Qanday ijarachilarning umumiy 1031 o'zgarishlari

Turlicha ijarachilar turli xillashtirishga imkon beradi

C. Grant Conness, prezident, 1031 Shu bilan bir qatorda guruh

Siz yarim kechada texnik telefon qo'ng'iroqlaridan charchadingiz va sizning ijarachilaringiz bilan aloqa qilishdan charchadingizmi? Siz ijarachilarga va ta'mirlash ishlarini olib borayotganingiz uchun sizni xafa qilganmisiz? Ehtimol, siz ijara yoki kichik uyni sotishingiz mumkin, lekin siz soliq oqibatlarini qo'rqitishingiz mumkin. Aslida siz yangi xarid qilish markazini xarid qilish haqida o'ylab qoldingiz, lekin siz naqd pul evaziga sotib olishni to'xtata olmaysiz va hech qachon uyga pul to'lamagansiz .

Agar sizga o'xshash bo'lsa, yaxshi yangilik. Umumiy Birjada 1031 ijarachidan foydalansangiz, ushbu ijara yoki xonadonni sotishingiz mumkin, sarmoyalar bo'yicha daromad solig'idan qochishingiz va pulingizni siz uchun ishlayotganingizni saqlab qolishingiz mumkin. Uy-joy ijarachilari, TIK sifatida tanilgan, investor mulkni boshqarishning bosh og'rig'laridan qochish va boylikni saqlab qolish bilan bir yoki bir necha yuqori sifatli mulkka egalik qilishda eng yaxshi usullardan biri hisoblanadi.

Umumiy 1031 bitimidagi ijarachilar diversifikatsiya qilishga imkon beradi

Misol uchun, siz 15 yil davomida egalik qilgan to'rt tomonni sotasiz va sizda 400 000 AQSh dollari miqdorida kapital mavjud. Siz hali ham davom etayotgan qarz miqdoriga qarab yangi investitsiyalarni sotib olish narxi bir million dollarga teng bo'lishi mumkin. Bu juda ko'p pul bo'lsa-da, siz hali ham faqat yuqori chiziqli mulkni sotib olishga layoqatsiz bo'lishi mumkin. Biroq, siz TICga sarmoya kiritishga qaror qilsangiz, 400,000 dollarlik kapital 30 million AQSh dollari miqdorida korporativ mulk mulki uchun million dollarlik foizni sotib olishi mumkin.

Umumiy 1031 bitimidagi ijarachilar har xil geografik joylarda turli xil xususiyatlar orasida diversifikatsiya qilish imkonini beradi. Siz omborga yoki saqlash joylariga, yuqori darajadagi mehmonxonaga yoki ofis majmuasiga, kasalxonaga yoki yordamga muhtoj yashash joyiga yoki millionlab odamlar tomonidan baholanadigan ko'p qavatli uyga investitsiya qilishingiz mumkin.

Bunday diversifikatsiya qilish investitsiya portfelining xavfini kamaytirishi va uning qiymatini oshirishi mumkin.

Investitsiyani sotuvchi shaxs emas, ishonchli investitsiyalovchi maslahatchi so'rang.

Maslahat: Umumiy Birjada har qanday 1031 ijarachiga sarmoya kiritmasingizdan oldin, ishonchli advokat hujjatlarni ko'rib chiqishi va o'zingizni ehtiyotkorlik bilan bajarayotganligiga ishonch hosil qiling. Bu, xavfsizlikni sotadigan korxonaning mumkin bo'lgan tekshiruvini, shu jumladan korxonaning to'g'ri litsenziyalanganligiga ishonch hosil qilishni o'z ichiga oladi. Ishbilarmonlarning ko'pchiligi bu erda ishlaydigan, tezkor seminarlar bilan shug'ullanuvchi kishilarga ega bo'lishadi .

IRS 1031-umumiy almashinuvida ijarachilar uchun qoidalar

1031 Birjasi uchun IRS qoidalari sarmoya daromadlarini va amortizatsiyaning qaytarib olinadigan solinadigan soliqlarini kamaytirish uchun ehtiyotkorlik bilan kuzatilishi kerak. Chiqarilgan mulk investitsiya yoki egasining savdo yoki biznesida foydalanilgan bo'lishi kerak.

Potentsial muvaffaqiyatli TIC 1031 almashinuvi uchun beshta talab:

1. Savdodan tushgan tushumning 100% qayta investitsiyalanishi kerak va savdo-sotiqni qaytarish mulkining qiymati qayta tiklangan mulkka teng yoki undan ko'p bo'lishi kerak.
2. Malakali vositachi tayinlangan sotuvchi bo'ladi va Qabul qilingan mulkni sotishdan tushgan barcha mablag'larni ushlab turadi.

1. 45 kunlik identifikatsiya davri mavjud bo'lib, unda kamida uchta "o'xshash" Replikatsiya xususiyatlari yozma ravishda aniqlanishi kerak.
2. 200% Qoidalar o'zgartirilgan xususiyatlarning istalgan sonini aniqlash mumkinligini aniqlaydi, lekin ularning umumiy qiymati Relinquished Property qiymatining 200% dan oshmasligi kerak.
3. Agar uchta mulkiy qoida va 200% qoidalar tatbiq etilmasa, birjada olinadigan tijoriy mulklarning umumiy bozor qiymati barcha identifikatsiya qilingan mulklarning umumiy bozor narxining kamida 95 foizini tashkil qilishi kerak.

Elizabeth Weintraub tomonidan tahrirlangan. Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Shu bilan bir qatorda guruh

O'zgaruvchan mulk tanlangach, investor yangi mulkni yopish uchun Qabul qilingan Mulk sotib oluvchiga berilgan kundan boshlab 180 kunga ega. Agar investorning soliq deklaratsiyasida ko'rsatilgan muddat tugallanishi bilan tugatilgan mol-mulk sotilgan soliq yili uchun 180 kunlik muddatdan ilgari bo'lsa, unda 1031 bitim ushbu sanaga qadar bajarilishi kerak.

Investorlar, shuningdek, 180 kunlik muddatning bir qismi 45 kunlik identifikatsiya qilish davrida ishlatilgan bo'lishi mumkinligini ham unutmasliklari kerak. Dam olish kunlari va dam olish kunlarini o'z ichiga olgan 45 kunlik qoidaga hech qanday qo'shimcha va istisnolar yo'q. Vaqt oshib ketgan taqdirda, butun valyuta bekor qilinishi mumkin, jarimalar va soliqlar amal qiladi.

Agar investor bir nechta mulkka imtiyozli foizni sotib olsa, rejalashtirilgan yopilish sanalari belgilangan muddatdan oldin bo'lishiga ishonch hosil qilish tavsiya etiladi.

Yalpi almashinuv va arman sug'urtalari bo'yicha ijarachilar

TICda egalik qiladigan shaxs sifatida siz alohida mulkdor sifatida alohida ijaraga olasiz va mulkka qiziqish ulushingizni sug'urta qilish huquqiga ega bo'lasiz. Sizda har qanday boshqa mulk egasi bilan bir xil huquqlarga egasiz.

1031 Birgalikda naqd pul oqimlari va ijarachilarning minnatdorchilik salohiyati

O'tgan sarmoyalaringizdan olingan naqd pul oqimidan kattaroq bo'lishi mumkin bo'lgan sizning ulush egaliklariga mutanosib ravishda daromad olish imkoniyati mavjud.

Naqd pul oqimi sizning yangi sotib olishda o'zingizning eskirgan valyutangiz bilan almashtirilishi mumkin.

Siz, shuningdek, agar u oxir-oqibat sotilgan bo'lsa, mol-mulkning roziligini olishingiz mumkin. Sizning merosxo'rlaringiz vafot etganingizdan so'ng, TIK qimmatli ko'chmas mulkni rejalashtirish vositasi hisoblanadi.

Elizabeth Weintraub tomonidan tahrirlangan. Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Shu bilan bir qatorda guruh

90-yillarning o'rtalariga kelib, investorlar IRSga ko'chmas mulkka bo'lgan umumiy qiziqish bilan ajralmagan (fraksiyon), ijarachilarning 1031-bo'limga muvofiq soliqqa tortish huquqiga ega bo'lganmi yoki yo'qmi degan farazlar haqida ko'p so'rovlar bergan.

