Savol: Biz Suv ostidagi uyimizdan HARPni qayta moliyalashtirishni yoki sotishimiz kerakmi?
O'quvchi shunday deb so'raydi: "Erim va men uyimizni qisqa muddatli sotish yoki sotish uchun harakat qilish kerakmi yoki hukumatga murojaat qilish uchun HARP qayta moliyalashtirish dasturiga murojaat qilishimiz kerakligini tushunishga urinmoqda. Bizning ko'chmas mulk bo'yicha agentimiz, ammo ipoteka to'lovlarini qisqartirish g'oyasi yoqadi, biz qariyb 300.000 AQSh dollari qarzdorligimiz bor, va bizning uyimizning qiymati 165.000 dollarni tashkil etar ekan, garovga qo'yadigan odamimiz har safar $ 635 ni tejashimiz mumkinligini aytmoqda. Biz HARPni qayta moliyalashtirishni yoki qisqa muddatli sotishni amalga oshirishimiz kerakmi? "
Javob: Agar uy egasi HARPni qayta moliyalashtirishga qarshi sotishni xohlamasa, bu kesilgan va quruq emas. Albatta, ko'pchilik hollarda, mantiq, uy egasi, HARPni qayta moliyalashdan keyin qisqa muddatli sotuvdan keyin ikki yil ichida yaxshi bo'lishi mumkinligini ta'kidlaydi, ammo bu qarorni qabul qilishdan oldin ko'p narsalarni ko'rib chiqish kerak.
Avvalo, siz ikkala dasturga mos keladimi yoki yo'qmi. Ko'pgina qisqa muddatli savdo banklari qisqa muddatli sotuvga qo'yiladigan talablarni yumshatdi, ayniqsa, 2012 yildan keyin har bir qarz beruvchiga moliyaviy qiyinchiliklar kerak emas. Ammo, agar sizning bankingiz moliyaviy qiyinchilikni talab qilsa va qiyinchilikni hujjat qila olmasangiz, siz qisqa muddatli savdo umuman. Bu savolni savol ostiga qo'yadi, to'g'rimi?
Shunday qilib, sizga taklif qiladigan birinchi narsa qisqa savdo agenti bilan gaplashish, siz qisqa muddatli sotuvga mos kelishingizni tushunishingiz mumkin. Qisqa muddatli qisqa muddatli savdo juda cheklangan bo'lsa, HAFA qisqa muddatli dasturini ko'rib chiqing.
Biroq, HAFA yo'lini borganingizda, HAFA uchun ariza berishdan oldin, qisqa muddatli savdo qilishni xohlaysizmi ishonch hosil qiling. Ba'zi kreditorlar sizning fikringizni tasdiqlash bilan o'zgartirishingiz kerak bo'lsa, siz oldindan tanlov qilishingiz mumkin.
Ikkalasini ham qila olmaysiz. Siz bitta dasturni tanlashingiz kerak. Harbni qayta moliyalashtirish yoki qisqa muddatli sotish.
XarP qayta moliyalash uchun malakali
- Fannie Mae va Freddie Mac kreditlari bilan cheklangan.
HarP qayta moliyalash dasturi faqat Fannie Mae yoki Freddie Mac kompaniyasining kreditlari uchun qo'llaniladi. Agar sizning kreditingiz Fannie Mae yoki Freddie Mac emas bo'lsa, siz unvonga ega bo'lmaysiz. Sizning kreditingizni Fannie Mae yoki Freddie Maks Fannie Mae Kreditiga qarash yoki Freddie Mac kreditini qidirib topishingiz mumkin. Birlamchi qarz oluvchining oxirgi to'rtta raqamini bilishingiz kerak bo'ladi.
- Kreditning kelib chiqishi 1-iyun, 2009 yil yoki undan ilgari.
Agar siz 2 iyun, 2009 yil yoki undan keyin ipotekani chiqargan bo'lsangiz, ehtimol siz HARPni qayta moliyalash uchun talablarga javob bera olmaysiz. Hozirgi paytda istisnolar yo'q, ammo bu o'zgarishi mumkin.
