Sotuvchi va Qabul qiluvchilar uchun Ko'chmas mulk Proratsiyasi
Ko'chmas mulkda ko'plab sotib olish shartnomalari sotuvchilar va xaridorlar o'rtasidagi proratsiyalarga oid qoidalarni o'z ichiga oladi. Xarid qilish shartnomasini imzolashdan oldin, uni o'qib chiqishingiz kerak, chunki u proratsiyalar qanday ishlashini bilib olishingiz kerak.
Ko'pgina hollarda, ammo barchaning hammasi ham emas, balki xaridorlar uchun proratsiyalar uchun haq olinadi. To'lovlar xaridorning yopilish bayonotida va sotuvchining yopilish bayonnomasida kredit sifatida ko'rsatilgan.
Kreditlar sotuvchining sof foydasini ko'paytiradi va sotuvchiga sotuvchining mol-mulkiga egalik qilmasligi uchun sotuvchiga oldindan to'lanadigan narsalar uchun sotuvchini to'laydi.
Mortgage Foizlari
Oldindan to'lanadigan ijara haqidan farqli o'laroq, ipoteka foizlari qarzlar bo'yicha to'lanadi. Masalan, 1 yanvardan boshlab ipoteka to'lovini to'lashda, dekabrga nisbatan foizlar to'lanadi.
Yangi ipoteka krediti bo'yicha qarz beruvchilar birinchi ipoteka to'lovidan 30 kun oldin foizlarni yig'ishni istaydilar. Demak, siz 15 noyabr kuni yopilgan bo'lsangiz, dastlabki ipoteka to'lovi 1 yanvarga to'g'ri keladi. 1 yanvar kuni ipoteka to'lovi dekabrga nisbatan foizlarni to'laydi.
Qarz oluvchi sifatida siz 15 noyabrdan 1 dekabrga qadar yakuniy bayonnomangizga 15 kunlik qiziqish bilan qarz olasiz. Ushbu stsenariy bo'yicha sizning qiziqishlaringiz oshishini aniqlash uchun quyidagi formula mavjud:
- Kredit miqdori x Foiz = Yillik foiz.
- Yillik foizlar 12 oyga bo'linadi = oylik foiz .
- Haftalik qiziqish 30 kunga bo'linadi = kunlik qiziqish.
- Kundalik Qiziqishlar X 15 kun (1 dekabrgacha bo'lgan foizni to'lash uchun) = Foizlarni to'lash tartibi.
Xuddi shu tamoyil qarz beruvchining talabiga binoan qarzni to'lash bilan bog'liq ravishda foizlarni to'lashi kerak bo'lgan sotuvchilarga nisbatan qo'llaniladi.
Ko'chmas mulk soliq imtiyozlari
Har bir davlat mol-mulkini soliq kalendar yilini boshqacha asosda tashkil qiladi.
Misol uchun, Kaliforniyadagi kalendar yil 1-iyundan 30-iyunga qadar. Birinchidan, sizning tumaningiz soliqlarni qanday yig'ishni bilib oling. Ba'zi davlatlar mol-mulk solig'ini oldindan to'lashadi, ba'zilari qarzlar yig'ishadi va ba'zi to'plamlar yilning vaqtiga bog'liq.
Soliqlar ko'pincha ikki qismdan to'lanadi. Kelgusi narsa, siz yopishgan davr oldindan to'lanadigan soliqlarni o'z ichiga oladi. Soliqlar oldindan to'lanadigan bo'lsa va sotuvchisiz, siz kredit olasiz. Soliqlar oldindan to'lanadigan bo'lsa va siz xaridor bo'lsangiz, sizdan to'lov olinadi. Aksincha, agar soliqlar hali to'lanmagan bo'lsa va to'lanadigan bo'lsa, sotuvchilar to'lovni qabul qiladilar va xaridorlarga kredit taklifi beriladi.
