Bir-biriga o'xshash xususiyatlar ta'rifi yillar ichida o'zgargan
1031 soliqqa tortilgan valyutani kiriting. Ko'plab soliq to'lovchilarga bu osmondan tushgan pulga o'xshaydi.
1031 Birjalar vaqtinchalik soliq
1031 almashinuvi soliq to'lovchilar uchun mavjud bo'lgan eng kuchli boylik vositasi sifatida keltirildi. Bu son-sanoqsiz moliyaviy sehrgarlar va ko'chmas mulk gurusining muvaffaqiyat strategiyasining asosiy qismi bo'lib kelgan. Ichki daromad Kodeksining 1031-bo'limidan o'z nomini olgan holda, soliqqa tortishning keyingi muddati soliq to'lovchiga daromad, investitsiya yoki biznes mulkini sotish va unga o'xshash mulk bilan almashtirish imkonini beradi.
Ushbu mol-mulkni sotish bo'yicha kapital tushumlari IRS qoidalariga qat'iy rioya qilgan ekan, kechiktiriladi yoki qoldiriladi. Bu oqilona soliq va investitsiya strategiyasi, shuningdek ko'chmas mulkni rejalashtirish vositasi. Ko'rinib turibdiki, investor o'limigacha investitsiyaviy mulkka sarmoya tushumlarini kamaytirishni davom ettirishi mumkin, bu ularning barchasini bir-biridan qochirishi mumkin.
1984 yilgi qonunchilik ayrim jihatlarni o'zgartirdi
«Xuddi shunga o'xshash birjalar» ning dastlabki davrlarida atama to'liq ma'noga ega bo'lib, ko'pincha qiyinchiliklarga duch keldi.
Misol uchun, agar siz 3 qavatli g'ishtli uy qurishga ega bo'lsangiz, 1031-sonli almashuv orqali sotmoqchi bo'lganingizda, egasining egasi almashtirmoqchi bo'lgan yana uch qavatli g'ishtli uyni topishga to'g'ri keladi. Keyin ikkalangiz ham uchrashib, almashishingiz mumkin edi.
O'tmishda birjada vaqt cheklovlari bo'lmagan.
IRS bu jarayonda qat'iy nazoratlarni talab qildi, natijada Kongress 1984-yilda 1031 (a) -sonli bo'limni olib keldi. Ushbu qonunchilik ertelenen almashinuvlarni, qo'shimcha ravishda "o'xshash" mulkni belgilab qo'ydi va almashishni yakunlash uchun vaqtni belgilab berdi.
Malakali
Tadbirkorlik faoliyati uchun mo'ljallangan yoki investitsiyalangan ko'chmas mulk 1031ta almashinuvga mos keladi. Shaxsiy yashash joylari talablarga javob bermaydi va odatda ta'mirlash- qaytarib beradigan mulk ham sotilmaydi, chunki u sotuvga olingan mulkning toifasiga kiradi. Dam olish yoki ijarada ushlanmagan ikkinchi uylar 1031 ta davolanishga mos kelmaydi; Biroq, soliq kodeksining 280-moddasida ko'rsatilgan mulkka nisbatan qo'llanilishi mumkin bo'lgan foydalanish testlari mavjud. Bu holda soliq bo'yicha mutaxassis bilan maslahatlashilishi kerak.
Qayta ishlash uchun sotib olingan er uchastkalari va sotish uchun sotib olingan mol-mulk soliqqa tortish muddati uzaytirilmaydi. Aktsiyalar, obligatsiyalar, eslatmalar, inventarizatsiya mulki va shirkatga foydali manfaatlar almashinuv maqsadlarida "o'xshash" mulk sifatida qaralmaydi.
Bugungi kunda 1031 bitim deb e'tirof etish uchun tranzaktsiya bitta mulkni sotish o'rniga "birja" shaklini olish va keyinchalik boshqa xaridlarni sotib olish bilan amalga oshirilishi kerak. Birinchidan, sotiladigan mol-mulk va yangi zaxira mulkni investitsiya maqsadlari uchun yoki savdo yoki biznesda samarali foydalanish uchun o'tkazish kerak.
Ular "o'xshash" xususiyatlarga ega bo'lishi kerak.
Quyidagi turdagi ko'chmas mulk swaplari "o'xshash" mulkning malakali almashinuviga bo'lgan talabga javob beradi:
- Savdo markazi evaziga ofis
- Quruqlik evaziga savdo markazi
- Sanoat binosi o'rniga qurulish
- Sanoat binosi evaziga turar-joy
- Umumiy ijarachilarga nisbatan yagona oilaviy lizing
Bugun g'ishtli uy-joyni xom-ashyo, ombor yoki kichik ofis binosi uchun almashtirishingiz mumkin. Ammo, aniq vaqt cheklovlari mavjud bo'lishi yoki 1031 almashinuviga yo'l qo'yilmaydi va soliq oqibatlari qo'llaniladi.
1984 yilgacha deyarli barcha almashuvlar sotilgan mol-mulkni yopish va topshirish bilan bir vaqtda (Rad etilgan mulk) va yangi ko'chmas mulkni sotib olish bilan almashtirildi (o'zgartirilgan mulk).
Muvofiq mulk topishga urinishda duch keladigan muammolar bilan bir qatorda, bir vaqtning o'zida titullarni va mablag'larni o'tkazish qiyinchiliklari mavjud edi. Bugun ham shunday emas.
Kechiktirilgan 1031 almashinuvi 1984 yilgacha bo'lgan muammolardan voz kechadi, ammo qat'iy muddatlar belgilanmoqda. Birjani to'ldirishni, odatiy tarzda mol-mulk ro'yxatini va sotilishini istagan soliq to'lovchi. Agar xaridor oldinga qadam qo'ygan bo'lsa va sotib olish shartnomasi bajarilsa, sotuvchi malakali vositachi bilan almashinuv shartnomasi tuzadi, bu esa o'z navbatida sotuvchiga almashtiriladi. Birja shartnomasi odatda sotuvchining vositachiligiga oid shartnoma topshirilishini talab qiladi. Yakunlovchi sodir bo'ladi va sotuvchi pulga tegmasligi sababli, vositachi sotuvchiga tegishli mablag'ni oladi.
Birgalikda vaqtni cheklash
Shu nuqtada birinchi vaqtni cheklash, aniqlash uchun 45 kunlik qoida boshlanadi. Soliq to'lovchi, asl mulkni yopish va topshirilgandan so'ng 45 kun mobaynida yopilishi yoki o'zgartirishi mumkin bo'lgan mulkni yozma ravishda aniqlashi kerak. Vaqt muddati muhokama qilinmaydi, hafta oxiri va dam olish kunlari va IRS istisno qilmaydi. Vaqt chegarasidan oshib ketgan bo'lsangiz, sizning butun birjangiz bekor qilinishi va soliqlarning amal qilishlari ishonchli.
O'zgartirish uchun o'zgartirgich xususiyatlari:
- Adolatli bozor qiymati hisobga olinmagan uchta xususiyat.
- Identifikatsiya qilish muddati tugaganidan keyin ularning umumiy adolatli bozor qiymati sifatida sotilgan har qanday mulk, topshirilgan sanadan e'tiboran ko'chirib olingan mulkning umumiy adolatli bozor qiymatining 200 foizidan oshmaydi.
- Agar uchta mulkiy qoida va 200% qoidadan oshib ketgan bo'lsa, soliq to'lovchi barcha identifikatsiya qilingan mulklarning umumiy adolatli bozor qiymatini 95% sotib olgan taqdirda, almashinuv muvaffaqiyatsiz bo'lmaydi.
Boot nima o'zi?
Haqiqatan ham, aksariyat sarmoyadorlar uchta mulk qoidasiga rioya qilishadi, shuning uchun ular zarur tekshiruvni bajarishlari va o'zlari uchun eng yaxshi ishlaydigan ishni tanlashlari mumkin. Odatda, "boot" ning o'tkazilishidan qochish va valyuta ayirboshlashdan saqlanish maqsadida savdo qilish.
