Afsuski, ko'plab biznes-klassdagi mehmonxonalar narxi 2 dollardan 15 million dollargacha. Hashamatli va hashamatli mehmonxonalar osongina 30-60 mln. AQSh dollari yoki undan ko'proq talab qilishi mumkin.
Garchi bularning ko'pchiligi an'anaviy tarzda qarz bilan qoplangan bo'lsa-da, talab qilinadigan mablag'larni to'lash amalda deyarli barcha investorlar uchun imkon qadar ko'proqdir.
Yaxshi yangilikmi? Bugungi kunda mehmonxonaga sarmoya kiritishning yana bir usuli bor. Sizning qimmatbaho qog'ozlaringiz , qimmatli qog'ozlar yoki investitsiya fondlarini sotib olganingiz kabi, mehmonxona retseptlarini ham sotib olishingiz mumkin. Birinchidan, keling, bir muncha vaqt uchun REITlar haqida gapirib, gaplashaylik. Agar siz unutgan bo'lsangiz yoki ularni hech qachon o'rganmagan bo'lsangiz, ko'chmas mulk investitsion shtabi yoki GYO ko'chmas mulk va ko'chmas mulk bilan bog'liq aktivlarni sotib olish va boshqarishga qaratilgan maxsus turdagi korporatsiya hisoblanadi.
Oddiy kompaniyalardan REITlarni ajratib turadigan narsalardan biri, Kongress ularni bir necha shartlarga rioya qilgan holda korporativ soliqlar to'lashdan ozod qilganligi hisoblanadi, eng muhimi, barcha daromadlarning kamida 90 foizini naqd tamoyillar shaklida taqsimlash hisoblanadi aktsiyadorlarga.
Bu GYOlar foiz stavkalari bo'yicha yuqori sezgirlikni ta'minlaydi, shuningdek, ular ko'k chipli aktsionerlar aktsiyalariga qaraganda ancha ko'p dividend olish imkonini beradi .
Salbiy tomondanmi? REIT taqsimotlari soliq kodi bo'yicha "malakali dividendlar" hisoblanmaydi, ya'ni oddiy soliq sifatida soliqqa tortiladi.
Agar muhim portfeli qurishni boshlaganingizdan so'ng, siz ROT IRA , SEP-IRA , 401 (k) yoki boshqa soliqlar to'lovi vositasida ko'p miqdorda xarid qilsangiz, ba'zida sizni muammoga duchor qilishingiz mumkin, chunki siz Aloqasiz Ish daromadlari yoki UBIT . Bu boshqa kun uchun boshqa bir munozarasi.
Hotel REITs va boshqalar Apartment GYOT yoki GYOT Lizing mall maydoniga ixtisoslashgan
Turli tarmoqlar va tarmoqlardagi zaxiralar turli xil tavakkalchilik xususiyatlariga ega bo'lganidek, GYOlar ixtisoslashtirilgan ko'chmas mulk loyihasining turiga qarab farq qiladi.
Bu ko'chmas mulkni sotib olishga odatlangan ko'chmas mulk investorlariga yangiliklar emas, chunki ular birinchi qo'ldan kelgan tajribani bilishar ekan, ko'p qavatli bino binoning asosiy binolari, yoki an'analari, amaliyotlari, qonunlar va ishdagi kuchlar - lekin, ba'zan ommaviy qimmatli qog'ozlar orqali ko'chmas mulk sotib olgan yangi investorlar uchun ajablanib bo'lib qolmoqda.
Sizning tijorat ofisingizning GYO'nun tsiklal lizing stavkalari bo'lishi mumkinligini anglamaydilar, chunki bu sizning bum va bust tsikllarini kuzatadi, shuning uchun sizning sanoat omboringiz REIT ham ancha barqaror bo'lishi mumkin, chunki ortiqcha sig'imi minimal parvarish xarajatlari bilan imkon qadar kamroq Bir xonadon kabi bir narsa.
Bu aktiv sinfining tabiati.
Ko'chmas mulk investitsion sanoatida qiziqarli bir kichik mutaxassislik - bu REIT mehmonxona. Ehtimol, ismingizdan ko'zingiz tushgan kabi, mehmonxona GYITlari mehmonxonalar, mehmondo'stlik va mulkchilikni rivojlantirish, boshqarish, sotib olish yoki moliyalashtirishga qaratilgan.
Ular unutilmas avtomobil yo'llari va davlat yo'llari yonida joylashgan byudjetli xonalardan, o'yin-kulgi, qimor o'yinlari va dunyodagi aholi poytaxtlarida beshta olmosli obro'li kurortlarga bo'linishi mumkin. Ular mol-mulkni rivojlantirish va egalik qilishni o'z ichiga olishi mumkin, bu daromadning ulushi evaziga mehmonxonaning haqiqiy harakatini boshqarish uchun uchinchi tomon boshqaruv guruhini to'laydi.
Ular daromadlarni qisqartirish uchun boshqa odamlarning mehmonxona mulklarini boshqarishga odaklanadilar. Ular mehmonxona loyihalarini moliyalashtirishni o'z ichiga olishi mumkin.
Sizga nima bo'lganini tushunishingiz kerak yoki siz qattiq pul ishlanganda sizning mablag'ingizni xavf ostiga qo'yasiz.
Mehmonxona GYOlari keng tarqalgan bo'lib turg'undir, chunki mehmonxona to'lishi umumiy iqtisodiy sharoitlarga mos keladi va ularni kengayish va qisqartirishga juda sezgir qiladi. Retsessiya tushganda, korxonalar sayohatlar byudjetini kesib olib, videokonferentsiya yoki telefon qo'ng'iroqlarini amalga oshirishni afzal ko'rishadi. Oilalar va tashkilotlar dam olishni kechiktirib, uyga yaqinlashadilar.
Bir mehmonxona uchun GYO, bu tez-tez, pul oqimlarining quruqligini anglatadi, ayni paytda rentabellik ko'tariladi, shuning uchun siz birliklar yoki aktsiyalar qiymatining keskin pasayishiga erishasiz. Aksincha, narsalar yuzaga kelganda, pulning oqimi, ba'zan tomidan portlab ketadi, shuning uchun siz bu ko'payib borayotgan to'lovlarni va bozor qiymatlarini olasiz. Dunyoning eng katta to'siqlaridan juda farqlanadi, ular faqat pul ishlash, avloddan keyingi avlod kabi pullarni olib chiqishadi; Colgate-Palmolive yoki Nestle kabi korxonalar. Keling, haqiqiy mehmonxona REIT qanday ishlashini namoyish qilish uchun haqiqiy dunyo namunasini ko'rib chiqaylik.
2008-2009 yillardagi iqtisodiy inqiroz sharoitida haqiqiy mehmonxona qanday paydo bo'ldi?
Hospitality Properties Trust, 291 mehmonxona, 43.976 xona yoki Suite o'z ichiga olgan bir mehmonxona, shuningdek, 185 ta egasi yoki ijaraga berilgan sayyohlik markazi. SEC ma'lumotlariga ko'ra, bu xususiyatlar AQSh, Kanada va Puerto-Riko shtatlarida 44 ta davlatda joylashgan.
Hotel REIT mehmonxona portfelini Courtyard by Marriott, Candlewood logo.jpg, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge logo.jpg, Hyatt Pleys, Crowne Plazma mehmonxonalar va kurortlar, Wyndham Grand, Wyndham mehmonxonalar, jumladan, turli-tuman franchise shartnomalari to'plami asosida amalga oshiradi. Holiday Inn mehmonxonalar va dam olish maskanlari, SpringHill logo.jpg, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill logo.jpg, Holiday Inn Hotels & Resorts, Holiday Inn Hotels & Resorts tomonidan taqdim etilgan va takliflariga ko'ra, Holiday Inn Hotels & Resorts, Holiday Inn Hotels & Resorts, Hawthorn logo.jpg, TownePlace logo.jpg by Marriott, Radisson Hotels & Resorts, Holiday Inn mehmonxonalar & Resorts, Sonesta RaI logo.jpg, Intercontinental Hotels & Resorts, Marriott mehmonxonalar va dam olish joylari Marriott, va Park Plazma mehmonxonalar va dam olish joylari.
Buyuk ko'chish davridan buyon ko'chmas mulk qulashi yoqilg'isida iqtisodni saqlab qolishganida, bu mehmonxona GYIT egalari uchun yog 'taqsimotini yaratdi. 2004 yilda ular har bir aksiya uchun 2,88 dollar, 2005 yilda 2,89 dollar, aktsiyalar uchun naqd pul, 2006 yilda 2,94 dollarni, aktsiyalar uchun naqd pul, 2007 yilda 3,03 dollarni, aktsiyalar uchun 3,08 dollarni tashkil qilgan.
Biroq, moliyaviy dunyo ajralib ketganda, mehmonxona rezervasyonlari jarlikdan tushdi. Tadbirkorlik anjumanlari bekor qilindi va pul taqsimotlari kamaydi, har bir aktsiya uchun $ 0,77 ga tushib, 75% gacha tushib ketdi. Xarajatlarni to'lash uchun o'sha pulga tayanilsa, siz to'satdan siz uni eng ko'p talab qilgan vaqtda bug'langandirsiz.
Qimmatli qog'ozlar savdosi bilan shug'ullanish (yana bir marta, agar sizning GYO mehmonxonasi bo'lsa, bu sizning mulkchilik tajribangizning bir qismi va qismini bilishingiz kerak), aktsiyalar 2006 yildagi 51,50 AQSh dollaridan yuqori bo'lib, 2009 yilda faqatgina 6,90 dollargacha qisqargan. Bu 86,6% Sizning passiv daromadingizdagi jiddiy zararning zarari uchun aktsiya bahosiga haqorat qo'shildi.
Mehmonxona REITga egalik qilish xususiyatini tushunadigan murakkab sarmoyadorlarga nima bo'ldi? Ular pulni taqsimlashni kuzatib turishardi, ular aktsiyalar narxi $ 32,46 bo'lgan aktsiyalar uchun 1,96 dollarga ko'tarildi. Albatta, bu yaxshi yillar yaqinida emas, balki o'ta dahshatli o'lchov davri uchun, siz sotib olish qobiliyatini saqlab, soliqdan so'ng inflyatsiyani biroz yengib qo'ygansiz .