Bunga javoban, 2000 yil oktyabr oyida, IRS 2000-46 daromad protsedurasini chiqazdi. Ushbu protsedura, ayrim ijarachilar umumiy munosabatlarda federal soliq maqsadlari uchun sheriklik sifatida qaralishi mumkinligi va shuning uchun 1031 ta ko'rib chiqish uchun nomuvofiqdir.

IRS, bu endi biron-bir oldindan qaror chiqarmasligini aniq ko'rsatdi. Ushbu qaror 2002 yil mart oyida bekor qilindi, undan keyin daromadlar bo'yicha protsessual 2002-22.

"Rev. Proc." Deb nomlanuvchi daromad protsedurasi 2002 dan 22-gacha IELTS tomonidan ko'rib chiqiladigan 15 ball to'pladi. "Idoralar ijarasi bo'yicha ko'chmas mulkka ajratilgan foydaning foizli qismi tadbirkorlik sub'ekti "deb ataladi - bu shartlarga mos kelmaydigan hamkorlik auditorlik va soliq oqibatlari xavfiga aylanishi mumkin.

Biroq, oldindan qaror qabul qilish deyarli mumkin emas. Ko'pgina IRSni tekshirish uchun talab qilinadigan ma'lumot homiyning mulkka ega bo'lishiga, qarzni yopishlariga va umumiy manfaatlarga ega bo'lgan ijarachilarga sotilishiga qadar mavjud emas. Shuning uchun ko'plab homiylar kengashining shaxsiy joylashtirish to'g'risidagi memorandumda joylashgan "must" yoki "iroda" soliq to'g'risidagi xulosasi sababi.

1031 Birgalikda umumiy daromadlarni ijaraga olish qoidalari

Rev. Proc. ijarachilarning umumiy mulkka tuzilishi, moliyalashtirilishi va boshqarilishi uchun aniq ko'rsatmalar o'rnatgan. Donorlar va kredit beruvchilar odatda 10 dan 25 gacha investorlar orasida bo'lgan ba'zi mulklar uchun past chegaralarni belgilashlari mumkin bo'lsa-da, ular 2 dan 35 nafar egalik qiladi.

Er-xotin ba'zida yagona davlat sifatida qaraladi (davlat qonuniga qarab) va hech bir sherik egasi soliq deklaratsiyasini sherikchilik sifatida taqdim etishi mumkin emas. Har bir birgalikda mulk egasi o'z ulushini sotishga yoki boshqa shaxslarga sotish huquqini berishga haqli. Daromadni mutanosib ravishda almashish va qarz (ipoteka) mavjud.

Ushbu aniq ko'rsatmalar bilan TIC industriyasi jiddiy tarzda ish boshlagan va bozorga yangi homiylar, brokerlar / dilerlar va ro'yxatdan o'tgan vakillar jalb qilingan. 1990-yillardan boshlab, umumiy 1031 birjalarida ijarachilarga katta qiziqish uyg'otdi. Darhaqiqat, 2002-2004 yillarda kapitalning o'sishi TIKlarda 550% ga qo'ziqorin keltirdi. 2007 yilda yopilgan TIK investitsiyalari umumiy qiymati 8,5 milliard dollardan oshadi. Ba'zilarning aytishicha, bu raqam yanada yuqori - 10 milliard dollarga (leverageni qo'llagan holda) erishish.

Akkreditatsiyalangan investorlar uchun umumiy takliflar bo'yicha ijarachilar

TIK takliflarining aksariyati faqat "akkreditatsiyalangan investorlarga" beriladi, ya'ni ma'lum moliyaviy mezonlarga rioya qilish kerak.

1. Bitta sarmoyador (yoki turmush o'rtog'i bilan birgalikda) $ 1 milliondan ortiqroq qiymatga ega bo'lishi kerak.
2. Bu 2 yil davom etadigan yillik daromad 200 ming dollarni tashkil etadi.

1. O'tgan ikki yil ichida $ 300,000 turmush o'rtog'i bilan birgalikdagi daromad o'zgarmasdan umidvor.
2. Agar MChJ, Hamkorlik yoki Korporatsiya kabi korxona kamida 5 million AQSh dollari yoki aktivlari 5 million AQSh dollaridan kam bo'lsa, har bir investor shaxs sifatida akkreditatsiya qilinishi kerak.

Elizabeth Weintraub tomonidan tahrirlangan. Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Shu bilan bir qatorda guruh

Investor 1031 Birjalar va ijarachilarning umumiy 1031 Birjasida ishlashga ixtisoslashgan ko'plab kompaniyalardan biriga o'zgartirilgan mulkni topishda qimmatbaho yordam olishlari mumkin. Ushbu TIC mutaxassislari ko'plab investitsion mulkka ega bo'lishadi va odatda narxlarni taqqoslash, tushuntirishlar, sof daromadlar, vakansiyalar hisoboti va boshqalar.

Odatda, homiylik kompaniyalari TIC 1031 almashinuvi uchun IRS talablariga javob berishlarini ta'minlash uchun ushbu ko'chmas mulk bo'yicha takliflarni tuzishda ulkan miqdordagi mablag 'sarfladilar. Ba'zida homiy, sotib olish shartnomasi bilan mulkni bog'laydi va keyinchalik brokerlik dilerlar orqali sotiladigan maxsus joylashtirish to'g'risidagi memorandum (PPM) deb ataladigan hujjatlarni tayyorlaydi. Sotishdan oldin mol-mulkni bir nechta homiylar yopib qo'yadilar, ammo bu xarajatlar transport xarajatlari tufayli qimmat bo'lishi mumkin.

Ro'yxatdan o'tgan investitsiya vakillarini baholash

• TIC investitsiyalariga ixtisoslashgan ro'yxatdan o'tgan investitsiya vakilini tanlang. Buni investitsiya mol-mulkini sotishdan oldin qilish kerak.
• Ba'zi mumkin bo'lgan o'zgartirish xususiyatlari baholang. Siz buni ro'yxatdan o'tgan investitsiya vakilingiz bilan qilsangiz, har bir taklifning homiylarini tekshirib ko'rishingiz kerak. Ularning izlari qanday? Ularning biznes tashkilotlarining infratuzilmasi etarlimi? Direktorlar, xodimlar va menejment malakali bo'ladimi?

• Investitsiya vakilining Series 7 yoki Series 22 litsenziyasi yoki 63 yoki Series 66 litsenziyasi bilan bir xil ekanligiga ishonch hosil qiling. U, shuningdek, tijorat ko'chmas mulkda tajribali bo'lishi va muvaffaqiyatli TIK almashuvlari bo'yicha tasdiqlangan ma'lumotlarga ega bo'lishi kerak.

Homiylik kompaniyalari uchun savollar

• Homiyning dasturi investorlar uchun yaxshi tuzilganmi va adolatlimi?

• Takliflar to'g'ri tushuntirishlar bilan qonuniy va mexanik tarzda birgalikda beriladimi?
• Hujjatlarda bayon etilgan maqsadlar bajarilganmi?
• Investitsiyalar bilan bog'liq xatarlar aniq ko'rsatilganmi?
• Dastur o'z aktivlari bilan maqsadlarga erishish ehtimoli yuqorimi?
• Faktlar bo'yicha prognozlangan maqsadlar oqilona bo'ladimi?
• Qaysi xavfsizlik choralari va zaxiralar mavjud?

Umumiy 1031 almashinuvdagi ijarachilar almashtirish xususiyatlarini qidirib investorga ko'p tanlov beradi.

Odatda 100,000 AQSh dollariga teng bo'lgan sarmoyalar talab qilinadi, lekin har bir mulkni taklif qilish umumiy kapitalni TIK manfaatlarining mumkin soniga bo'lish yo'li bilan aniqlangan minimal darajaga ega bo'ladi.

Har bir PPM taklifi baholanishi, tahlil qilinishi va boshqa raqobat takliflari bilan taqqoslanishi kerak. O'tgan, hozirgi va kelajakda kutilgan harajatlar, ijarachi moliyaviy ma'lumotlar, joylashuv va atrof-muhit masalalarini o'rganish va ko'chmas mulk bozorining hududini o'rganishni o'z ichiga olishi kerak.

Elizabeth Weintraub tomonidan tahrirlangan. Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.

C. Grant Conness, prezident, 1031 Shu bilan bir qatorda guruh

TIKni boshqaradigan ayrim kompaniyalar turli xil investitsiya ob'ektlari bo'yicha zarur tekshiruvlarni yakunladilar. Buning uchun ro'yxatdan o'tgan sarmoyadorlar vakillari kompaniyadagi zarur tekshiruvlarni, odatda, o'zlarining malakasini oshirish bo'limi orqali bajaradilar; boshqalar "kerakli maslahatchi" va advokatlarning tashqi xizmatlariga murojaat qiladilar.

Umumiy 1031 Birjasida ijarachilarning turlari

Umumiy almashinuvlardagi 1031 ijarachi turli yo'llar bilan tuzilishi mumkin va bu imkoniyatlar ko'pincha boshqarish va moliyalashtirish joyiga paketlanadi.

Ba'zida qarz oluvchining boshqa mol-mulkidan so'ng, qarzdorni to'lashdan saqlanishiga yo'l qo'yilmaydi. Kredit bo'yicha qarz beruvchining xavfsizligi mulkning qiymati bilan cheklanadi.

Shu bilan birga, ba'zi qarz beruvchilar yaqin vaqt mobaynida mol-mulkdan olingan ijara kreditni qoplash uchun foydalanilmasdan, buning o'rniga ta'mirlash uchun yo'naltirilganda va hokazo. Bo'lsa, mas'uliyatli shaxsni javobgarlikka imzo qo'yishni talab qila boshladi. Boshqa kreditorlar TIK va, ba'zan har bir xaridor, kelajakda atrof-muhit masalalariga qarz beruvchiga kafolat berishi kerak. Investorlar o'zlarining dastlabki investitsiyalaridan ortiqcha javobgarlik ehtimoli bo'lishiga yo'l qo'ymaslik uchun kredit hujjatlarini va PPMni diqqat bilan ko'rib chiqishga chaqiriladi.

TIC dasturlari bo'yicha zarur tekshiruvlarni o'tkazishda investorlar ushbu tuzilmani diqqat bilan taqqoslashlari va 15-Rev. ko'rsatmalar. Etarli darajada chetga chiqadigan operatsiya IRSga yo'l qo'ymasligi mumkin, bu esa investorlarni kelgusidagi soliq oqibatlariga olib kelishi mumkin.

Takliflar har bir egasi tomonidan imzolangan hujjat bilan tuzilgan bo'lib, homiyni mulkni kunlik boshqaruvini boshqarish vakolatiga ega. Ijara ijarasi yoki ijara haqi va pul yig'ish bo'yicha farqlar mavjud bo'lgan boshqaruv shartnomasi TIKning hammualliflariga tarqatilishi mumkin.

Takliflar shuningdek, yakka tartibdagi investor va boshqa TIKning birgalikdagi egalari o'rtasidagi munosabatni tasvirlaydigan umumiy bitim asosida ijarachilarni o'z ichiga olishi mumkin. TIK, shuningdek, alohida shaxslar sifatida ro'yxatga olinmagan maxsus maqsadli tashkilot (SPE) sifatida ham tuzilishi mumkin. SPE doirasida yakka tartibdagi ma'suliyati cheklangan jamiyat TIK manfaatlarini sotib oladi va egallaydi. Ushbu tizim birgalikda egalari va qarz beruvchilar uchun qo'shimcha javobgarlikni kafolatlaydi. Odatda TIC homiysi investitsiyalarni boshqarish uchun mas'ul emas va mustaqil boshqaruvni jalb qilish kerak.

Qimmatli qog'ozlar yoki ko'chmas mulkni almashtirishda ijarachilar bormi?

