Sotib olish bo'yicha keskin takliflar qaytib kelishi mumkin
Sotib olish taklifi bo'yicha eskalatsiya qoidasini o'z ichiga olgan kimni chindan ham sevishini bilasizmi? Ko'chmas mulk agentlari. Ayniqsa, xaridorning agentlari bu amaliyotga juda moyil bo'lib tuyuladi. Biroq, agentlar eskalatsiya qoidalariga qiziqish uchun aybdor emas, chunki ko'pincha bu uy egalari o'zlarini yuqoriga ko'tarib, keskin taklif deb ataladigan eskalatsiya qoidasini yaxshi deb bilishadi.
Eskalatsiya maqomi nima?
Eskalatsiya qoidasi odatda potentsial juda ko'p taklif qilingan holatda qo'llaniladi.
Bu jumla bilan bir xil: keskin taklif. Tanlovga qarshi tanlov jarayonida barcha raqobatchilarni siqish uchun foydalaniladi. Asosan, xaridor X miqdorini to'laydi, bu sotuvchi tomonidan olingan eng yuqori taklifning yuqorisida va undan yuqori bo'lgan 100 dan yuz minggacha bo'lgan har qanday raqam bo'lishi mumkin va odatda ship qopqoqni o'z ichiga oladi.
Eskalatsiyaning odatdagi turi quyidagicha bo'lishi mumkin: Qabul qiluvchilarni sotuvchi tomonidan olingan eng yuqori narxdan 1000 AQSh dollariga ko'proq pul to'lashga rozi bo'ladi, sotish narxi $ 315,000 dan oshmasligi kerak. Qabul qiluvchilar ushbu narxdan yuqorida ko'rsatilgan narxdan yuqoriroq ko'tarilishi mumkin kabi ko'rinadigan bo'lsa, xaridor ushbu taklifni xarid qilish taklifida ishlatishni xohlashi mumkin.
Mulk 295,000 dollarga baholangan. Qabul qiluvchining xohlagan qo'ng'iroqlari va hushtaklari bor, va jim kul-de-sacda talab katta bo'lgan mahallada joylashgan. Ba'zan, listing agenti xaridorlarga barcha takliflar muayyan bir kunda ma'lum bir vaqtda taqdim etilishini maslahat beradi va bu sizning birinchi maslahatchi bo'lishi mumkin, yoki sotuvchining bir nechta taklifni qabul qilishini kutadi.
Issiq sotuvchi bozorning bu hipotetik misolida va 295 ming dollarlik ajoyib uyda sotuvchi quyidagi takliflarni qabul qilishi mumkin edi:
- 290 ming dollar (chunki har doim kimdir boshqa hech kim taklif qilmaydi deb ishonadi).
- $ 295,000
- 305 ming dollar
- $ 310,000
Agar to'rtinchi xaridor taklifni yuqorida aytib o'tilganidek eskalatsiyadan boshlash bilan bajarsa, demak, xaridor sotuvchiga 311 ming dollar to'lashga rozi bo'ladi.
Qabul qiluvchilarni baxtli deb hisoblaydi, chunki narx 4000 dollarni tashkil etadi va xaridor to'lashga tayyor edi va sotuvchi eng yuqori narxni oladi. Hammasi yaxshi va yaxshi ko'rinadi, lekin shundaymi?
Eskalatsiyaga oid noqulayliklar
Sotuvchining nuqtai nazari bo'yicha eskalatsiya qoidasi sotuvchi uchun eng yaxshi variant bo'lmasligi mumkin. Eskalatsiya qoidasi bilan taklifni qabul qilish sotuvchi boshqa tomonlarga bir nechta taklif taklif qilolmasligi yoki muzokara davom etmasligi ma'nosini bildiradi. Yuqoridagi misolda xaridor stoldan pul oldi. Sotuvchi 4000 dollar yo'qotgan.
Bu xaridorning eng yuqori taklifi 315 000 AQSh dollarini tashkil qilganmi? Ehtimol, bu yuqoriroq bo'lishi mumkin edi, lekin eskalatsiya qoidasi bilan shartnoma qabul qiladigan sotuvchi hech qachon bu kabi xaridor taklif qila olmasligini hech qachon bilmaydi.
Bundan tashqari, ushbu turdagi juda ko'p taklif qilingan vaziyatda sotuvchi taklifni taklif qilish uchun eng yaxshi manfaatdor bo'lishi mumkin. Masalan, Kaliforniyadagi ba'zi davlatlarda sotuvchi har bir xaridorga, agar sotuvchi xohlasa, yoki bir yoki ikkita xaridorga qarshi turli taklif taklif qilishi mumkin. (Biz davlatni davlatni boshqarishga qodir bo'lgani sababli Kaliforniyani eslatib o'tamiz.) Sotuvchi odatda ko'p taklifli vaziyatda ko'proq imkoniyatga egadir. Har bir qarshi taklif alohida-alohida tortilishi va tahlil qilinishi mumkin.
Aytaylik, sotuvchi sotuvchiga bozor talabi sotuvchining sotib olish takliflarini qabul qilmaslik yoki takliflarning har qandayiga qarshilik ko'rsatishni tanlashi mumkin bo'lgan uy uchun juda kuchli. Bu har doim ham imkondir. Bunday vaziyatda sotuvchi uyning savdo narxini o'zgartirishi mumkin, masalan, $ 315,000 va taklifni yana bir bor boshlashi mumkin. Ushbu stsenariyning kamchiliklari, darhol to'xtatuvchi yoki bozorda uzoq vaqt davom etishi mumkin bo'lmasligi mumkin, va bu sotuvchi narxni oshirganda har doim ham xavf tug'diradi. Shunday bo'lsa-da, bu hayotiy echim bo'lishi mumkin va eskalatsiya shartnoma shartnoma qabul qilish o'rniga e'tiborga sazovor.
Nima uchun xaridorlar eskalatsiya masalalariga yugurmoqda?
Har bir uy sotib oluvchisi uy sotib olish uchun muzokaralar maydoni bilan kelgan baquvvatlik va keskinlikdan xursand emas.
Qatnashuvchilar raqobatchi bo'lishdan tashvishlantiradilar va ba'zilar ko'p taklifli vaziyatda taklif berishdan bosh tortadilar. Eskalatsiya qoidasini joriy qilish bilan, xaridorning taklif qabul qilish imkoniyatini oshirishi mumkin va xaridorning konfor hududini belgilaydigan aniq parametrlarni belgilaydi.
Har bir davlatda "yuridik" kengayish qoidasi qonuniy talqin qilishga bog'liq. Bu esa agentlarni yoki xaridorlarni bu ishni qilishni xohlamasligini taklif qilishni to'xtatmaydi. Ammo barcha amaliy maqsadlar uchun, xaridorga oddiy va eng yaxshi taklifni qilish va u bilan bajarish osonroq ko'rinishi mumkin.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.