Hamkasblar bilan ayblovlar orasida farqlar haqida hayron qoldingizmi? Siz yolg'iz emassiz. Garchi 1960 yillarga qadar ayblovlar mashhur bo'lmasa, sizni ajablantirishi mumkin. FHA yo'riqnomalari nihoyat ayblovlarni moliyalashtirishga ruxsat berganida, konkret kompleks tushunchasi to'xtatildi. Bundan oldin, ko'plab mulk egalariga ruxsat beradigan deyarli barcha binolar hammualliflikda edi. Bugun katta metropoliten shaharlardagi kooperativ yoki kooperativ uy-joylarning aksariyat qismini topasiz.
Odamlar Nyu-York shahri bilan hamkorlik qiladilar, biroq San-Fransisko, Minneanapolis, Vashington, Kolumbiya, Atlanta, Boston, Sietl, Indianapolis, Detroyt va Chikago, Tucson va Feniks kabi yirik shaharlarda ham hamkorlik qila olasiz. Florida shtatidagi bir necha kishilar va boshqalar Sharqiy qirg'oq bo'ylab tarqalib ketgan.
Hamkorlik nima?
Co-op, albatta, ko'chmas mulk emas. Ko'chmas mulk yer osti va havodagi huquqlarni o'z ichiga olgan har qanday tizimli yaxshilanishlar bilan birlashtiriladi. Aksincha, kooperatsiya korporatsiya. Agar xaridor qo'shma korxona sotib olganida, xaridor korporatsiya aktsiyalarini sotib oladi va ma'lum bir birlikni egallash huquqiga ega. Co-op sotib oluvchi qurilma yoki binoning bir qismini sotib olmaydilar.
Bundan tashqari, birgalikda ishlovchi xaridor kooperatsiyani sotib olishni moliyalashtirishi mumkin yoki bo'lmasligi mumkin. Har bir bankning kooperativ krediti bo'lmaydi. Kooperativ kreditini amalga oshiradigan banklar orasida har bir qo'shma korxona malakali bino hisoblanmaydi.
Qatnashuvchilar kooperativning tasdiqlangan ro'yxatida ekanligini aniqlash uchun qarz beruvchilar bilan tekshirishlari kerak.
Co-op xaridor ham kooperatsiyaga oylik ish haqini to'laydi. Ushbu to'lov, agar mavjud bo'lsa, binoning ipoteka uchun ustav kapitalini o'z ichiga oladi; darvozabonning maoshi, parvarishlash xodimlari, ehtimol bino boshqaruvchisi; tuzilmani sug'urtalash; umumiy foydalanish joylarini, shu jumladan ko'chmas mulk solig'ini muntazam saqlash, tozalash va tozalash.
Hamkorlarga aytishicha, birgalikda ishlashning mumkin bo'lgan ahvoliga tushib qolishlari, mulk egasi ikki marta ipoteka to'lovini to'lashi kerak. U qurilish uchun kapitalni yaxshilash uchun to'lovni to'lash uchun kreditni qayta moliyalashtirishi mumkin bo'lgan qo'shma korxona va qurilish uchun ipoteka uchun o'z ipotekasini to'laydi.
Haqiqatan nima?
Hamkorlikdan farqli o'laroq, xaridor ayblovni sotib olganda, xaridor ko'chmas mulk sotib oladi. Xaridor devorlar, pollar va shiftlar orasidagi bo'sh joyga, odatda o'rta nuqtaga egalik qiladi. Birlik soliq maqsadlari uchun alohida baholanadi va xaridor soliqlarni to'g'ridan-to'g'ri tuman mutaxassisi (yoki qarz beruvchining hisobvarag'i orqali ) to'laydi.
Konditsionerlar alohida-alohida moliyalashtirilishi mumkin va mol-mulk davlat qonunlariga binoan ishonchli garov yoki ipoteka bilan ta'minlanadi. Kondomning strukturaviy rejasi alohida bir birlik bo'lib, u bitta hikoya, ko'plab hikoyalar yoki hatto ajratilgan bo'lishi mumkin. Misol uchun, men Havayidagi bir xonadonga egalik qilaman, ammo bu o'z uyi bilan erkin tuzilgan binodir.
Shuningdek, konditsionerni ham sotib oluvchi, kooperativ xaridor kabi, oylik ish haqini to'laydi. Ushbu to'lovlar uy-joy mulkdorlari uyushmasiga to'lanadi. Uy-joy mulkdorlari shirkatining umumiy maydoni, binoning tashqi ko'rinishi, tom, sug'urta, uyushma boshqaruvi uchun to'lovlar va ko'pincha suv va chiqindilarni yig'ish kabi ba'zi xizmatlarni o'z ichiga olishi mumkin.
Ba'zi HOA to'lovlari klub binosiga, mashq qilish joylariga va hovuzga berilgan xarajatlarni o'z ichiga oladi.
Bir-biriga qarama qarshi bo'lgan boshqa bir-biridan farqlar
Umuman olganda, kooperativ ko'pincha ayblovni sotib olishdan arzonroqdir, bu esa ayblovni sotib olish uchun ko'proq xarajat bo'lishi mumkin degan ma'noni anglatadi. Shu bilan birga, savdo-sotiq uchun ajratilgan to'lovlar shirkatning O'HA to'lovlaridan yuqori bo'lishi mumkin.
Co-op bilan ayblovlar orasida katta farq, bu pulni sotib olgan har qanday issiq tananing kooperatsiyani sotib olish mumkin emasligi. Hamkasblar birlashmasi aktsiyadorlari tomonidan belgilanadigan direktorlar kengashi tomonidan boshqariladi. Jabrlanganlarni boshqaruv kengashi ham boshqaradi, biroq bu kengashlar xaridorlarni ma'qullamaydi. Hamkorlik kengashi istiqbolli xaridorni tasdiqlash huquqiga ega. Qimmatli Qoraqalpog'iston Respublikasi qonunlari bilan belgilangan kamsitish tufayli xaridor rad etilmasa ham, xaridorlar qattiq tekshiruvdan o'tishi kerak.
Ba'zi kooperativlar chet ellik xaridorlarga bir birlik sotib olishga ruxsat bermaydi. Aksariyat qo'shma korxonalar investorlar yoki ikkinchi uy sotib oluvchilarga egalik qiladigan shaxslarni afzal ko'rishlari mumkin. Co-op taxalluslari potentsial xaridorning arizasi, moliyaviy hisobot, aktivlar va majburiyatlar ro'yxati, kredit hisobotlari, bank balanslari, do'stlar va ishbilarmon do'stlar tavsiyalari bilan tanishib chiqadi.
Ushbu tartib maxfiylikning haddan tashqari tajovuzkorligi kabi ko'rinishi mumkin, lekin bu jarayonni boshqaruvchilar o'zlarining bu jarayonni tasdiqlashadi, chunki ular binoda yashovchi odamlarni juda tanlab olishlari mumkin. Biror kishi ayblovni sotib olganida, qo'shnilarning tanlov jarayoni yo'q, baland ovozda o'lim mag'lubiyatga uchragan metall guruhi yonidagi eshik oldida to'xtashning hech qanday usuli yo'q.
Boshqa tomondan, kooperatsiya kengashi sotib olish narxini ham tasdiqlaydi. Agar narx boshqa aktsiyadorlar qiymatiga ta'sir etadigan darajada past bo'lsa, birgalikda ishlaydigan komissiya sotishni tasdiqlashdan bosh tortishi mumkin. Aqidaparastlik uyi sotuvga to'sqinlik qilish uchun bunday vakolatga ega emas.
Ko'plab konditsioner komplekslar umumiy birliklarning ulushi sifatida ijara miqdorini cheklaydi. Odatda bu foiz 80 foizdan egalik qiladi va 50 foizni tashkil qiladi. Bu murakkab kompleks murakkab kompleksga aylanishiga va qiymatlarni kamaytirishiga yo'l qo'ymaslik uchun mo'ljallangan. Aksariyat qo'shma korxonalar sublaziyalarga yoki ijara haqiga ruxsat bermaydi.
Bir necha yillar mobaynida konditsionerlik kompleksida yashash va hech qachon qo'shnilarni bilmaslik mumkin. Bu sizning hammangizni va hamma narsangizni biladigan egalari bilan hamkorlikda yuzaga kelishi mumkin emas.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.