Ba'zi hollarda, agar soliq hali to'lanmagan va to'lanadigan bo'lsa ham, sizning tugatish sanasi soliqlarni to'lash muddatiga yaqin bo'lgan taqdirda, siz sotuvchining daromadidan soliqlarni to'lamaysiz, foydalanilmagan qismi sotuvchiga qarz berib, shunga ko'ra, xaridor.
Qabul qiluvchilarning hisob-kitoblariga ko'ra, xaridor sotuvchini oldindan to'lanadigan soliqlarning bir qismi uchun to'lashi kutilayotgan bo'lsa, xaridorlarni hisob-kitob qilish bo'yicha hech qanday soliq imtiyozlari talab qilinmaydi. Agar siz bu vaziyatda sotuvchilarsiz va siz "noaniqliklar" ning ahamiyatini tushuna olmaysiz, siz mulkni egallamagan davr uchun soliqlarni to'laysiz.
Uy egalari uyushmasi
Ko'plab uy-joy mulkdorlari shirkatlari oylik to'lovlarni (har chorakda yoki bir yilda bir marta HOA-ning ayrim qonunchiligini) to'plaganligi sababli, agar sotuvchi to'lovni hali to'lamagan bo'lsa, sotuvchilar sotishdan tushadi. Sotuvchi undirilmaydigan qismi uchun kredit oladilar.
Masalan, oyiga 300 dollar bo'lsa, kundalik proekt 10 dollarni tashkil etadi. Agar bitim oyning 10-kunida yopilsa, sotuvchiga 10 kunlik yoki 100 AQSh dollari miqdorida to'lov olinadi. Xaridor 20 kunlik HOA to'lovlari uchun 200 AQSh dollari to'laydi.
Ijara ijarasi
Ijara odatda oldindan to'lanadi. Investitsiya mulkini sotib olgan xaridorlar ijaraning ushbu qismini xaridor mulkka egalik qilish muddatini qoplaydigan kreditni olishni kutadilar.
15 noyabrda yopiladigan, bir oyda 1000 dollarga ijaraga beriladigan ko'chmas mulkni o'z ichiga olgan sotish xaridorga 15 kunlik oldindan to'lovli ijara yoki 500 AQSh dollari miqdorida kredit olishi mumkin.
Sotuvchi 500 dollarlik debet oladi. Sotuvchi tomonidan saqlanadigan depozit omonatlari, shuningdek, xaridorga kreditor va sotuvchiga qarz sifatida beriladi.
Sug'urtalash qoidalari
Sug'urta mukofotlari oldindan to'lanadi. Xaridorlar odatda uy sotib olayotganda yangi xavf / yong'in sug'urtasi siyosatini olib boradilar. Biroq, agar xaridor sotuvchining mavjud kreditini yoki yer shartnomasini sotib olishni qabul qilsa, xaridor sotuvchidan mavjud sug'urta polisini berishni so'rashi mumkin.
Yong'inni sug'urtalash polisi hisobga olinadi yoki hisobga olinmaydi. Ko'rib chiqilganda, sotuvchi ushbu muddat davomida sotuvchiga qaytarib berilishini bildiradi. Ko'rib chiqmasdan, hech qanday proratsiya bo'lmaydi. Aksariyat xaridorlar bugungi kunda yangi siyosatga ega.
Utility Prorations
Ko'pincha, kommunal xizmatlarning yopilishida odatiy hol emas, lekin ba'zi bir belediyelere prorasyonlar qo'llaniladi. Sacramento okrugida, agar sotuvchi tuman yoki shahar ta'minotini (suv, kanalizatsiya, axlat) to'lamasa, u holda kommunal xizmatlar soliqqa tortiladi.
Keyinchalik soliq to'lovlari bo'yicha to'lovlar soliqqa tortish uchun olinadi va xaridor kelgusidagi soliq qarzlari hisobidan qoplanadi. Agar siz sotuvchi ipoteka to'lovlarini amalga oshirmagan bo'lsa, sotuvchi, kommunal to'lovlarni ham to'lamaydi, chunki bu vaziyat qisqa savdo va hacizlerde bo'ladi.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.