O'quvchi shunday deb so'raydi: "Mening erim qisqa muddatli savdogarni yollashni talab qiladi, lekin u ko'chmas mulk sotuvchilarni yoqtirmaydi, ular sizni olib ketishadi, deb aytadi. juda ko'p sotuvlar , ammo erim uni yoqtirmaydi, u o'zini yolg'onchilik deb hisoblaydi, lekin u barcha agentlar noto'g'ri deb o'ylaydi, u menga qobiliyatli, aqlli va halol bo'lib tuyuladi, u biz bilan muzokara olib boradigan do'stidan maslahatlashadi uning qisqa muddatli sotuvini tasdiqlashni xohlayman, lekin men erimning munosabati bizni ushlab turishidan qo'rqaman ... Qanday qilib men erimning sinovini o'tkazadigan qisqa savdo bo'yicha muzokarani yollay olamiz? "
Javob: Achinarli javob, sizning eringiz ijaraga olgan har qanday qisqa muddatli savdogarni tasdiqlash ehtimoli yo'q, ehtimol, sizning eringiz dahshatli noto'g'ri fikrni ishlab chiqqan ko'rinadi. Ularning bir qismi jaholatga asoslangan, ehtimol qismi esa haqiqatda yuviladi.
Ba'zi agentlar, sizningcha, sizni qabul qilish uchun tashqariga chiqaradi. Lekin, odatda, bu turdagi agentlarni qisqa muddatli savdoda qisqa muddatda sotiladigan muzokarachi sifatida kamroq faoliyat yuritmaydi. Ajablanarlisi, qisqa muddatli sotuvchilarning hammasi teng emas. Bundan tashqari, qisqa muddatli savdogarlarning barchasi ko'chmas mulk agentlari emas .
Qisqa sotuvda muzokarachi nima?
Qisqa savdogar shartnomasi muddati ba'zan noto'g'ri. Buning sababi, qisqa muddatli sotuvchilarning ko'pchiligi muzokara qilmasliklari. Ular sotuvchi uchun kurasholmaydi. Ular hujjatlarni topshirishadi va hujjatlarni qayta qabul qilishadi. Ular muammoli hal qiluvchi emas. Qisqa savdogar savdogar muammoli hal qiluvchi hisoblanadi, sotuvchi nomidan bank bilan qisqa muddatli sotuvga erishish uchun ishlaydi.
Qisqa savdogar sotuvchi bankni emas, balki sotuvchini anglatadi. Qisqa savdogar savdogarlar bilan bog'liq muammolarning bir qismi tez-tez muzokarachani yollagan shaxslar muzokarachining o'zi yoki bankni anglatishini tasdiqlamaydilar. Agar sotuvchining qisqa muddatli sotuvchisi bo'lmasa, hech qachon bankning vakili bo'lolmaydi.
Ba'zida sotuvchilar qisqa muddatli sotuvchiga ehtiyoj sezmaydilar. Ular bank bilan qisqa muddatli savdolarni to'g'ridan-to'g'ri muzokara qilishlari mumkin deb o'ylashadi, chunki bank ular bilan muzokaralar olib borishlariga yordam beradi. Bunday fikrlash tuyoq so'rashga o'xshaydi. Bank sotuvchining yonida emas. Aslida, aksincha.
Bankning maqsadi - o'z qaramog'ida bo'lgan har qanday kishining daromadini maksimal darajada oshirishdir. Bu sotuvchining mablag'ida yoki xaridorning mablag'ida bo'lishi mumkin, lekin bank himoya qilayotgan korxona o'zi. Qisqa savdogar savdogar har doim ham sotuvchining manfaatlariga ega bo'lishi kerak. Bir axloqiy qisqa savdo sotuvchisi hech qachon sotuvchini daryo bo'yidan tezroq pulni sotish uchun sotmaydi.
Bu bankning qisqa muddatli savdo-sotiqni amalga oshirishga ruxsat berishga va sotuvchiga sarf-xarajatlarni va bosh og'rig'ini kamaytirish uchun muzokarachining vazifasidir. Eng yaxshi natija - sotuvchiga sotuvchi uchun hech qanday mablag ' sarflamagan holda javobgarlikning umumiy miqdori.
Qisqa muddatli sotuvga chiqaruvchilarning turlari
Eng yaxshi qisqa muddatli savdogar - bu to'g'ridan-to'g'ri sotuvchini ifodalovchi shaxsdir. Ushbu shaxs oldindan haq to'lashi mumkin yoki mumkin emas. Misol uchun, Kaliforniya shtati yuridik advokat yoki ko'chmas mulkni sotish uchun litsenziyani olmaguncha, qisqa muddatli savdo qila olmaydi.
