Yangi boshlanuvchilar uchun investitsiya

Ko'chmas mulkka qanday investitsiya qilinadi?

Ko'chmas mulkka sarmoya yotqizish inson sivilizatsiyasining dastlabki kunlaridan boshlab, investitsiyalashning eng qadimiy shakllaridan biridir. Zamonaviy fond bozorlarini bezash, ko'chmas mulk - har bir investor o'z portfeliga noyob pul oqimi, likvidligi, rentabellik, soliq va diversifikatsiya qilishning imtiyozlari uchun o'z portfelini qo'shib qo'yishni jiddiy o'ylashi kerak bo'lgan besh asosiy aktiv sinfidan biri hisoblanadi. Ushbu tanishtiruv qo'llanmasida sizga ko'chmas mulkni investitsiyalash asoslari bo'yicha yurishimiz va ko'chmas mulk investitsiyalarida egalik qilish yoki egalik qilishning turli usullarini muhokama qilamiz.

Birinchidan, asosiy qoidalar bilan boshlaylik: ko'chmas mulkni investitsiya qilish nima?

Ko'chmas mulkni investitsiya qilish nima?

Ko'chmas mulkni investitsiyalash - moddiy zaxiralardan yoki naqd pul oqimlaridan moddiy mulkka bog'langan atrof muhitga qaratilgan faoliyat, investitsiya va moliyaviy faoliyatning keng turidir.

Ko'chmas mulkda pul topishning to'rtta asosiy usuli bor:

1. Mulkni qadrlash : Mulk qimmatga tushganda bu. Bu sizning hududingizda mulkka bo'lgan talabni oshiradigan ko'chmas mulk bozoridagi o'zgarishlarga bog'liq bo'lishi mumkin. Bu sizning potentsial xaridor yoki ijarachilarga yanada jozibador qilish uchun ko'chmas mulk sarmoyangizga kiritilgan yangilanishlar tufayli bo'lishi mumkin. Ko'chmas mulkni qadrlash murakkab o'yindir.
2. Naqd pul oqimlari (ijarasi) : Ushbu turdagi ko'chmas mulk investitsiyalari kvartiradan ko'chmas mulk kabi ko'chmas mulkni sotib olishga qaratilgan bo'lib, uni ijaraga olishingiz mumkin. Naqd pul oqimlari ko'p qavatli uylar, ofis binosi, ijara uylari va boshqa ko'p narsalardan iborat.
3. Ko'chmas mulk bilan bog'liq daromad : Bu mol-mulkni sotib olish va sotib olish bo'yicha komissiya orqali pul ishlaydigan brokerlar va boshqa sanoat mutaxassislari tomonidan olinadigan daromaddir. Bundan tashqari, ko'chmas mulkni boshqarishni o'z ichiga oladi, ular mulkning kunlik operatsiyalarini bajarish evaziga ijara haqini ushlab turadilar.

1. Yordamchi ko'chmas mulk investitsiyalari daromadi : Ba'zi ko'chmas mulk investitsiyalari uchun bu katta daromad manbai bo'lishi mumkin. Yordamchi ko'chmas mulk investitsiyalari daromadlari past rentabellikdagi idoralarda yoki savdo-sotiq do'konlaridagi kabi narsalarni o'z ichiga oladi. Darhaqiqat, ular yirik ko'chmas mulk investitsiyalari ichida mini-biznes bo'lib xizmat qiladi, bu sizning iste'molchilaringizning yarim koloniyasidan pul topish imkonini beradi.

Mulkni investitsiyalashning eng oddiy, oddiy shakli - taqdirlashdan ko'ra ijara pul oqimi. Ko'chmas mulkni investitsiyalash, uy egasi sifatida ham tanilgan investor, xom-ashyo erlari, er uchastkasi bo'lgan er uchastkasi, u yerdagi ofis binosi bilan qurilishi, u erda sanoat ombori bo'lgan er uchastkasi bo'ladimi yoki bir doira.

Keyinchalik, u ijarachi sifatida ma'lum bo'lgan ushbu mulkdan foydalanishni istagan odamni topadi va ular bilan shartnoma tuzadi. Ijarachiga ko'chmas mulkdan foydalanish huquqi beriladi, ma'lum muddatlarda muayyan muddatlarda foydalanish uchun ma'lum muddatlarda va ayrim cheklovlar mavjud bo'lib, ulardan ba'zilari federal, davlat va mahalliy qonunlarda belgilanadi va boshqalar ijara shartnomasida yoki ijara shartnomasida kelishib olindi. Buning o'rniga, ijarachi ko'chmas mulkni ishlatish qobiliyatini to'laydi. Uy egasiga jo'natgan to'lov "ijara" deb nomlanadi.

Ko'p sarmoyadorlar uchun ko'chmas mulk investitsiyalaridan ijara daromadlari qimmatli qog'ozlar va obligatsiyalarga investitsiya qilishdan olinadigan dividendlar va foizlar bo'yicha katta ruhiy afzalliklarga ega. Ular mol-mulk bilan harakat qilishadi, ko'rishadi va qo'llari bilan tegishi mumkin. Ular uni eng sevimli rangini bo'yashlari mumkin yoki uni o'zgartirish uchun me'mor va qurilish kompaniyasini yollashlari mumkin. Ular ijara haqini aniqlash uchun o'zlarining muzokara qobiliyatlaridan foydalanishlari va yaxshi operatorga yuqori kapitallashuv stavkalari yoki "kapital stavkalari" ni yaratishga imkon berishlari mumkin.

Mulk investorlari vaqti-vaqti bilan fond bozori pufakchalari paytida aktsiyadorlar sifatida noto'gri holga keladi, kapitallashuv stavkalari ahamiyatga ega emasligini ta'kidlaydi. Bunga quloq solmang. Agar ijara haqlaringizni munosib baho bersangiz, sizning mulkingiz narxini hisobga olgan holda, sarmoyangizni qoniqarli darajada ushlab turishingiz kerak, shu jumladan oqilona amortizatsiya zaxiralari , mol-mulk va daromad solig'i, texnik xizmat ko'rsatish, sug'urta va boshqa xarajatlar. Bundan tashqari, siz investitsiya bilan shug'ullanish uchun zarur bo'lgan vaqtni o'lchashingiz kerak, chunki sizning vaqtingiz eng qimmatbaho aktivingizdir - bu sarmoyadorlar tomonidan passiv daromad juda katta ahamiyatga ega. (Sizning xayriyalaringiz etarli darajada katta bo'lgandan keyin siz ko'chmas mulk portfelining kunlik operatsiyalari uchun ijara daromadining foiziga evaziga ko'chmas mulkni boshqarish kompaniyasi tashkil qilish yoki ijaraga olishingiz mumkin, passiv investitsiyalarga faol ravishda boshqarildi.)

Biror kishi uchun ko'chmas mulkni investitsiyalashni boshlashning eng mashhur usullaridan biri nimalarni anglatadi?

Inson portfeli haqida o'ylashi mumkin bo'lgan ko'chmas mulk investitsiyalarining juda ko'p turlari mavjud.

Ko'chmas mulk investitsiyalarining o'ziga xos afzalliklari va kamchiliklari, iqtisodiy tavsiflari va ijara davri, odatiy ijara shartlari va mulkchilik turi bo'yicha brokerlik amaliyotiga asoslangan asosiy toifalar bo'yicha fikr yuritish osonroq. Ko'chmas mulk odatda quyidagi guruhlardan biriga mansub:

• Uy-joy ko'chmas mulkni investitsiya qilish - Bu uylar yoki kvartira bilan bog'liq bo'lgan ko'chmas mulkni investitsiya qilishni o'z ichiga oladi. Ba'zan, ushbu turdagi ko'chmas mulk investitsiyalari, hashamatli tajriba talab qiladigan ijarachilarga ko'maklashadigan qariyalar uchun turar joylar yoki to'liq xizmat ko'rsatish binolari kabi xizmat biznesining tarkibiy qismlariga ega. Ijaraga beriladigan rentabellik odatda 12 oy davom etadi, har ikki tomonda ham olti oyni olishi yoki olishi, bozor sharoitlariga nisbatan ancha tezroq o'zgarishlarga olib keladi.
• Savdo ko'chmas mulk investitsiyalari - Savdo ko'chmas mulk investitsiyalari ko'p jihatdan ofis binosidan iborat. Ushbu lizing uzoq yillar davomida qulflab qo'yilishi mumkin, natijada ikki qirrali qilich paydo bo'ladi. Tijorat ko'chmas mulk investitsiyalari uzoq muddatli lizing stavkalarini boyitishga rozi bo'lgan uzoq muddatli ijarachilarga to'liq ijaraga berilganda, xuddi shunday mulklar bo'yicha lizing stavkalari tushib qolsa ham (pul egasi bankrot bo'lmaganda) pul oqimi davom etadi. Boshqa tomondan, buning aksi haqiqatdir - siz o'zingizning ish joyingizdagi bozor lizing stavkalarini sezilarli darajada past topishingiz mumkin, chunki siz lizing stavkalari ko'payguncha uzoq muddatli ijara shartnomasini imzolagansiz.

• Sanoat ko'chmas mulkni investitsiyalash - sanoat ko'chmas mulkka tegishli bo'lgan mulkka tegishli omborlar va tarqatish markazlari, saqlash omborlari, ishlab chiqarish ob'ektlari va yig'ish zavodlari bo'lishi mumkin.
• Chakana ko'chmas mulkni investitsiya qilish - Ba'zi sarmoyadorlar xarid qilish markazlari, savdo majmualari yoki an'anaviy markazlar kabi narsalarga ega bo'lishni xohlashadi. Ijarachilar chakana savdo do'konlari, soch salonlari, restoranlar va shunga o'xshash korxonalarni o'z ichiga olishi mumkin. Ba'zi hollarda lizing stavkalari xonadon egalarining chakana savdosining ulushini o'z ichiga oladi, chunki uy egasining o'zi, u yoki chakana mulkini xaridorlar uchun jozibador qila oladi.
• Birgalikda foydalaniladigan ko'chmas mulkni investitsiyalash - bu investor yuqorida aytilgan ko'chmas mulk investitsiyalarining bir nechta turini o'z ichiga olgan mulkni ishlab chiqqani yoki sotib olishi bilan bog'liq bo'lgan barcha kategoriya. Masalan, birinchi qavatda chakana va restoranlarni, keyingi bir necha qavatlardagi ofislarni va qolgan qavatlardagi turar-joylarni ko'p qavatli bino qurishingiz mumkin.

Shuningdek, ko'chmas mulkni kreditlash tomoniga quyidagilar orqali jalb qilishingiz mumkin:

• Mortgage va tijorat ko'chmas mulk kreditlari bilan ta'minlangan bankga ega bo'lish. Bunga davlat zaxiralariga egalik qilish kiradi. Institutsional yoki yakka tartibdagi investor bank zahiralarini tahlil qilganda bank kreditlarining ko'chmas mulkka ta'sirini e'tiborga oladi.
• Odatda yuqori foiz stavkalari bo'yicha jismoniy shaxslar uchun garovga qo'yilgan qo'shimcha ipoteka kreditini to'lash uchun, qo'shimcha xavfni qoplash uchun, ehtimol, o'zingizning kreditlaringiz uchun lizing.
• Qaytarilmagan taqdirda siz ko'chmas mulkka aylantira oladigan ko'chmas mulk loyihasiga pul qarz berishga imkon beruvchi mezonlar qimmatli qog'ozlariga investitsiya qilish. Ular, ba'zida mehmonxona franchayzalarini rivojlantirishda qo'llaniladi.

Ko'chmas mulkni investitsiyalashning pastki yo'nalishlari mavjud, jumladan:

• Bo'sh joyni ijaraga olish uchun sizda kapitalning ozligi, uni takomillashtirish, keyinchalik o'sha joyni boshqalarga yuqori darajadagi lizing asosida berish, bu kapitalga ishonib bo'lmaydigan daromadlarni yaratishdir. Masalan, kichikroq yoki ko'chma ishchilar ish vaqtini sotib olish yoki maxsus idoralarni ijaraga olishlari mumkin bo'lgan katta shaharda yaxshi moslashtirilgan ofis ishi.
• Soliq guvohnomasini olish. Bu ko'chmas mulkni investitsiya qilishning ezoterik sohasi bo'lib, ularni ishga tushirish yoki tajribasiz investorlar uchun to'g'ri kelmaydi, lekin to'g'ri sharoitlarda, to'g'ri vaqtda va to'g'ri turdagi shaxslar - bosh og'rig'ini qoplash uchun yuqori daromad keltiradi va shu bilan bog'liq xavflar.

Mulk investitsiyalar bo'yicha investitsiyalar (REITs)

Buning ustiga, aslida ko'chmas mulk investitsiyasi yoki GYOT deb nomlanuvchi narsa orqali ko'chmas mulkni investitsiyalashingiz mumkin. Investor vositachilik hisobvaraqlari , Roth IRA yoki boshqa xisob-kitoblar hisobidan REIT sotib olishlari mumkin. REITlar noyobdir, chunki ular boshqaradigan soliq tizimi, kichikroq sarmoyadorlarni ko'chmas mulk loyihalariga sarmoya kiritishga undash uchun yaratilgan, masalan, xarid qilish markazlari yoki mehmonxonalarni qurish kabi imkoniyatlarga ega bo'lmaydi. GIT tuzilmasini afzal ko'rgan korporatsiyalar korporativ daromadlar bo'yicha federal daromad solig'ini to'lamaydi, chunki ular bir nechta qoidalarni qo'llaydilar, shu jumladan dividendlar sifatida aktsiyadorlarga 90% yoki undan ko'proq foydani taqsimlash talabi.

REITga investitsiyalarning salbiy tomoni shundaki, oddiy aktsiyalardan farqli o'laroq, ular to'lanadigan dividendlar "malakali dividendlar" hisoblanmaydi, ya'ni egasi ko'pchilik dividendlar uchun mavjud bo'lgan past soliq stavkasidan foydalana olmaydi. Aksincha, ko'chmas mulk investitsion shirkatlarining dividendlari investorning shaxsiy stavkasi bo'yicha soliqqa tortiladi. Aksincha, IRS keyinchalik Rollover IRA kabi soliq to'lash joylarida ishlab chiqarilgan RIYD dividendlari asosan biznes bilan bog'liq bo'lmagan daromad solig'iga tobe emas, chunki siz ularni pensiya hisobida ushlab turishingiz mumkin. , ustav kapitalidan farqli o'laroq.

(Agar siz ushbu noyob qimmatli qog'ozlar haqida ko'proq ma'lumot olishni xohlasangiz , GYIT likvidligi, kapitalni, ko'chmas mulkni investitsiya qilish afzalliklariga QQTni qanday ishlatishni va yana ko'p narsalarni o'z ichiga olgan REITlar orqali ko'chmas mulkni investitsiyalashni boshlang.)

Uy egasi orqali ko'chmas mulkka investitsiya kiritish

Investorlar uchun mavjud barcha ko'chmas mulk investitsion imkoniyatlari uchun, o'rtacha kishi birinchi ko'chmas mulk egalik tajribasini an'anaviy tarzda olishni rejalashtirmoqda: uy sotib olish.

Men hech qachon uyni sotib olishni jamiyatning aksariyat qismini bir xil tarzda ko'rmaganman. Buning o'rniga, shaxsiy yordamchi va moliyaviy baholash aralashmasi sifatida shaxsning asosiy yashash joyini o'ylab ko'rishni afzal ko'raman. To'g'ridan-to'g'ri bo'lish uchun, uy , xuddi shu tarzda, ko'p qavatli bino bo'lib, investitsiya emas . Eng yaxshi sharoitlarda va eng ideal holatda, eng xavfsiz strategiya, siz uyda turmush tarzida ko'plab shaxsiy foydalanish va quvonch keltirib chiqaradigan majburiy hisob-kitoblar turi sifatida uyni o'ylashdir.

Boshqa tomondan, siz nafaqaga chiqqaningizdagina, agar siz shaxsiy boyligingiz haqida to'liq fikr yuritsangiz, uyingizning bevosita egasi (unga nisbatan hech qanday qarzsiz) shaxsning qiladigan eng yaxshi sarmoyalaridan biridir. Aksincha, muayyan bitimlarni, jumladan, teskari ipotekalarni qo'llash orqali o'z kapitalini topish mumkin emas, lekin ijarada bo'lishdan saqlangan pul oqimi odatda aniq jamg'arishga olib keladi - uy egasiga tushgan foyda komponenti uy egasining cho'ntak. Ushbu ta'siri shunchalik kuchliki, hatto 1920-yillarda iqtisodchilar federal hukumatning daromad manbai hisoblangan qarzdorlar evaziga ijaraga beriladigan pulni tejash yo'lini aniqlab olishga harakat qilishgan.

Bu "strategik sarmoyalar" deb nomlanadigan narsa - bu boshqa turdagi investitsiyalardir. Iqtisodiyotning qulashi, mol-mulk solig'ini va asosiy ta'minotni to'lashingiz mumkin ekan, sizni uyingizdan chiqarib yuborish mumkin emas edi. Agar siz bog'da o'zingizning oziq-ovqatingiz etishtirmoqchi bo'lsangiz ham, u erda muhim bo'lgan shaxsiy xavfsizlik darajasi bor. Moliyaviy daromadlar boshqa, amaliy holatlarga ikkinchi darajali bo'lgan vaqtlar ham mavjud. Nima bo'lishidan qat'iy nazar, nima qilsangiz ham, likvidligingizni favqulodda vaziyatda (bankrotlik bilan shug'ullanishga) olib kelishi mumkin bo'lgan ko'chmas mulk investitsiyalarida tenglikni sinab ko'rish va qurish uchun qurbon qilmang.

Agar siz uy sotib olish uchun mablag 'to'playotgan bo'lsangiz, men ko'rganimning katta xatolaridan biri - yangi sarmoyadorlar, ularning shaxsiy mablag'lari yoki indeks mablag'lari orqali fond bozoriga o'z mablag'larini sarflashidir . Agar siz besh yil yoki undan kam vaqt ichida pulingizni tejashga muhtoj bo'lsangiz, sizda fond bozoriga yaqin joyda hech qanday ish yo'q. Buning o'rniga, sarmoyani saqlab qolish nomi bilan ma'lum bo'lgan investitsiya vakolatiga rioya qilish kerak. Mana, pulni sarflash uchun eng yaxshi joylar .

Qaysi biri yaxshiroq - ko'chmas mulkni investitsiya qilish yoki aktsiyalarga investitsiya qilish kerakmi?

Men duch keladigan eng keng tarqalgan savollardan biri ko'chmas mulkka investitsiyalarga nisbatan aktsiyalarni investitsiyalashning nisbatan jozibadorligini o'z ichiga oladi. Qisqa versiya - vanil va shokoladli muzqaymoq solishtirishga o'xshaydi. Ular turli xil va sizning aniq daromadingiz o'sib borayotganligi sababli, ikkalangiz ham sizning umumiy portfelingizda o'ynashingiz kerakligini bilishingiz mumkin. Sizning shaxsingiz, shuningdek, sizning qaroringizni xabardor qiladi, chunki ba'zi odamlar navbati bilan egalik qilish yoki ko'chmas mulk egaliklariga nisbatan ancha murosasiz tarzda qarashadi.

Mulk investitsiyalarining xatarlari

Tadbirkorlikdan olingan daromadlarning sezilarli ulushi leveragedan foydalanish natijasida hosil bo'ladi. Mulkning ko'chmas mulkiga kapitalning foizlari, qolgan qismi esa qarz bilan qoplanadi. Bu esa ko'chmas mulk investorining ustav kapitalida yuqori daromad keltiradi; Lekin agar narsalar yomonlashib ketgan bo'lsa, u to'la to'lagan oddiy aktsiyalar portfeliga qaraganda ancha tezroq buziladi. (Bu, agar Buyuk Depressiya senaryosida 90% qisqargan bo'lsa ham, hech kim sizni yo'q qilishga majbur qilmasa ham to'g'ri).

Shuning uchun eng konservativ ko'chmas mulk investorlari 50% lik qarzlar nisbati nisbati yoki yuqori darajadagi holatlarda 100% lik kapital tuzilmalaridan turib , ko'chmas mulk aktivlari oqilona tanlangan bo'lsa, yaxshi daromad keltirishi mumkin. Billionaire Charli Munger, uning 2007-2009 yillardagi ko'chmas mulk qulashidan oldingi do'sti haqida gapiradi. Kaliforniya shtatidagi juda boy uy egasi bu do'sti o'z mulkidagi yuqori baholarga qaradi va o'z-o'ziga: "Men hech kimdan ko'ra boyroqman, men uchun ko'proq xavf-xatarni qabul qilishimning sababi yo'q . " Bu do'st o'zining ko'plab mulklarini sotdi va qolganlarini qarzini to'lash uchun daromaddan foydalandi. Natijada, iqtisodiyot qulab tushgach, ko'chmas mulk bozori ziddiyatga tushib qoldi, odamlar o'z mulklarini garovga olishni yo'qotishdi va bank zaxiralari qulab tushdi - buning hech qanday tashvishi yo'q edi. Kiralanuvchilarning moliyaviy qiyinchiliklari tufayli ijara haqlari kamayganligi kabi, bularning barchasi ortiqcha naqd edi va u o'zlarini to'ldirishda davom etadigan mablag' bilan qurollanib, unga sotiladigan har bir narsalarni sotib olishdan foydalanishga imkon berdi.

Boylikka erishishni to'xtatib turing va to'g'ri yo'lni qanoatlantir. Siz hayotingizda juda kam stressni his qilasiz va bu juda qiziqarli bo'lishi mumkin.

Ko'chmas mulkni investitsiyalash bo'yicha ba'zi yakuniy fikrlar

Albatta, bu mavzuni tushunish uchun sizning sayohatingizning boshlanishi, chunki biz sirtni chizib qo'ydik. Ko'chmas mulkni investitsiyalash yillar davomida amaliyot, tajriba va qadr-qimmatni qadrlash, tushunish va o'rganish uchun ta'sir ko'rsatadi.