun, sizning uyingizda etarli miqdorda kapitalni qurishingizdan keyin bekor qilishingiz mumkin bo'lgan mustaqil PMI siyosatiga qarang. Bekor qilgandan keyin, sizga qarzning qolgan muddati uchun, past foiz stavkasidan foydalanishingiz mumkin - va endi PMI to'lovlari.
Yuqori daromadli xodimlar: LPMI uchun tasdiqlangan kishilar uchun yuqori daromadli qarz oluvchilar uchun eng jozibador. Bu shaxslar va oilalar yuqori foiz stavkasi ( garov evaziga ipoteka xarajatlarini kamaytirishni nazarda tutgan holda) uchun ko'proq soliq imtiyozlaridan foydalanishi mumkin. Boshqa tomondan, kam daromadli odamlar mustaqil PMIni kamaytirishi mumkin, shuning uchun LPMI qo'shimcha soliq imtiyozlarini keltirib chiqarmaydi. Albatta, siz har doim soliq imtiyozli shaxsingiz bilan potentsial ajratmalar haqida gapirishingiz kerak, hatto sizning ipoteka kreditini tuzishning eng yaxshi yo'li. Ushbu qoidalar muntazam ravishda o'zgarib boradi, shuning uchun hech narsa haqida qaror qabul qilishdan oldin yangilanishlar bo'yicha mutaxassis bilan maslahatlashing (va siz qaror qabul qilingandan keyin o'zgarishga tayyor bo'ling).
Yuqori LTV: Agar sizning qarzga nisbatan foiz nisbati (LTV) 80 foizga yaqin bo'lsa, LPMI yaqinda kreditni (rejani yoki oldindan to'lash orqali) yo'qotishni rejalashtirmaguningizcha eng yaxshi variant emas. Yaqin qariyb 80 foiz, deyarli siz ipoteka sug'urtasi bilan amalga oshirilasiz. Buning o'rniga alohida ipoteka sug'urta polisidan foydalansangiz, siz har oy alohida to'lovni amalga oshirishingiz mumkin. Sug'ishni tezda bekor qilishingiz mumkin, va siz yuqori foiz stavkasi bilan yopishib ololmaysiz. Yodda tutingki, LTV ning 80 foizidan yuqori bo'lishining bir necha yo'li mavjud:
- To'lovlarni amalga oshirish orqali siz o'zingizning uy kapitalini oshirasiz va LTV ni kamaytirasiz.
- Agar sizning uyingizdagi qiymatingiz kuchli uy-joy bozori yoki uyni yaxshilash tufayli oshsa, sizning LTV yaxshilanadi.
PMIni erta bekor qilish faqat bir necha yuz dollarni tashkil etgan xarajatlarni o'z ichiga olishi mumkin ( baholashni olish uchun ). Ammo LPMI qarzidan qayta moliyalash juda qimmatga tushishi mumkin.
LPMIga alternativ
Agar LPMI siz uchun mukammal darajada mos kelmasa, siz bir necha turli yondashuvlarni sinab ko'rishingiz mumkin.
Katta pensiya to'lovi: kamida 20 foizni tashkil etsa, siz PMIni to'lash zarurligini bartaraf qilasiz. Biroq, ko'plab xaridorlar bu imkoniyatga ega emaslar.
O'zingizning PMI-ni sotib oling: Siz har oy o'zingizning PMI (ba'zan qarz oluvchi ipoteka sug'urtasi yoki BPMI deb atalgan) uchun har oy to'lov qila olasiz. Yuqorida qayd etilgan PMI yuqoridagi LPMI dan yaxshiroq bo'lgan vaziyatlarning bir necha misolini ko'rgansiz.
Piggyback: Siz shuningdek, raqamlarni ehtiyotkorlik bilan ko'rib chiqishingiz kerak bo'lsa-da, PMI dan qochish uchun kreditlar birikmasini sinashingiz mumkin. 80/20 kredit sifatida ma'lum bo'lgan piggyback strategiyasi faqat bitta variant. Ushbu kreditlar avvalgidek keng tarqalgan emas, lekin ular mavjud. Piggyback sizga ipoteka sug'urtasini butunlay oldini olish imkonini beradi, lekin ikkinchi ipoteka sizga yuqori foiz stavkasi bilan keladi. Ikkinchi ipotekani tezda to'lashingiz mumkin bo'lsa, oxir-oqibat, kelgusi yillarda past darajadagi ipoteka darajasi (LPMI tomonidan ko'paytirilmagan) bahramand bo'lasiz.
Past rentabellikga ega kreditlar: bir nechta kredit dasturlari kichik miqdordagi to'lovlarni amalga oshirish imkonini beradi. Misol uchun, FHA kreditlari 3,5 foizga past darajada mavjud. Siz ipoteka sug'urtasini to'lashingiz kerak, ammo bu kreditlar ayrim qarz oluvchilar uchun yaxshiroq bo'lishi mumkin. VA kreditlari nolga tushish imkonini beradi va ular hech qanday ipoteka sug'urtasini talab qilmaydi.