Qisqa savdo va Foreclosures haqida bilishingiz kerak bo'lgan narsalar
Qisqa savdo va hacizler, ipotekli qarzdorni o'z ichiga olgan, xavotirli xususiyatlarga ega bo'lgan umumiy paydadan foydalanadigan ikkita alohida turdagi bitimlardir. (Ular bir-birini almashtirish shartlari emas - garchi ko'pchilik buni tushunmasa ham, bu ikkisi o'rtasida farq bor).
Ko'pgina uy sotib oluvchilar qisqa muddatli sotuvlar va haydovchilarni qidirishga kirishadilar, ular investitsiya maqsadlarida yoki yashash joyi sifatida arzon uy sotib olish umidida.
Ular ko'p pulni tejashga yoki bozor narxidan ancha kamroq uy sotib olishga ishonadilar.
Qabul qiluvchilarni qisqa muddatli sotuv yoki garovni sotib olishni istashlarini so'rashganda, ularga haqiqatni tekshirishni topshiraman. Bu haqiqat, ehtimol, hech qanday pulni tejashga imkon bermaydi, chunki banklar ham qisqa muddatli sotuvlar, ham bozor qiymati bo'yicha haydovchilikni mol-mulki uchun pul bilan baholaydilar. Biroq, istisno holatlar mavjud va har doim tez-tez vaziyat to'g'ri bo'ladi. Bu qoida bundan mustasno.
Boshlash uchun keling, qisqa muddatli savdo va hacizler o'rtasidagi farqlarni ko'rib chiqaylik.
Qisqa sotilish mulkining asosiy xususiyatlari
- Qisqa savdo uyi - bankka tegishli bo'lmagan uy. Biroq, savdoni yopish uchun bank sotishni tasdiqlashi kerak.
- Unvon hali ham uy egalarining nomidir va egalari ko'pincha mulkda yashaydi, chunki ular boshqa joyga borish imkoniga ega emas.
- Uy-joy egalari ipoteka to'lovlari bo'yicha orqada bo'lishi mumkin yoki bo'lmasligi mumkin; jinoyatchilik har doim ham talab etilmaydi.
- Hujjatli hujjatlashtirilgan xat bo'lishi kerak. Bu qiyinchiliklar mehnatga layoqatsizlik yoki majburan nafaqa olishni o'z ichiga olishi mumkin, u sog'liq bilan bog'liq bo'lishi mumkin, yoki sotuvchilarning ajrashishi yoki qamoqqa olinishi mumkin.
- Ba'zi bir qisqa muddatli sotuvlar, o'lgan sotuvchilar tomonidan imzolangan teskari ipotekaga, yoki bankrotlikda chiqarilgan, lekin hech qachon chiqarilmagan ikkinchi kreditlarni o'z ichiga oladi.
- Uyda suv osti suvlari bo'lmasa-da, eng qisqa muddatli savdo qarz beruvchiga to'liq miqdordan kamroq haq to'lashni talab qiladi. Sotuvchi, shuningdek, savdoning barcha xarajatlarini to'lash uchun komissiya va yopilish xarajatlarini qoplash uchun etarli bo'lmagan kapitalni sotish uchun qisqa muddatli sotishga ega bo'lishi mumkin.
Foreclosure mulkining asosiy xususiyatlari
- Foreclosures ipoteka qarz beruvchiga tegishli uylar yoki - agar ipotek sug'urtalangan yoki kafolatlangan bo'lsa - Fannie Mae, Freddie Mac yoki HUD kabi davlat organi tomonidan.
- Kredit beruvchining garovga qo'yilgan mulkka egalik qilishning turli usullari mavjud. Eng keng tarqalgan usul - bu ipoteka to'lovini to'lamaganlik uchun uy egalariga naqd pul berish. Biroq, bank boshqa sabablarga ko'ra, masalan, uy egasi uyni boshqa shaxsga qarzni to'lamasdan sotayotganida taqdim etiladigan vositalar kabi pul mablag'larini chiqarishga ruxsat etiladi. Mavzu-sotuvga endi ruxsat berilmaydi. Banklar garovga qo'yish yoki sud ishlarini amalga oshirish yo'li bilan garovga qo'yilgan mol-mulkka egalik qilishlari mumkin.