Siz o'n yil oldin ko'chmas mulkni sotib oldingiz, har bir aktsiyasiga 26,50-42,40 dollar to'laysiz. O'sha vaqt ichida siz 24,83 AQSh dollari miqdorida pul to'lashingiz mumkin edi. Agar siz aqlli bo'lsangiz va bu inqiroz davrida ushbu dividendlarni qayta ishga tushirsangiz , ular moliyaviy akademiyani "qaytarish tezlatgichi" deb atagan bo'lib, har bir chexiyda bir necha yuz foiz daromadni yoki partiyani qisman bozor qiymatining tiklanishi.
Ushbu mehmonxona GYOni sanoat GYOga o'xshash narsa bilan solishtiring. Dunyo tushib ketganda ham korxonalar o'zlarining omborlarini, yuk tashish zavodlarini va zavodlarni bo'shatish istamaydi. Bundan tashqari, firma o'zi oxir-oqibatda bankrot bo'lgan taqdirda ham ular ko'pincha (har doim ham emas) ijara shartnomalarini to'lashga qodir emaslar. Xuddi shu davr mobaynida, EastGroup Properties kabi sanoat REIT dividendni kamaytirmadi.
Dow Jones Industrial Average va S & P 500 kabi qimmatli qog'ozlar bozoridagi indekslardan farq qiladigan bu ko'rsatkich 49,54 dollardan 24,58 dollarga tushib, 49,36% ni tashkil etdi. Qimmatli qog'ozlarning oqimini hisobga oladigan bo'lsak va bu bozor narxini qanday ta'sir qiladigan bo'lsa, bu juda ta'sirli. Bundan ham ta'sirchanmi? Hissalarni aslida hozirgi vaqtda 59,32 dollarni tashkil etadi, shuning uchun siz o'zingiz yoqtirgan barcha dividendlar ustunligida o'zingizning $ 10,78 sarmoya daromadini yoki 22% + ni egasiz.
Hotel GYIT investorlarining ta'siri aniq
Sizga ega bo'lishni istasangiz, mehmonxona REITlar sotib olishga strategik yondoshishingiz mumkin bo'lgan to'rtta asosiy yo'l mavjud:
- Birja bozori paytida faqatgina mehmonxona GYOlar bloklarini sotib olish , uni indeks fondlaringizdan yoki boshqa mulklaringizdan boshqacha davolamasangiz, keyin siz abadiy ushlamoqchi bo'lsangiz. Xarajatlaringiz qancha past bo'lsa, pulni boshqa joyga investitsiya qilishni rejalashtirsangiz, naqd tamattu 'miqdorini tezroq sotib olishingiz mumkin.
- Doim muntazam ravishda o'rtacha narxlarni Hotel REITs ichiga oladi , chunki ba'zida siz eng yomon sharoitda sotib olishni rejalashtirmoqdasiz, lekin yuqori va quyi darajaga ishonib, qayta taqsimlangan dividendlar bilan birgalikda siz uchun qoniqarli umumiy daromad olish uchun hamma narsani o'rtacha bo'ladi. Aksariyat odamlar uchun, bu o'rtacha narxning ortishi qimmatli qog'ozlar bozoridagi xatarni sezilarli darajada pasaytiradi, ayniqsa, diversifikatsiya qilish bilan birlashganda, bu yaxshi yondashuv.
- Spekülasyon . Mehmonxona sanoati yiqilib qolsa, bom yillarigacha mehmonxona rezidensiyalarini xarid qiling, keyin esa ularni juda ko'p ko'tarilsa ham, ularni tashlang. Bu yerda uzoq muddatli muvaffaqiyatga erishish ehtimoli katta emas, chunki siz mehmonxona sanoatini noto'g'ri tushunishingiz va REITni sotib olish bilan siz mol-mulkni sotib olish uchun millionlab dollar sarflagan bo'lsangiz, xuddi shunday tarzda ozgina bo'lsa ham, moliyaviy jihatdan murakkab bo'lgan odamlar u erlarda uni baholashda asoslangan holda qilishlari mumkin, chunki ular juda yaqin sotib olish yoki juda erta sotish bilan yashashi mumkin, bu esa investorlar tomonidan beriladigan majburiyatdir, umuman olganda, juda optimistik yoki vaqti-vaqti bilan noto'g'ri.
- Sochiqni tashlang va diversifikatsiyalangan portfelning bir qismi sifatida VILGARD REIT indeksi fondiga o'xshash narsa sotib oling . Bu juda kam daromadli daromadga ega, ammo agar siz past darajadagi tavakkalchilikka barham berishingiz mumkin deb hisoblasangiz, bu sizning aql-idrok harakatlaringiz yo'lidir.
Har qanday holatda, mehmonxona REITlar yurakning zaifligi emas. Agar nima qilayotganingizni bilmasangiz, unda engil harakat qiling.