Ko'pgina homiylar TIC investitsiyalariga qimmatli qog'ozlar sifatida munosabatda bo'lishadi, chunki ular mol-mulk joylashgan davlatda yoki Homiyning uni sotishga taklif qiladigan turli mamlakatlarda xavfsizlikning ta'rifiga javob beradi. Bu degani, litsenziyaga ega qimmatli qog'ozlar bo'yicha dilerlar bu investitsiyalarni sotishi mumkin, bu SEC ni nazorat qiladi. Biroq, TIKning barcha manfaatlari, shu jumladan qimmatli qog'ozlar, amallar bilan ta'minlanadi va aksariyat davlatlar ularni ko'chmas mulk sifatida tasniflashadi.

Ko'chmas mulkni investitsiyalash xavfsizligi masalasi murakkab bo'lishi mumkin va bu masala jiddiy mudhishlikka olib kelishi mumkin.

TIK foizini sotib olish 1031 maqsadda ko'chmas mulk bitimi hisoblanadi, aksariyatlari qimmatli qog'ozlar sifatida sotiladi. Biroq, ayrim homiylar TIC manfaatlarini ko'chmas mulk deb sotishni davom ettirishlari va ularni qimmatli qog'ozlar sifatida bozorga chiqarmasliklari ajablanarli emas.

Ko'chmas mulk brokerlari odatda Relinquished Property sotish bilan shug'ullanganligi sababli, ushbu xuddi shu brokerlar orqali TIC takliflarini faqatgina mantiqiy ko'rinadi, chunki ular istiqbolli investorlarni aniqlash imkoniyatiga ega. Muxbir, qimmatli qog'ozlar litsenziyasiga ega bo'lmagan har qanday shaxsga to'lov yoki komissiya to'lashni taqiqlovchi FINRA (Moliya-sanoatni tartibga solish bo'yicha vakolatli organ) va qimmatli qog'ozlar va birja komissiyasi qoidalarida yotadi.

Bu ko'chmas mulk brokerlariga jo'natilgan to'lovlarni yoki komissiyalarni to'lashni samarali ravishda bekor qiladi. Investorlarni himoya qilish uchun mo'ljallangan ushbu qoidalar ko'chmas mulk mutahassislarini TIC tranzaksiyasining 1031ta almashinuvchilari uchun afzalliklarini taqdim etishga rag'batlantirmaydi.

1031 ta almashinuvda ijarachilarga bo'lgan talab kuchli

Investor TIKni mo''tadil - uzoq muddatli investitsiyalar sifatida egallashi mumkin bo'lgan mulk sifatida ko'rib chiqishi kerak. Agar likvidlik muhim bo'lsa, alternativ variantlarni ko'rib chiqish kerak.

Umumiy mulkdagi ijarachilarga bo'lgan talab har yili o'sib boraveradi. TIC bozorining tezligi va 1031 o'zgarish jarayoni TIK bilan tanish bo'lmagan sarmoyadorlarga qiyin bo'lishi mumkin, ammo daromad va soliqni tejash imkoniyatlari juda katta.

Har qanday qimmatli qog'ozlar shirkati orqali taqdim etiladigan qimmatli qog'ozlar Sizga shunga o'xshash bayonotni taqdim etishi kerak.

Ushbu material sotish taklifi yoki xavfsizlikni sotib olish bo'yicha taklif emas. Ma'lumotlar faqat muhokama qilish va axborot uchun mo'ljallangan. U vakolatli yuridik, soliq yoki moliyaviy rejalashtirish bo'yicha maslahatlarni o'zgartirish uchun mo'ljallanmagan. Amaldagi soliq kodlari faqat federal qonunga nisbatan qo'llaniladi. Individual davlatlarning o'zlarining qo'shimcha soliq kodlari bo'lishi mumkin. Sizning shtatdagi tegishli soliķ va yuridik shaxsga murojaat qiling. Ushbu ma'lumot ishonchli deb hisoblangan manbalardan olingan, ammo shaxsiy vaziyatingiz bilan mos keladigan professional maslahat bilan birgalikda ishlatilishi kerak.

Elizabeth Weintraub tomonidan tahrirlangan. Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.