"Boot" - bu soliq to'lovchi tomonidan birja orqali olingan har qanday qo'shimcha mulkning pul yoki adolatli bozor qiymati. Pulga almashinadigan mol-mulkka tegishli barcha pul ekvivalentlari, qarzlar va majburiyatlar kiradi. Bu "nofil" mulki hisoblanadi va almashinuv vaqtida uni boshqaradigan qoidalar murakkabdir. Mutlaq maslahat berilmasdan, "boot" olish, soliqlarga olib kelishi mumkin.
180 kunlik qoida asosida
Zaxira mulk tanlanganidan so'ng, soliq to'lovchi qayta joylashtirilgan mulkni yangi Qimmatli mulkni yopish uchun sotib oluvchiga topshirilgan sanadan boshlab 180 kunga ega. Biroq, agar investorning soliq deklaratsiyasida belgilangan muddat tugallanishi bilan tugatilgan mol-mulk sotilgan soliq yili uchun 180 kunlik muddatdan ilgari bo'lsa, u holda valyuta ayirboshlash muddati avvalroq bajarilishi kerak. Unutmangki, ushbu davrning bir qismi identifikatsiya qilish davrida ishlatilgan. Ushbu qoida bo'yicha kengaytmalar va istisnolar yo'q, shuning uchun muddat tugashidan avval yakunlashni tavsiya etamiz.
Qonun soliq to'lovchining birinchi tranzaksiyadan tushgan mablag'ga tegmasligini talab qilganligi sababli, malakali vositachi sotuvchidan o'zgartirilgandan so'ng va sotish tugallangandan so'ng uni soliq to'lovchiga o'tkazadi.
Do-It-Yourself Investors uchun emas
Ushbu muvaffaqiyatli 1031 almashinuvining qanday ishlashi haqidagi asosiy tavsif. Soliq to'lovchining ahvoliga qarab, mulkning turi qoldirilgan va o'zgartirilgan mulkning xususiyatlari, birjaning boshqa jihatlari ham jalb qilinishi mumkin. Uning bajarilishi murakkablashishi mumkin va mutaxassislar har doim maslahatlashishlari kerak. Bu "o'zing qilavering" investori uchun hech qanday vazifa emas.
1031 Birjasini boylik va aktivlarni qurish va saqlash, investitsiyalardan pul oqimini yaratish, ko'chmas mulk ob'ektlarini qayta tuzish, diversifikatsiya qilish va mustahkamlash kuchi yordamida Qo'shma Shtatlardagi investitsiya mulklarining har bir egasi. Amerikalik soliq to'lovchilar investitsiyalarni sotishda sarmoyalar bo'yicha daromad solig'ini hech qachon to'lamasliklari kerak, agar ular ushbu mablag'larni ko'proq investitsiya obyektlarida qayta investitsiyalashmoqchi bo'lsa. Tinch okeani Qimmatli Qimmatli Qog'ozlar Qimmatli Qog'ozlar Assotsiatsiyasi a'zosi FINRA / SIPC.
Ushbu material sotish taklifi yoki xavfsizlikni sotib olish bo'yicha taklif emas. Ma'lumotlar faqat muhokama qilish va axborot uchun mo'ljallangan. U vakolatli yuridik, soliq yoki moliyaviy rejalashtirish bo'yicha maslahatlarni o'zgartirish uchun mo'ljallanmagan. Amaldagi soliq kodlari faqat federal qonunga nisbatan qo'llaniladi. Individual davlatlarning o'zlarining qo'shimcha soliq kodlari bo'lishi mumkin. Sizning shtatdagi tegishli soliķ va yuridik shaxsga murojaat qiling. Ushbu ma'lumot ishonchli deb hisoblangan manbalardan olingan, ammo shaxsiy vaziyatingiz bilan mos keladigan professional maslahat bilan birgalikda ishlatilishi kerak.
C. Grant Conness, prezident, 1031 Shu bilan bir qatorda guruh
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.