Lekin bu yolg'onchilarni o'zlarini qisqa muddatli savdogar sifatida ko'rsatishdan to'xtatmaydi.
- Qisqa savdo bo'yicha muzokarachilar bo'lgan ko'chmas mulk agentlari. Siz qisqa muddatli sotuvlar bo'yicha muzokaralar olib boradigan ba'zi bir agentlarni topasiz, lekin ular o'zlarini qisqa muddatli savdogar deb atashmaydi. Ular qonunni qo'llamaydi, chunki ular qonunni qo'llash uchun sudga tortilishidan qo'rqishadi. Qonunni amaliyotda qo'llash va qisqa muddatli sotuvda muzokaralar o'rtasida yaxshi chiziq mavjud, shuning uchun biz qisqa muddatli sotuvlar ehtiyotkorlik bilan harakat qilamiz.
Litsenziyaga ega ko'chmas mulk agenti bo'lgan nufuzli qisqa muddatli savdogar har doim mijozga yuridik va soliq maslahatlarini olishni maslahat beradi. Muzokarachi mijozni qisqa muddatli sotish jarayoni haqida xabardor qiladi va hech qachon mijozga maslahat bermasdan qaror qabul qiladi. Misol uchun, men o'z muzokaralarimni muntazam ravishda boshqarib turaman, chunki men hech kimga buni qilmaslikka ishonchim komil emas. Ammo bunday fikrlash men yordam beradigan mijozlar sonini cheklaydi.
- Advokatlar bo'lgan qisqa muddatli muzokarachilar. Savdoni qisqartirish bo'yicha muzokaralarni olib boradigan ayrim yuristlar bilan bog'liq muammolar ish hajmini oshirish uchundir, ba'zida yuristlar kunlik ishlovchilarni huquqshunoslarga yoki paralegallarga topshirishlari kerak. Bu odamlar qog'ozga ishlov beruvchilar. Qanday yaxshi bo'lsa, u kishi ko'chmas mulkka ega bo'lmasa yoki ko'chmas mulk hujjatlarini tushuntirishga harakat qilsa, hali banklar bilan muzokaralar olib borishi kerak.
Qisqa savdoni sotish uchun advokatni ishga yollashdan oldin, advokatni qisqa muddatli savdo-sotiqni shaxsan muzokara qiladimi yoki muzokaralar asosan xodimga topshirilsinmi, deb so'rang. Odatda, advokat qisqa muddatli savdo bo'yicha muzokaralar uchun old to'lovni to'laydi.
- Uchinchi tomonlar bo'lgan qisqa muddatli muzokarachilar. Uchinchi tomon muzokarachisi nima? Sotuvchi vakili bo'lmagan shaxsdir. Ushbu uchinchi tomon muzokarachi agentning shirkatida boshqa agent bo'lishi mumkin yoki u litsenziyalanmagan shaxs bo'lishi mumkin. Birinchidan, uchinchi tomonning muzokarachisi ko'chmas mulk litsenziyasiga ega ekanligini aniqlash kerak.
Shaxsan menimcha, odamning tranzaktsiyalardan ko'proq olib tashlanganligi, bu odamning muvaffaqiyat qozonish ehtimoli kamroq. Buning sababi uchinchi tomonning muzokarachilari odatda sotuvchini bilmasligi, sotuvchiga hech qachon murojaat qilmaganligi va sotuvchini biladigan muzokarachi sifatida qobiliyatga ega emasligi. Ba'zi uchinchi tomonning muzokarachilari muzokara uchun xaridorni zimmasiga olishga harakat qiladilar. Qabul qiluvchilarni uchinchi tomon muzokaralariga haq to'lash shart emas.
Maslahat: Ko'pincha mening amaliyotimda noto'g'ri xulq-atvorni yashirgan mijoz bilan ishlayman. Agar men mijozning ba'zi asossiz sabablarga ko'ra menga ishonmasligini bilsam va asosli sabablarim bo'lmasa, men vakolatxonadan tushaman. Ishonchsiz, ishonchli munosabat yo'q. Ishonchli munosabatlarsiz, men vakillik qilish uchun asos yo'q edi. Vositachilar ularga ishonmaydigan mijozlar uchun ishlamasligi kerak, shuningdek, mijozlar ishonmaydigan xodimlari ishga yollamasligi kerak.
Yozish vaqtida Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyadir.