Mijozlar menga Zillowga qimmatli baholar haqida ko'p marotaba murojaat qilishdi. Men Zillowning Zestimate-ning aniqligi haqida hamma hayron bo'lganini tasavvur qilaman. Menimcha, Zillow emas, balki birinchi narsa. Zillow ko'chmas mulkda emas. Men Zillowda ishlaydigan har qanday ko'chmas mulk agentini bilmayman (hali hammasi emas). Bu kutubxona kabi davlat xizmatidir. Zillow - bu uy-joylarga qarash va o'z navbatida ko'chmas mulk bo'yicha professionallarga reklama qilishni xohlaydigan ko'zoynaklarni jalb qilish uchun tashkil etilgan biznes-sayt.
Zillow turli manbalardan to'plangan ma'lumotlarni kuzatish natijasida hosil bo'lgan fikrlarga bir nechta xulosalarni asoslaydi. Har bir inson biror narsa haqida fikr yuritadi. Siz rozi bo'lishingiz yoki rozilik bildirasiz. Fikrlar faktlar emas. Agar Zillow o'zining maxsus kristalli to'pi orqali bozor zarbasiga barmog'ini qo'ygan bo'lsa, Zillow uy-joy bozori qulashi haqida gapirgan bo'lardi va bu sodir bo'lmadi. Darhaqiqat, Zillow bozor boshlanishi bilanoq boshlangan edi.
Bu 1983 yil Eddi Murphy filmi savdo joylarida Randolph Duke tomonidan berilgan o'xshashlikdir. Duke xarakterining bozori yoki bozori tushib ketganmi yoki yo'qmi, savdo brokeri (va hatto Zillow kabi kompaniyalar ham) davom etadi. pul topish uchun.
Zillowning zahmini tushunish
Zillow topilgan uy-joy haqidagi barcha ma'lumotlarni birlashtirib, ma'lumotlarga ega bo'ldi. Amalgamating - har xil manbalardan ma'lumotlarni bir manbaga aralashtirish va birlashtirish uchun ajoyib so'z.
To'g'ri bajarildi, birlashma monopoliyani yaratishi mumkin. Lekin o'zimizdan oldinda bo'lmaylik. Uyning qiymatini taxmin qiladigan ko'plab kompyuterlashtirilgan dasturlar mavjud. Hatto ko'chmas mulk agentlari ham kompyuterlashtirilgan dasturlardan foydalanmoqdalar, ammo farq farqi shundaki, ko'chmas mulk agentlari sun'iy aqlni ko'rishi mumkin bo'lgan dasturlarga tayanmaydi.
Biz hali u erda emasmiz.
Hech bo'lmasa hozirgi kunga qadar emas, Zillow uyga kirganida, xaridorning his-tuyg'ularini qanday tasavvur qila oladi. Zillow sizning ichki ishlaringiz yangilanganmi, agar ustaxona ustunlik qilinsa yoki ishlatilgan materiallar kamroqmi yoki burchakdagi maktabning futbol maydonini qo'llab-quvvatlaydigan uylar qiymatining pastligi yoki boshqa raqamlar soni ko'chmas mulk agentlari va baholovchilar omillarni bilganlarida va uyni shaxsan tekshirganlarida foydalanadilar.
Vositachilar o'zlarining qiymatini baholaydilar
Men barcha ko'chmas mulk agentlari uchun gapirmayman, biroq 40 yildan ortiq vaqt mobaynida biznesda bo'ldim va o'rtacha darajadan yuqori bo'lmasa, etarli darajaga ega bo'ldim. Mulkni baholashni boshlaganda, men kompyuterimda qilgan birinchi narsa, Google'dagi sun'iy yo'ldosh orqali uyni o'rganishdir. Men u erda ishlaydigan ko'cha, savdo mulkka yoki avtoyo'llarga yaqinlik, yaqin atrofdagi uylarning kattaligi, o'simlik Ro'mol va ko'kalamzorlashtirish, quyoshga yo'naltirilganmi yoki yo'qmi, agar men baxtli bo'lsam, u erda rasm bo'lishi mumkinligini eslatib o'taman. tashqi va ortiqcha ko'cha sahnasi.
Shuningdek, ikkita avtomatlashtirilgan baholash tizimini ishga tushiraman. Ulardan biri "Realist" kompaniyasiga tegishli bo'lib, CoreLogic kompaniyasiga tegishli, ya'ni barcha savdo-sotiqdan, jumladan MLSdan tashqari, ma'lumotlarning markazlashtirilganligi va men o'zim o'rnatadigan boshqa parametrlarni o'z ichiga olgan konfiguratsiya va turdagi 25% yoki undan kamroq atrofdagi uy-joy sotishlarini hisobga olasiz.
Boshqa avtomatlashtirilgan baholash shuningdek to'g'ridan-to'g'ri MLS dan olingan va sotilgan, kutilayotgan va faol ro'yxatlarning yuqori, past, o'rtacha va o'rtacha qiymatlarini o'z ichiga olgan kvadrat suratlar asosida hisoblangan savdolarga asoslangan. Bu ikki qiymat faqat ko'pincha bir-biridan juda farq qiladi, ammo birgalikda foydalanilsa, odatda 5% dan ortiq bo'lmagan farqlarga erisha olaman. Ammo bu qiymatni yaratish uchun deyarli etarli emas.