- 80% dan ortiq LTV
Agar uyingiz suv ostida bo'lsa, sizning LTV ( qarzga nisbatan nisbati) bozor qiymatining 80 foizidan oshadi - chunki bozor qiymati sizning kredit balansingizdan kamroq. Aksariyat kishilar ushbu malakali omil bilan hech qanday muammo yo'q.
- Kechiktirilgan to'lovlar yo'q.
Harp qayta moliyalashtirish dasturi o'tgan 12 oy ichida kechiktirilgan to'lovlarni amalga oshirishga ruxsat etsa-da, ko'pchilik kreditorlar HARP yo'riqnomasidan qat'iy nazar qarzdorga qarzdorga qarz bermaydilar. Ushbu qo'shimcha kredit beruvchining talablari dasturda ko'rsatilganlardan farq qilishi mumkin.
- Birinchi HARP qayta moliyalashtirish.
Agar qoidalar o'zgartirilmasa va kichik bir istisno holda, faqat bitta HARP qayta moliyalashtirishni amalga oshirishingiz mumkin va bir marta berilgan bo'lsa, yana HARP orqali qayta moliyaviy qila olmaysiz. Biroq, agar XarP Qayta moliyalashdan keyin to'lovlarni amalga oshirishda muammolar mavjud bo'lsa, siz har doim keyinroq qisqa muddatli savdo uchun murojaat qilishingiz mumkin.
HarP Refinance Vs. Qisqa savdo
Qisqa savdodan keyin boshqa uy sotib olish uchun qisqa muddatli savdo qoidalari oddiy kredit uchun 5 yil va FHA kreditlari uchun 3 yil. Aytaylik, siz o'rniga qisqa bir savdo qildingiz va uyingizni sotdingiz. Qisqa savdoga qo'yiladigan kamchiliklar:
- Siz endi uydasiz.
- Siz boshqa joyga ko'chib, ijaraga beruvchiga aylanishingiz kerak.
- Sizning mahallangizdan chiqib ketishingiz kerak bo'lishi mumkin.
- Uyga ega bo'lish uchun soliq imtiyozini yo'qotasiz.
- Shaxsiy yashash sharoitlari o'zgarganligi va qonunlar o'zgarganligi sababli, yana 3 yil davomida boshqa uy sotib olish huquqiga ega bo'lishingizga kafolat yo'q.
Agar siz HARPni qayta moliyalashtirish variantini tanlagan bo'lsangiz, 2 yil ichida $ 15,240 (635 dollarlik to'lov x 24 oy) ni saqlab qolasiz. 3 yil ichida siz ko'proq saqlab qoldingiz, $ 22,860. Sizning uyingizning bozor qiymati sizning uyingizda 165 000 dollar qiymatiga teng bo'lgan 300 ming dollar qarzdorligingizni qoplaydimi?
Bu muhim emas. Muhim bo'lmagan sabab, siz hech qachon sotishni xohlamasligingiz mumkin. Bu sizga 300 ming dollarlik ipotekani to'lamaguningizcha, siz uyda to'lashni davom ettirasiz.
Qisqa savdoni tanlasangiz, 3 yil oxirida siz boshqa uy sotib olishingiz mumkin. Agar siz uy-joy narxi bu vaqt mobaynida nisbatan barqaror bo'lib qoladigan bo'lsa, demak, siz bugungi bozor qiymati 165.000 AQSh dollaridan tashqari, siz sotgan uy kabi uy sotib olishingiz mumkin degan ma'noni anglatadi. Foiz stavkalari ikki barobar oshgan bo'lsa ham, sizning to'lovingiz bugungi kunda to'lashingizdan ko'ra past bo'ladi.
Lekin ba'zi odamlar uchun bu mantiqiy yoki moliyaviy fikrlash masalasi emas. Va bu juda yaxshi, albatta. Odamlar tez-tez tuyg'u bilan ko'chmas mulkni sotib olishadi va u uyda hissiyotga asoslangan holda qolishadi. Agar qisqa muddatli sotuvda HARP qayta moliyalashtirishni tanlasangiz, hech qachon yomon his qilmangiz. Qaysi qarorni qabul qilish siz uchun to'g'ri qaror.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.