- Banklar garovga qo'yilgan mulkka egalik qilganda, ular evakuatsiya qiladi va uyni ta'minlaydi. Odatda aktivlarni boshqarish kompaniyasi suvni o'chirib qo'yadi va ehtimol deraza va eshiklarni yopib qo'yadi va qulfni o'zgartiradi. Shuning uchun hacizatların ko'pincha mahalla ichida gözetleniyor.
Foreclosures shartlari va qisqa muddatli operatsiyalar
Deyarli har bir qisqa muddatli sotish va garovga qo'yish "hozirgi hol" holatida sotiladi.
Ba'zi banklar garovga qo'yilgan uylarni ta'mirlash uchun sarmoyalar kiritadilar, chunki banklar o'zlarining daromadlarini ko'paytirishi mumkinligini anglab etadilar, biroq ko'plab banklar avvalgi ishg'olchilarni o'sha sharoitda uyni sotadilar.
Ba'zan bankni asosiy qusur uchun narxni pasaytirishga imkon beradigan shart-sharoitlar yo'qoladi, ammo bu odatda kam uchraydi. Misol uchun, o'choq yoki tomni almashtirish uchun kreditni qisqartirish yoki kredit berishni so'rashingiz mumkin, lekin agar bozor issiq va boshqa xaridor naqd pul to'lashi mumkin bo'lsa, bank ehtimol bu so'rovni rad etadi.
Sotish huquqining holati va qisqa muddatli uy-joy holati o'rtasidagi asosiy farq garovga qo'yilgan mulkning noma'lum bo'lishi mumkin. Garovga olish uyi oylar, hatto yillar davomida bo'sh qolishi mumkin va bu vaqt ichida mog'or bosilishi yoki suvning tarqalishi sodir bo'lishi mumkin. Ba'zan uy egalari uyni zaxiralashadi yoki uyni garovga qo'yish paytida uni to'g'ri saqlab qolishmaydi. Taqqoslash uchun, qisqa muddatli sotuvchilar o'z uylariga yaxshi g'amxo'rlik qilishadi va ular xaridorga oshkor qilishlari mumkin.
Yana bir farq, garovga qo'yilgan mulk odatda 30 kun ichida yopilishi mumkin. Bankni tasdiqlashni talab qiladigan qisqa muddatli savdo o'rtacha 30 kundan 3 oyga qadar qisqa muddatga sotilishini tasdiqlovchi maktubni olish uchun , keyin esa 30 kunni yopishi kerak.
Hibsga olishlarni qaerda va qanday qilib sotib olish mumkin
Bank kichik va mahalliy bo'lmaguncha, sotish uchun uyni sotish uchun uyga taklif qilinmaydi. Banklar, odatda, o'zlarining garovlarini 5 ta usul bilan tasarruf etishadi. Ommaviy sotish usulidan tashqari, banklar o'zlarining garovlarini bankka sotish usullarini ko'plarini sotadilar.
- Vasiylik kengashi auksioni yoki sherif auksioni. Ushbu protsedura sud binosi yoki boshqa jamoat binosining qadamlarida amalga oshiriladigan savdo jarayoni hisoblanadi. Odatda takliflar naqd bo'lishi kerak va bank minimal zaxira narxini belgilaydi. Yuqori lizing bor bo'lsa, xaridor ushbu huquqlar uchun javobgarlikni o'z zimmasiga oladi. Auktsionda xaridorlar odatda ko'chmas mulk agenti bilan ishlamaydi.
- Xususiy sarmoyadorlarga katta hajmdagi savdoda. Bular kim oshdi savdosida sotilmagan uylar yoki banklar hech kimga sotilmagan uylar bo'lishi mumkin. Bank bu uylarni guruhlarga bo'lib to'ldiradi va barcha to'plamni investitsion xaridorga yoki kompaniyaga engil chegirma bilan sotadi.
- Onlayn bir auktsion kompaniyasi orqali. Onlayn uyda kim oshdi savdosining aksariyati rezervga mos kelmasa, uy sotilmaydi. Ko'pincha xaridorga, auktsion kompaniyasiga haq to'lashi uchun taklif qilingan narxdan 5 foiz kabi mukofot bonusini to'lash talab etiladi. Asl savdo narxi odatda ajratilgan taklif narxidan past bo'ladi va aldatuvchi ko'rinishi mumkin. Ushbu veb-saytlarning aksariyati sizning agentingiz sizni vakillik qilishiga imkon beradi.
- REO agenti bilan uyni listing va MLSda sotish uchun uyni taklif qilish orqali. REO agenti bank aktivlari menejeri bilan ishlaydi va BPOni tayyorlaydi. Agent vaziyatni baholaydi va uning ASN holatini kamaytirishga imkon beradi, shuning uchun uy asosan bozor qiymatida ko'rsatiladi. Sizning agentingiz sizni ko'rsatishi mumkin.
- Uyni sotish uchun o'z veb-sayt portaliga joylashtirish va elektron takliflarni taqdim etish imkonini beradi. Bu davlat organlari bilan yanada keng tarqalgan. Banklar sizni vakillik qilish uchun agentingizga to'laydi.
Qaerda va qanday qilib Qisqa savdolarni sotib olish
Qabul qiluvchilarni yoki investorlarni bevosita uy egasidan qisqa muddatli sotuvga sotib olish mumkin emas. Darhaqiqat, ko'pgina qisqa savdolar xaridorga qo'lni uzunligi belgilagan imzo qo'yishni talab qiladi, bu sotuvchi va xaridor o'rtasida oldindan mavjud bo'lgan munosabat yo'qligini ko'rsatmoqda. Men banklar qisqa muddatli sotishni rad etishgan, chunki xaridor yaqin atrofda yashovchi qo'shni bo'lgan.
(Bundan tashqari, ayrim partiyalar bu amaliyotga e'tiroz bildirishlari mumkin va ular bu ma'lumotni bankdan chetlatishadi, ular qo'lni uzunligi bilan imzolashlari mumkin, lekin yashirincha sotuvchi bilan aloqani oshkor qila olishmaydi Kaliforniya shtatlarida bunday harakat qisqa muddatli ipoteka firibgarligini tashkil qilishi mumkin, bu esa bankka sotuvchiga taqdim etilgan majburiyatning ozod qilinishini bekor qilishga imkon beradi.)
Qisqa savdoni sotib olishda sizni vakili qilish uchun o'z ko'chmas mulk agentini yollashingiz kerak. Bu agent listing agenti bo'lishi kerak emas. Siz o'z vakolatxonangizga loyiqsiz. Bundan tashqari, bank, qisqa muddatli sotuvda ikkilamchi agentliklarni ishlovchi agentlar ro'yxatiga komissiyani kamaytirishga moyildir.
Sizning agentingiz qisqa muddatli sotishni tasdiqlash uchun kutish uchun etarli miqdorda tayyorgarlik ko'rishingiz uchun qancha bank va lizing ishtirok etishi kerakligini aniqlaydi. Sizning agentingiz shuningdek sotuvchini qisqa muddatli sotishga mosligini tekshirishni xohlashi mumkin. Qisqa har qanday sotilishga sotuvchi qiyinchilik tug'dirmaydi, aksariyat hollarda.
Nihoyat, bir maslahat: Banklar sizni qarshi taklif bilan taqdim etishi va undan yuqori narxni talab qilishi mumkin. Mulk ta'mirlashni talab qilsa, siz bankni hujjatlashtirilgan bashorat va fotosuratlar bilan taqdim qilsangiz, siz qabul qilgan savdo narxini yopish bilan muvaffaqiyatli bo'lishingiz mumkin.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.