Tijorat mulkiga investitsiyalash uchun REITlardan foydalanishingiz mumkin
- Chakana savdo ichida yopiq xarid qilish markazlari, ochiq savdo majmualari va katta do'konlar mavjud. Bundan tashqari, bozorlar va restoranlar kiradi. Uning qiymati 2,1 trillion dollarga yoki tijorat ko'chmas mulkining umumiy qiymatining 36 foiziga teng. Savdo markazining maydoni kamida 9,5 milliard kvadrat futdan iborat.
- Mehmonxonalarda motellar, hashamatli dam olish joylari va biznes mehmonxonalar mavjud. Ushbu kategoriyada xonalarni Airbnb orqali ijaraga olgan uylar mavjud emas. 1,92 trillion dollarlik 4,4 millionlik mehmonxona xonalari mavjud.
- Ofis binosiga Manxettenning osmono'par binolaridan hamma narsalar kiradi. Taxminan 4 trln. Kvadrat metrlik ofis maydoni mavjud, ular taxminan 1,7 trln. AQSh dollariga yoki umumiy hajmining 29 foiziga teng.
- Uy-joy binolari tijorat ko'chmas mulkdir. Kompaniyalar faqat foyda olish uchun ularga egalik qilishadi. Shuning uchun egalari ijaraga olgan uylar tijorat emas, balki uy-joy hisoblanadi. Ba'zi xabarlarda tijorat ko'chmas mulk o'rniga ko'chmas mulkka oid statistika bo'yicha uy-joy haqidagi ma'lumotlar mavjud. Taxminan 1,44 trillion dollarni tashkil etadigan 33 million kvadrat metrlik kvartira maydoni mavjud.
- Sanoat mulki mahsulotni ishlab chiqarish, tarqatish yoki omborga chiqarish uchun ishlatiladi. U har doim ham tijorat maqsadlarida emas, ayniqsa, erdan foydalanish rejalarida va hududlarni o'zgartirishda. 13 milliard kvadrat metr sanoat mulki 240 milliard dollar atrofida.
Boshqa tijorat ko'chmas mulk toifalari juda kichikdir. Bunga shifoxonalar va maktablar kabi ba'zi foyda yo'q. Bo'sh er egasi ko'chmas mulk sotiladi, sotilmaydi.
Savdo ko'chmas mulk iqtisodiyotga qanday ta'sir qiladi
Yalpi ichki mahsulotning tarkibiy qismi sifatida tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari qurilishining umumiy hajmiga nisbatan AQShning 3 foizini tashkil qiladi.
2017-yilda 472 milliard dollarlik tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari qurildi. 2008 yilda rekord darajadagi yuqori ko'rsatkich 586,3 milliard dollarni tashkil etdi. 2010 yilda bu ko'rsatkich pastroq bo'lgan 376,3 milliard dollarni tashkil qildi. Bu YaIMning 4,1 foizdan 2,6 foizgacha pasayishi edi.
Nima uchun tijorat ko'chmas mulk qurilishi ikki yilga cho'zildi ? Tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari qurilishida turarjoy ko'chmas mulkka nisbatan ko'proq vaqt talab etiladi. Ishlab chiquvchilar birinchi navbatda yangi rivojlanishni qo'llab-quvvatlash uchun etarli uylar va xaridorlar borligiga ishonch hosil qilishlari kerak. Keyinchalik, investorlar pul yig'ish uchun vaqt talab etadi. Savdo markazlarini, ofislarni va maktablarni qurish uchun bir necha yillar kerak bo'ladi. Yangi binolarni ijaraga olish uchun ko'proq vaqt kerak bo'ladi. 2006 yilda uy-joy bozori qulashi oqibatida ko'chmas mulk ob'ektlari loyihalari amalga oshirildi.
Odatda, ko'chmas mulk bozorida nima sodir bo'lishini prognoz qilishingiz mumkin. Kechiktirilgan ko'rsatkich sifatida , tijorat ko'chmas mulk statistika bir yil yoki ikki yil davomida turar-joy yo'nalishlariga mos keladi. Ular turg'unlik alomatlarini ko'rsatib berishmaydi. Uy-joy ko'chmas mulkidan keyin ular pastga tushishdi.
Savdo ko'chmas mulkiga investitsiya qilish
Ko'chmas mulk investitsiyasi tijorat ko'chmas mulkni ishlab chiqadigan va egalik qiluvchi jamoat shirkati.
GITlardagi aktsiyalarni sotib olish - yakka tartibdagi investorning tijoriy ko'chmas mulkdan foyda olishning eng oson yo'li. Qimmatli qog'ozlar bozori aktsiyalarini aktsiyalar , obligatsiyalar yoki boshqa har qanday turdagi xavfsizlik tizimlari kabi sotib olishingiz va sotishingiz mumkin. Ular sarmoyadorlar daromadlarini aktsiyalar bo'yicha dividendlarga o'xshash investorlar uchun taqsimlaydi. REITlar sizning mulkingizni o'zingizning mulkingizdan ipoteka qilmasdan turib o'zingizning mulkingiz bo'lishiga ruxsat berib, xavfni cheklaydi. Mutaxassislar mulkni boshqarayotganligi uchun, vaqtni ham, pulni ham tejaysiz.
Boshqa davlat kompaniyalaridan farqli o'laroq, REITlar o'zlarining soliqqa tortiladigan daromadlarining kamida 90 foizini aktsiyadorlarga tarqatishlari kerak. Bu ularni sarmoyalar bo'yicha daromad solig'i stavkasi bo'yicha aktsiyador tomonidan to'lanadigan biznes solig'i qiymatini tejaydi.
Milliy istiqlol g'oyalari uyushmasining 2015 yilgi prognozli hisoboti, "Yangi tog'larni o'lchamoq", REITSning ta'sirini aniqladi. Uning ta'kidlashicha, REITlar tijorat ko'chmas mulk bozorida o'z kapitalining 34 foiziga egalik qiladi.
Bu ikkinchi yirik mulk manbai. Eng katta xususiy kapital , ya'ni 43,7 foizga ega.
GYOlarning afzalliklari va kamchiliklari
Tijoriy ko'chmas mulk qadriyatlari past ko'rsatkich bo'lganligi sababli, GYO bahosi birja bozorida ko'tarilmaydi va tushmaydi. Bu ularni diversifikatsiyalangan portfelga yaxshi qo'shib beradi. REITlar obligatsiyalar va dividendlarni ishlab chiqarish zaxiralari bilan ustunlik qiladi, chunki ular barqaror daromad oqimini ta'minlaydi. Barcha qimmatli qog'ozlar singari ular tartibga solinadi va sotib olish va sotish oson.
GYO qiymatining faqat asosiy ko'chmas mulkdan ko'proq ekanligini aks ettiradi. Bundan tashqari, REITsning o'zlariga investitsiya sifatida talabi ham ta'sir ko'rsatmoqda. Ular sarmoyadorlar uchun qimmatli qog'ozlar va obligatsiyalar bilan raqobatlashadilar. Shunday qilib, GYOga tegishli ko'chmas mulkning qiymati ko'tarilsa ham, aktsiya bahosi fond bozori qulashiga tushishi mumkin.
Qachon QQTni sotib olish va sotish
GYOga investitsiyalar kiritishda, biznes tsiklining va uning tijorat ko'chmas mulkka ta'sirini bilishingizga ishonch hosil qiling. Boom vaqtida tijorat ko'chmas mulk ko'chmas mulkning pasayishiga qaramay, aktivlar qoldig'ini yashashi mumkin edi. Iqtisodiy inqiroz davrida tijorat ko'chmas mulk ko'chmas mulkdan keyin pastga tushmoqda.
REYS Versus ko'chmas mulk ETF
Ko'chmas mulk birja savdosi mablag'lari REIT aktsiyalarining narxlarini kuzatib boradi. Investorlar ETFlarga jalb qilinmoqda, chunki ular juda kam haq to'laydi. Lekin ular asosiy ko'chmas mulk qiymatidan bir qadam tashlandi. Natijada ular birja bozorining buqa va ayiq bozorlariga nisbatan sezgir.
Moliyaviy inqiroz davrida savdo ko'chmas mulk
Tijorat ko'chmas mulkni kreditlash 2008 moliyaviy inqirozidan xalos bo'ldi. 2014-yil 30-iyunda Federal depozitlarni sug'urtalash korporatsiyasi tomonidan 6 680 nafar davlat banklari tijorat kreditlari bo'yicha 1,63 trln. 2007 yil mart oyida bu ko'rsatkich 1,6 trln. AQSh dollariga nisbatan 2 foizga oshgan.
Uy-joy narxi tushib ketganidan so'ng, ko'chmas mulk ko'chmas mulkining uch yil ichida pasayib borishini ko'rsatdi. Dekabr 2008 yilga kelib tijoriy ishlab chiquvchilar 160 milliard dollardan 400 milliard dollargacha qarzga tushdilar. Ular banklarni qayta moliyalash uchun banklarni topish uchun ularni chalkashtirib yuborishdi. Ushbu kreditlarning aksariyati faqat 20-30% teng bo'lgan. Hozirgi kunda banklar 40-50 foiz aktsiyani talab qiladi.
Uy-joy ipotekasidan farqli o'laroq, xarid qilish markazlari va ofis binolari uchun kreditlar muddat oxirida katta miqdorda to'lovlarga ega. Kreditni qoplash o'rniga, ishlab chiquvchilarni qayta moliyalashtirish. Moliyalashtirish imkoni bo'lmasa, banklar qarzni to'lashi kerak.
Kreditlarning nobudgarchiligi 30 milliard dollarga yetishi va kichikroq jamoaviy banklarni qamrab olishi kutilmoqda. Ular katta banklar sifatida subprime ipoteka tartibsizliklari kabi qattiq urish emas edi. Ammo ular mahalliy xarid qilish markazlariga, kvartira majmualariga va mehmonxonalarga ko'proq pul sarflagan. Ko'pchilik, kichik banklardagi eroziya, 20 yil oldin Savdo va kredit inqirozi kabi yomon bo'lardi.
Ko'chmas mulk bo'yicha davra suhbati ma'lumotlariga ko'ra, 2008 yilda qariyb 300 milliard dollarlik qisqa muddatli tijorat kreditlari qo'lga kiritilgan. Agar ular qayta moliyalashtirilmasa, ushbu kreditlarning ko'pi yomonlashishi mumkin edi.
2009 yil oktyabr oyiga kelib, Federal zahiralar banklarning har bir dollar zarari uchun faqatgina $ 0.38 miqdorida mablag' ajratganini xabar qildi. Bu qarz qarzi qariyb 3,4 trillion dollar bo'lgan 45 foizni tashkil etdi. Yuqori lavozimlar tufayli xarid qilish markazlari, ofis binolari va mehmonxonalar bankrot bo'lgan. Prezident Obamaga hatto iqtisodiy guruh tomonidan potentsial inqiroz haqida ham ma'lumot berildi.
2008-2009 yillarda tijoriy ko'chmas mulkning qiymati 40-50 foizga tushib ketdi. Tijorat mulk egalari to'lovlarni amalga oshirish uchun naqd pul topish uchun o'zlarini chalkashtirib qo'yishdi. Ko'pchilik ijarachilar yoki ishdan ketgan yoki past to'lovlarni qayta ko'rib chiqishgan. Aktsiyalar egalari yangi aktsiya paketlarini sotish orqali pul yig'ishga harakat qilishdi. Ular mavjud mablag'lar bo'yicha to'lovlarni qo'llab-quvvatlash uchun mablag'lardan foydalanganlar. Buning natijasida ular aktsiyadorlarga qiymatni oshira olmadilar. Ular mavjud bo'lgan va yangi aktsiyadorlarga qiymatini suyultirishdi. TARP Capital kompaniyasining Jon Conanga bergan intervyusida, yangi aktsionerlar, ehtimol, "yomondan keyin yaxshi pul tashlash" mumkinligi ma'lum bo'ldi.
2010 yilning iyuniga kelib, tijorat ko'chmas mulkka bo'lgan ipoteka to'lovi darajasi yomonlashishda davom etmoqda. Real Capital Analytics ma'lumotlariga ko'ra, 2010 yilning birinchi choragida kreditlarning 4,17 foizi nobud bo'ldi. Bank kreditlari bo'yicha 45,5 milliard dollar. Bu 2009 yilning to'rtinchi choragida ham, bir yil avvalgi 2,25 foiz nisbatida ham 3,83 foizdan yuqori. Bu 2006 yilning birinchi yarmida 0.58% lik likvidlik ko'rsatkichidan ancha pastroq, lekin u 1992 yilda 4,55 foizga teng darajada yomon emas.
2010 yil oktyabr oyiga kelib, tijorat ko'chmas mulkni ijaraga olish uchun ijara haqini qoplashni boshladi. Uch oy mobaynida 4 milliard kvadrat metr ish joyini ijaraga olganlar uchun o'rtacha oylik pensiya tushdi. Milliy ofisda bo'sh ish o'rinlari darajasi 17,5 foizga barqarorlashdi. REIS, Inc. Mulk tadqiqot firmasi ma'lumotlariga ko'ra, bu 1992 yilgi rekord 18,7 foizdan pastroq bo'lgan.
Moliyaviy inqiroz yillar davomida GYOT qiymatini qoldirdi. Nima uchun? Buning bir sababi inqiroz vaqtida sotib olingan REITsni sotib olishning qiyin kechishi edi. Ikkinchidan, tijoriy ko'chmas mulk egalari ipotekalarda tubdan pasayib ketishgan. 2008 yildan buyon ularning tijorat mol-mulki qiymati 40-50 foizga kamaydi, bu esa GYO qiymatini pasaytirishga olib keldi.
Tijorat ko'chmas mulk kreditlari deyarli ikkinchi turg'unlikka sabab bo'ldi. 2013 yilda banklar tijorat kreditlari bo'yicha 991,2 mlrd. AQSh dollarini tashkil etdi, bu 2012 yilga nisbatan 3,3 foizga ko'pdir. Taxminan uchdan bir qismi 2015 va 2017 yillar oralig'ida amalga oshirilgan. Ko'pchiligi mulk qiymatlari baland bo'lgan 2005 va 2007 yillarda yozilgan. Ushbu kreditlar turar-joy narxi tushib ketgan taqdirda bekor bo'lishi mumkin edi. Buning o'rniga, o'z uylaridan ayrilgan odamlar ijarachilarga aylandi. Ular kreditlarni sukutdan va iqtisodiyotni boshqa turg'unlikdan saqlab qolishdi.