O'quvchi so'raydi: Bir necha yil avval bizning uyimizni sotib oldik, u erda mahalla haqida ko'p narsa bilmasdan, qo'shni va undan ko'p kaput bo'lgan, shuning uchun hozir uni sotolmaymiz. Xotinim, sartarosh unga yangi uy sotib oladigan, bizning uyni ijaraga berishni taqiqlaydigan va bizning yangi kreditimiz yopilgandan keyin eski uyimizdagi to'lovlarni to'xtatishni rejalashtirgan rejasi to'g'risida gapirib berdi. U "sotib olish va garov" deb nomladi. Bu haqiqat bo'lishi juda yaxshi. Sotib olish va kafillik bilan bog'liq muammo bormi?
Javob: Qabul qilish va garov evaziga qasamyod qilish niyati bilan yangi uy sotib olish natijasidir. Bu ipoteka firibgarlikdir . Hatto engillashtiruvchi shartlar uy egasiga ipoteka firibgarlik qilish huquqini bermaydi.
Xarid qilish va kafillikni bekor qilish shartlari nimadan iborat?
Ba'zida uy egalari o'zlarining uylarini sotib olganlarida, ular o'zlarini aldashganiga ishonishadi. Qabul qiluvchilarni sotib olish va garovga qo'yishning bir nechta sabablari quyidagicha:
- Ipoteka vakili moliyalashtirishning oqibatlarini tushuntirib bermayapti, masalan, moslashuvchan foiz stavkalari o'zgartiriladi yoki foizlar bo'yicha to'lov optsiyalari pulni to'lamaydi.
- Ko'chmas mulk agenti xaridorni uydagi qadriyatlar hech qachon tushib ketmasligiga ishonishga undadi. Qimmatbaho qiymatlari tushgan bozorlarda va xaridor o'z kapitaliga nisbatan kam miqdorda yoki sarmoya kiritgan bo'lsa, uy bankka qarz miqdordan oz bo'lishi mumkin.
- Bank, xaridorga qayta moliyalashtirish har doim ham imkoniyat bo'lishi mumkinligini va keyinchalik yangi kredit olishning mumkin bo'lmagan kreditlash ko'rsatmalarini o'zgartirganligiga va'da bergan bo'lishi mumkin.
Yuqoridagi stsenariylarning har biriga binoan, uy egasi burchakli va bosimni evaziga garovga qo'yishga ruxsat berishga majbur qiladi, ammo uy egasi huquqidan voz kechishni istamaydi. Ushbu uy egalarining aql-idrokida ular vaziyatni aldashni kafolatlashadi, chunki ular aldanib qolishdi.
Ammo, garov sotib olish va garovga qo'yish ipoteka firibgarligini tashkil etadigan va qonunga zid bo'lgan haqiqatni o'zgartirmaydi.
Xarid va kafillik qanday ishlaydi?
Sotib olish va garovga qo'yish yolg'onni o'z ichiga oladi. Odatda yolg'on lizing shartnomasini tuzish va qarz beruvchiga bu yolg'on hujjatlarni taqdim etish kiradi. Keling, afsonaviy uy egasi - uni Claude deb ataymiz.
- Birinchidan, Klod qaror qabul qiladi - nima sababdan - uning uyi endi o'z maqsadlariga muvofiq emas.
- Klod qisqa muddat sotilgach yoki garovga qo'yilgandan keyin yangi ipoteka kreditini olmagani uchun, u mavjud ipoteka ta'minotini to'lashdan oldin sotib olish uchun uyni topadi .
- Klod yangi uyda sotib olish taklifi yozib, kredit dasturini taqdim etadi.
- Kreditor, Klodni ijara shartnomasi uchun ijarachining Klodning eski uyiga ko'chib o'tishini va Klodga ijara to'lovlarini amalga oshirishini ko'rsatishini so'raydi.
- Klod Kloydning eski uyiga ko'chirish yoki ijaraga berish niyati yo'qligiga qaramasdan, uning do'sti Clyde'dan ijara shartnomasini imzolashni so'raydi. U soxta ijara shartnomasini qarz beruvchiga topshiradi.
- Kreditor Klodning yangi ipotekasini tasdiqlaydi va qarzni to'laydi .
- Klod hech qachon eski uyida boshqa pul to'lamaydi. Vakolatli bayonnoma berildi va uy garovga qo'yildi va keyinchalik bankka qaytdi.
- Klodning pullari buzilgan, lekin u umuman ishlamaydi, chunki u allaqachon yangi uy sotib olgan va uzoq vaqt davomida harakat qilish niyati yo'q.
Nima uchun qonunni sotib olish va garovga qo'yish kerak?
Klodning ishi bo'yicha, u kredit hujjatlarini soxtalashtirgan va bila turib yolvorganlikda yolg'on gapirdi. Bu ipoteka firibgarlikdir. Ipoteka firibgarlik, agar qarz oluvchi boshqa kreditorga to'lashni to'xtatishga qaratilgan qasddan niyat qilib, ma'lumotni yashirganida yoki kreditorning bu haqda bilgan bo'lsa, yangi qarz beruvchiga qarzni rad etishiga olib keladigan ma'lumotni noto'g'ri talqin qilganda yuz beradi.
Bundan tashqari, kredit beruvchiga qarz berish va qarz beruvchiga soxta hujjatlar ishlab chiqarish uchun firibgarlik hisoblanadi. FBI ipoteka firibgarlarini "qarzni to'lash, sotib olish yoki sug'urta qilish uchun sug'urta qildiruvchi yoki qarz beruvchining qo'llashi mumkin bo'lgan biron bir moddiy xato, noto'g'ri talqin yoki noto'g'ri" deb ta'riflaydi.
Xarid va kafillik amaliyotlari natijasida, Fannie Mae ko'rsatmalariga ko'ra, mavjud uyning ko'pligi teng bo'lmagan taqdirda, endi xaridorlar kredit uyushmasida har ikki uyda garovga olish huquqiga ega bo'lishlari kerak.
Buning sababi shundaki, uy egasi ko'p mablag'ga ega bo'lib, undan uzoqlashish nodonlikdir.
Yozish vaqtida Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyadir.