Afsuski, u ko'rinadigan darajada oson emas. To'g'ri rejalashtirish va texnik bilimlar juda muhim, ammo eng katta yo'l to'sig'i, ehtimol, moliyalashtiriladi - pul topish uchun pul oladi.
Xo'sh, qanday qilib pulni olasiz?
Xususiy sarmoyadorlar, jumladan siz bilgan va qattiq pul qarz beruvchilar, uylarga aylanish uchun eng yaxshi kreditlar manbai hisoblanadi. Ushbu kreditorlar an'anaviy banklar kabi bir xil vaqt va hujjatlarni talab qilmaydi. Buning o'rniga ular mulkni (yaxshilanishlardan oldin va keyin) va loyihani muvaffaqiyatli bajarish qobiliyatingizni baholaydilar.
Uyni almashtirish uchun ipoteka kreditlari bormi?
An'anaviy uy-joy kreditlari investitsion mulkni sotib olishning ehtimoli bo'lmasligi mumkin - hech bo'lmaganda siz boshlaganingizda.
Yaxshi yangiliklar shundaki, banklar va an'anaviy kreditorlar kreditlari nisbatan arzondir: foiz stavkalari investitsion mulk uchun eng past ko'rsatkichlardan biri hisoblanadi (lekin siz hali ham yopilish xarajatlarini to'lashingiz kerak ). Afsuski, bu kreditlar doimo amaliy emas.
Yopish asta-sekin: An'anaviy kreditorni ishlatish bilan bog'liq asosiy muammolardan biri - kreditni to'lash vaqti.
Kreditorlar, siz keng miqyosli dasturni to'ldirishingizni talab qiladi va sizning moliyangizni nozik tishli taroq bilan o'tadi . Agar ular savollar tug'diradigan biror narsa ko'rsalar, qo'shimcha hujjatlar so'rashadi va arizangizni ko'rib chiqish uchun ko'proq vaqt talab etiladi. Jarayon kamdan-kam hollarda 30 kundan kam davom etadi (45 yoki 90 kun aniqroq bo'lishi mumkin) va investitsiya imkoniyatlari ko'pincha bu muddat uchun juda tez harakat qiladi.
Ayniqsa, agar garov yoki qisqa muddatli savdo strategiyangizning bir qismi bo'lsa, an'anaviy kreditorlarning tezligi buzilishiga olib keladi.
Daromadni baholash: an'anaviy kreditorlar qarzni qaytarish qobiliyatiga qarating. Ular daromadlar nisbati qarzini hisoblash uchun zarur oylik kreditlar bilan taqqoslaganda har oyda qanchalik ko'p pul topdingiz. Agar siz ko'chmas mulk investor bo'lsangiz yoki o'zingiz ishlaydigan bo'lsangiz, siz izlayotgan "daromad" turiga ega bo'lmasligingiz mumkin (kreditorlar W-2 shakllarini ko'rish va to'lashlarni taqsimlash kabi).
Mulkning qiymati qancha? Kreditorlar shuningdek siz so'rayotgan kreditni sotib olgan mulkning qiymatini taqqoslashadi. Qiymati nisbati deb nomlanuvchi an'anaviy kreditorlar, odatda, bu raqamni 80 foizdan kamroq ushlab turishni ma'qul ko'rishadi, garchi FHA kreditlarini 3,5 foiz past darajaga tushirish mumkin. Agar uy sotib olayotgan bo'lsangiz, u hozirgi holatida katta ahamiyatga ega emas, ammo siz mol-mulkni sotib olish uchun etarli miqdorda pul kerak va evaziga qo'shimcha qiymatga ega bo'lishingiz mumkin. Uyning ta'mirlash qiymatidan (ARV) keyinchalik yaxshi o'lchov bo'lishi mumkin, lekin an'anaviy kreditorlar faqat mulkning hozirgi baholangan qiymatini hisoblashadi.
Klassik kredit: aksariyat banklar va ipoteka kreditorlari kredit olish uchun tasdiqlangan kredit olish uchun kuchli kredit talab qilishadi.
Sizda qarz olish tarixi bo'lmasligi mumkin, yoki kredit hisobotlarida noqulay narsalarga ega bo'lishingiz mumkin, ammo bu sizning uylaringizni muvaffaqiyatli o'zgartira olmaysiz degani emas. Shu bilan bir qatorda kredit beruvchilar sizning kredit reytingingizdan ko'ra oldingi loyihalaringizga ko'proq qiziqishadi.
Uy bilan bog'liq muammolar: An'anaviy kreditorlar yaxshi sharoitda bo'lgan uylarda kredit berishni afzal ko'rishadi. Sog'liqni saqlash yoki xavfsizlik masalalari mavjud bo'lsa, qarz yo'q. Siz ushbu muammolarni tuzatish uchun uyning qiymatini daromad uchun sezilarli darajada oshirishni rejalashtirmoqchisiz, ammo qarz beruvchilar uylar uchun kredit berishga tayyor.
Mumkin emasmi? Ayniqsa, quyidagi hollarda uyni almashtirish uchun an'anaviy uy-joy kreditlaridan foydalanish mumkin:
- Siz kafolatli yoki past to'lovning bir qismi sifatida foydalanilgan bo'lasizmi, ularga mos keladigan muhim narsalaringiz bor.
- Siz uyni qatl qilmaysiz . Birlamchi yashash joyini sotib olayotganda (siz egasi yoki egasi bo'lsangiz), siz FHA 203k kreditidan foydalanib , sotib olish va yaxshilash uchun mablag' to'plashingiz mumkin. Biroq, jarayon sekin va ko'plab cheklovlar bilan ta'minlanadi.
- Uy-joy mulkdorlari uchun kredit liniyasi (yoki garov sifatida ishlatilishi mumkin bo'lgan boshqa ko'chmas mulk, shu jumladan, boshqa aktivlar) uchun foydalaniladigan boshqa mulkka nisbatan sizda muhim tenglik mavjud. To'lovlarni ushlab tura olmasligingiz uchun garovga qo'yilgan mulkni yo'qotishingiz mumkinligini yodda tuting, shuning uchun bu tanlov talabga javob beradi (ayniqsa, sizning oilangiz ushbu mulkda yashasa).
- O'tmishda muvaffaqiyatli loyihalar bilan tajribangiz mavjud. Siz banklar va kredit ittifoqlaridan ko'chmas mulk investitsion kreditlarini olishingiz mumkin, agar ularni ishonchli hamkorlaringiz bilan haqiqiy biznes, mustahkam jarayon va moliyaviy resurslar deb ishontirsangiz.
- Siz kafilatsiz kredit olishingiz mumkin. Garovni garovga qo'yishdan qarz olish imkoniga ega bo'lsangiz, yaxshilanishlarni moliyalashtirish uchun kredit kartalari kabi kreditlardan foydalanishingiz mumkin. Mulkni sotib olish uchun hali mablag' kerak bo'ladi, ammo qo'shimcha pullar kafolatsiz kredit bilan ta'minlanishi mumkin. Ushbu strategiya talabga javob, chunki kredit kartalari juda qimmatga tushgan va sizning kredit liniyasi kutilmagan tarzda kesilsa yoki muzlatilgan bo'lsa (va siz juda yuqori kredit limitlariga muhtoj bo'lsangiz), sizning loyihangiz silliqlash holatiga tushadi.
Flipping xususiyatlari uchun maxsus kreditlar
Xususiy kredit beruvchilarning kreditlari yuqoridagi muammolarni engillashtiradi. Asosiy kamchiliklari - bu xarajatlar, ammo maqsad bu kreditlarni strategik ishlatishdan iborat. Xususiy kreditlar deyarli har tomondan kelishi mumkin, lekin ko'pgina kreditlar ikkita toifaga to'g'ri keladi:
- Siz bilgan odamlarning qarzlari
- Qattiq pul mablag'lari
Boshlash vaqtida sizga pul berishni istagan odamni topish qiyin bo'ladi - sizni tanigan kishilar (va sizning ko'p pulingiz yoki xavf-xatarga ega bo'lmasliklari mumkin) sizning yagona variantingiz bo'lishi mumkin. Shu bilan bir qatorda, siz o'zingizning dastlabki bir nechta shartnomalaringizni moliyalashingiz mumkin.
Tarmoq qurish: Mahalliy ko'chmas mulkni investitsiyalashga jalb qiling. Vaqt o'tishi bilan siz odamlar bilan tanishasiz va siz potentsial pul qarzdor bo'lishi mumkinligini bilib olasiz. Bundan tashqari, odamlar sizni bilib oladi. Boshqa sarmoyadorlar, ko'chmas mulk bo'yicha agentlar va xususiy kreditorlar muvaffaqiyatli biznesni yuritish (malakali so'zlarni aytmaslik uchun) qilmoqchi ekaningizni va qarz olishga qodirligingiz yaxshilanishini ko'radi.
Oxir-oqibat, qattiq pul qarz oluvchilardan qarz olishni boshlashingiz kerak. Ushbu qarz beruvchilar kreditlar va boshqa investitsiyalar uchun kreditlar bo'yicha ixtisoslashgan va ular an'anaviy banklardan farq qiladi.
Tez yopilish: xususiy kreditor bilan jarayon juda boshqacha va sizning kreditingiz juda tez moliyalashtirilishi mumkin (bir haftada professional kredit beruvchilar bilan yaxshi aloqada bo'lganingizda o'rtacha). Tezda ko'chib o'tish, kimdir qo'lidan mulk sotib olishni xohlasa, raqobatbardosh ustunlik bo'lishi mumkin.
Asset asosida kredit berish: Kredit hisobotlarini ko'rib chiqish va daromadlilik stavkalarini hisoblash o'rniga, xususiy kreditorlar sotib olgan narsangizning qiymatiga e'tibor berishadi. Agar siz uylarga aylanayotgan bo'lsangiz, qarz beruvchilar pulni qaytarib olish uchun uyni tezda sotishlari mumkinligini bilishadi (boshqa kreditorlar singari, xususiy kreditorlar mulkka egalik qilish huquqiga egadirlar, mulkka egalik qilish va ularni sotish uchun Siz qarzni to'lamaysiz).
Xarid qilish va takomillashtirish: Xususiy kreditorlar investorlarni joylashtirish va sizning mablag'laringizni loyihaning ARV tizimida foydalanishga yo'naltirilgan biznesda. Biroq, ular sizni bir vaqtning o'zida sizga berisholmasligi mumkin - sizning loyihangiz o'sib borayotgani sababli , siz eskriv hisobidan olishingiz mumkin.
Pul topolmaysizmi? Sizning belbog'ingiz ostida bir nechta muvaffaqiyatli loyihalar mavjud bo'lgunga qadar, kreditorlar, sizda loyihada tenglikka ega bo'lishingizni talab qiladi. Bir nuqtada, siz loyiha uchun 100 foiz qarz olishingiz va bir vaqtning o'zida bir nechta loyihani amalga oshirishingiz mumkin.
Qarz xarajatlari
Loyihani amalga oshirish uchun kreditlar uy sotib olish kreditlaridan ko'ra qimmatroq. Foiz stavkasi yuqoriroq va siz ko'pincha bir nechta ball yoki to'lovlarni to'lashingiz kerak bo'ladi (bir nuqta kredit qiymatining bir foizini tashkil qiladi ).
Flipping loyihalari qisqa muddatli loyihalardir. Siz uyda o'nlab yillar davomida yashayapsiz, shuning uchun standart 15 yillik yoki 30 yillik ipoteka ish uchun to'g'ri kredit emas. Investorlar odatda bir yil yoki undan kam vaqt mobaynida mulkni sotib olish, takomillashtirish va sotishni afzal ko'radilar, va xususiy kreditlarning ko'pi shu tarzda ishlaydi. Agar qarzlar uzoq vaqt davomida egalik qilsa, qimmatga tushadi va bu sizning mantiqiy ahamiyatga ega.
Qaytarib olish uchun qarz olish qancha turadi? Xarajatlarning barchasi kengash bo'lib, hamma narsa muhokama qilinadi. Foiz stavkalari yiliga 8 foizdan 20 foizgacha bo'lishi mumkin va siz 1 foizdan 10 foizgacha pul to'lashingiz kerak bo'ladi. Sizning biznesingiz qanchalik uzoq bo'lsa va kreditorlar bilan bo'lgan munosabatlaringiz yaxshiroq bo'lsa, unda siz to'lamaysiz.
Loyihangiz uchun mavjud bo'lgan pul miqdorini oshirish uchun qarz beruvchilar odatda foizlar bo'yicha to'lovlarni amalga oshirishlari mumkin , va siz tayyor bo'lganda kreditni sotish va to'lashingiz uchun hech qanday to'lovlarni amalga oshirish kerak emas .