1031 Soliqni bekor qiluvchi birjani tashkil etadigan asoslar
Ko'pgina sarmoyadorlar aniq 1031 almashinuv , nima qoidalar va muddatlar borligini so'rashdi va sizning sarmoya daromadingiz soliqlarini qonuniy ravishda kechiktira olasizmi? Ushbu maqolada sizning eng ko'p ko'rilgan savollaringizga javob berish foydali bo'lardi.
§1031 almashinuvi nima?
§031 birjasi - bu soliq to'lovchining savdoni soliq oqibatlarini bartaraf qilish yo'li bilan boshqa investitsion mulkka almashtirishga ruxsat berilgan bitim.
Jarayon IRS Kodeksining 1031-moddasi bilan tasdiqlangan.
IRS Kodeksi quyidagicha o'qiydi: "Agar savdo yoki biznesda yoki investitsiyalarda samarali foydalanish uchun mo'ljallangan mol-mulk almashinuvida, agar bunday mol-mulk faqat shu kabi mol-mulk uchun almashtirilsa, u holda bu daromad yoki zarar savdo yoki biznesda yoki investitsiyalarda samarali foydalanish uchun ".
1031 Birjasiga talablar
- 1031 almashinuv muddati
Investor (yoki almashtiruvchi) birjaning 45- 180 kunlik qat'iy qoidalariga rioya qilishlari kerak. Eşanjör, mol-mulkini (qoldirilgan mol-mulkini) sotganidan so'ng, teng yoki katta qiymatdagi mol-mulkni aniqlash uchun 45 kun bor. Belgilangan vaqtdan so'ng almashtiriladigan shaxs mol-mulkini sotilgan kundan boshlab 180 kun (yoki 45 kunlik muddat oxiridan 135 kun) sotib olish uchun.
- 1031-sonli almashuvda yoqtirgan mulk
Investor "o'xshash" mulkka ega bo'lishi kerak. Bu demak, u ko'chmas mulkning boshqa malakali shakllari bo'lishi kerak. Misol uchun, almashtiruvchi dupleksni sotishi va tijoriy mulkni sotib olishi yoki er uchastkalarini sotishi va ko'p qavatli uy sotib olishi mumkin. Mulk nafaqat "yoqimtoy" bo'lishi kerak.
- Investitsiya uchun ajratilgan mol-mulk
Sotilgan (qoldirilgan mulk) mol-mulk va yangi sotib olingan mulk (almashtiriladigan mulk) investitsion yoki biznes maqsadlarida o'tkazilishi kerak. Shuning uchun siz asosiy yashash joyingizni sotishingiz va investitsiya vositalarini sotib olishingiz, shuningdek, sotishingiz, investitsiya qilishingiz va asosiy uy sotib olishingiz mumkin emas.
- 1031 Birjasida teng yoki katta qarz va tenglik
Agar almashtiruvchi 1 mln. Dollarlik molni sotsa, unda 500 k $ teng bo'lgan va 500 k $ qarz bo'lsa, unda almashtiruvchi 1 mln. Bundan tashqari, almashtirgich barcha kapitaldan foydalanish va barcha qarzlarning o'rnini qoplash uchun sarmoya daromadlarining soliqlarini 100% ga kamaytirishga muhtoj.
Ayirboshlashchi, agar u istasa, yangi sotib olish uchun qo'shimcha daromadni qo'shishi va almashtiruvchining so'ralganda qo'shimcha qarz olishi mumkin. Ayirboshlovchi barcha sotishdan tushadigan mablag'ni ishlatishni istamasa, u qisman almashinuvni amalga oshirishi va farqlarga soliqqa tortiladigan daromad solig'ini to'lashi mumkin. Bu "boot" deb nomlanadi.
- 1031 Birjasi uchun konstruktiv kvitansiya va malakali vositachi
Ayirboshlovchi savdodan naqd pul ololmaydi. Bu "konstruktiv pul" deb nomlanadi va olingan pul mablag'lari bo'yicha soliqqa tortiladigan hodisalarni keltirib chiqaradi. IRS xavfsiz port qoidalariga muvofiq, almashtiruvchi 1031 bitimni osonlashtirish uchun malakali vositachi yoki QIdan foydalanishi kerak.
QI sotuvdan tushadigan daromadni ushlab turgan va sizning nomingizdan mulkni sotib olgan mustaqil 3-shaxs (sizning advokatingiz, agentingiz, brokeringiz yoki EHMga emas). Bugungi sharoitda nafaqat obro'li, sug'urta qilingan va malakali vositachilar bilan bog'lanish juda muhimdir.
- 1031 Valyuta xavfi
Ko'chmas mulkka bo'lgan har qanday investitsiyalarda bo'lgani kabi, Delaware noqonuniy ishonchi va / yoki ijarachilar bilan bog'liq xavflar mavjud. Ushbu forumda barcha tegishli xavf omillarini muhokama qilish mumkin emas. Har bir taklif uchun maxsus joylashtirish memorandumida xavf omillari keltirilgan. Investorlar barcha xavf omillarini yaxshiroq tushunib, Delaverning qonuniy ishonchi yoki Yalpi almashinuvchiga investitsiyalashdan oldin ularni moliyaviy vakili bilan muhokama qilishlari kerak.
1031-sonli birjadagi investorlarning takliflarini qabul qiladigan sotuvchilarni ifodalashda duch kelayotgan muammolarimizdan biri biz ular bilan savdo-sotiqni yopishni rejalashtirayotganlarini bilmaymiz. Ular qabul qilingan narsani ko'rish uchun turli xil uylarni taklif qilish yoki turli xil uylarga taklif qilishlari mumkin. Keyin qabul qilingan takliflarni qabul qilgandan so'ng, ular sotib olishni xohlaydigan birini tanlashadi, ya'ni boshqalarni bekor qilish demakdir.
Advokatlar bu kabi amaliyotlarda shartnomalarga xos bo'lgan yaxshi xulq-atvor shartnomalarini buzgan deb hisoblaydi, biroq u buni to'xtatmaydi. Bu yagona taklif bo'lsa agentga murojaat qiling.
Ushbu material sotish taklifi yoki xavfsizlikni sotib olish bo'yicha taklif emas. Ma'lumotlar faqat muhokama qilish va axborot uchun mo'ljallangan. U vakolatli yuridik, soliq yoki moliyaviy rejalashtirish bo'yicha maslahatlarni o'zgartirish uchun mo'ljallanmagan. Amaldagi soliq kodlari faqat federal qonunga nisbatan qo'llaniladi. Individual davlatlarning o'zlarining qo'shimcha soliq kodlari bo'lishi mumkin. Sizning shtatdagi tegishli soliķ va yuridik shaxsga murojaat qiling. Ushbu ma'lumot ishonchli deb hisoblangan manbalardan olingan, ammo shaxsiy vaziyatingiz bilan mos keladigan professional maslahat bilan birgalikda ishlatilishi kerak.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sakramento shahridagi "Lyon Real Estate" da broker-assotsiatsiyadir.