Ushbu ma'lumot bilan qurollanib, keyin uyni tekshirib ko'raman va uni xaridorning ko'zlari bilan qarayman, uni qanday baholaysiz va qayerga borishni raqobatga qarshi uyga olib borish kerak . Menga tayyorlangan ro'yxatga olish shartnomasi bilan uyga kirish va uyni ko'rganingizdan so'ng listing narxini qo'lda o'zgartirishni nihoyatda xohlamayman. Avtomatlashtirish shaxsiy baholash o'rnini bosmaydi.
Qiymatning zilzila darajasi
Zillow hech qachon barcha sohalarda 100% to'g'ri, hatto 80% aniq vaqtni talab qilmaydi. Agar olti blokli radiusdagi barcha uylar bir-biriga juda o'xshash bo'lsa, aytaylik, shu yil mobaynida qurilgan uylar bilan to'ldirilgan shahar atrofidagi bo'linma, bir xil o'lchamdagi va bir xil qulayliklarga ega bo'lgan holda, Zillow bahosi ancha aniq bo'ladi, ehtimol, 10 foiz atrofida bo'lishi mumkin, chunki uni tashlash uchun etarlicha aniq farqlar yo'q. Boshqa paytlarda, bu hech ham yaqin bo'lmaydi.
Men siz uchun bir Zestimate bilan taqqoslash uchun shaxsan sotilgan to'rtta odatiy uyni oldim. Bir mulk - bu Midtown Sacramento shahrida temir yo'llar yaqinidagi ko'chadagi ko'chada va avtoulovning shovqiniga yaqin bo'lgan savdo uylaridan uzoqda joylashgan ikkita uy. Zillow ushbu uyning qiymatini 380 733 dollarga baholadi, ammo bozorda taxminan olti oydan keyin 349 ming dollarga sotildi va ko'p miqdorda zararli ta'sir ko'rsatdi. Zillow bahosi taxminan 9% ni tashkil etdi.
Ikkinchi uy Sacramento shahrining cho'ntagida maxsus dengiz bo'yi edi. Zillou bu uyni 983,097 AQSh dollari qiymatiga baholadi. Zellov bahosidan 10% ga ko'p bo'lgan 1,085 ming dollarga sotildi. Agar sotuvchilar Zillow bahosiga tayangan bo'lsalar, ular $ 100,000 dan ortiq yo'qotishgan bo'lar edi.
Uchinchi uy Davis Universiteti yaqinidagi Kaliforniya shtatidagi Davisning alohida hududida qayta qurilgan uy edi. Zillou bu uyni 1,230,563 AQSh dollari qiymatiga baholadi, ammo u 1,495,000 dollarga sotildi va naqd pulga hech qanday moliyalashtirish qo'shilmadi. Ushbu Zestimate 20% dan ortiq darajada past edi.
To'rtinchi uy Kaliforniya shtati Elk Grove shahrida joylashgan edi. Shunga qaramay, Zillow bahosi juda past edi, 488 711 AQSh dollari va u 16% ga ko'proq sotildi, bu esa xaridorning qarzdorlik bahosini $ 565,500 ga oshirdi.
Zestimate veb-saytga tashrif buyuruvchilarga turli xil qiymatlarni berish uchun ishlab chiqilgan. Bu baholashni yoki ko'chmas mulk mutaxassisi qiymatining qiymatini o'zgartirishni anglatmaydi. Men sotuvchiga tashrifimdan oldin Zillow qadriyatlariga har doim ham sabr-toqat qilaman, chunki sotuvchi bu qadriyatlarga qaraydi. Men uchun baholashda professional sifatida qadrli bo'lgani uchun emas. Ko'chmas mulk agentlari Zillowni uyga narxini sarflamaydi .
Men ba'zi agentlar o'z mijozlariga Zillowda o'z uyini sotib olayotganda qanday yaxshi kelishuvga erishishlarini oqlash uchun narxini qarashni mijozlariga aytib berishlarini tushunib etmoqchiman, Zestimate sotuvning haqiqiy narxidan ancha yuqori. Bu agentlar bilan tanlangan foydalanish. Narxlari o'z foydasiga bo'lganda, ular uni ishlatishlari mumkin. Hatto banklar ham yaxshi bilishmaydi, shuning uchun qisqa muddatli sotuvda, masalan, taklif Zestimate'dan ko'proq bo'lsa, qisqa muddatli savdo agenti qisqa muddatli bank uchun Zestimate ni ko'rsatishi mumkin.
Shunga qaramay, Zillow iste'molchilar uchun Zestimate tomoniga qaraganda ko'proq narsani taklif etadi. Odamlar Zestimga shu qadar yopishib olishganki, ushbu veb-saytdagi ko'plab boy ma'lumotlarga e'tibor bermasliklarini, ular haqida ma'lumotni, taqqoslanadigan savdolarni va mahalla demografikasini o'z ichiga olgan barcha ma'lumotlarga e'tibor bermasliklarini ishonaman, bularning barchasi birinchi marta uy egasi yoki uy egasi uchun bebahodir sotuvchi ko'chmas mulk bilan bog'liq bitim.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.
To'liq tushuntirish: Elizabeth Weintraub shuningdek, Premer Zillow agenti