Oldindan to'lanadigan xonadon uchun ijaradan farqli o'laroq, ipoteka foizlari qarzlar bo'yicha to'lanadi. Qarzda to'lov 1-apreldagi ipoteka to'lovini amalga oshirganda , masalan, mart oyidagi foizlarni to'laydi.
Ijarada emas
Ijara oyning birinchi kunidan to oxirigacha odatdagi vaziyatlarda to'lanadi. Ba'zan, agar siz uyga oyning so'nggi haftasiga ko'chib kelsangiz, mulk boshqaruvchisi oyning birinchi kuniga ijara haqini to'lashi mumkin va bu qo'shimcha hafta uchun bir oy va ortiqcha qismni to'plashi mumkin, lekin u doimo to'lanadi oldinga. Ular ijarachiga pul to'lashga ishonishmaydi. Shuning uchun ba'zan banklar ishonchsiz deb qaraydilar, garchi ular bo'lmasa ham. Chunki garovga qo'yilgan foizlar kreditorga qarzlar bo'yicha to'lanadi.
Qarz oluvchilar odatda uy sotib olish yoki mavjud ipotekani qayta moliyalash uchun qarz olishda foizlarni to'lashadi. Qarz oluvchi yoki yangi uy sotib oluvchi birinchi ipoteka to'lovidan 30 kun qolgan kungacha foizlarni to'laydi.
Demak, siz 15 mart kuni o'tkazilgan operatsiyani yopib qo'ysangiz, dastlabki ipoteka to'lovi 1-maydan boshlab amalga oshiriladi. Bu kimningdir, aprel oyi tekin bo'lishi mumkin, lekin u emas.
Buning sababi, mayning to'lovi aprel uchun foizlarni to'laydi. Biroq, 15-martdan 31-martgacha bo'lgan muddatga qarz oluvchi tomonidan qoplanadigan summa to'lanadi. Ushbu qismga oldindan to'lanadigan foiz deb ataladi.
To'lovni may oyida to'lash kerak bo'lsa, to'lov may oyida birinchi marta amalga oshirilishi kerak bo'lsa, foizlar birinchi mayga qadar to'lanadi va asosiy qismi kreditning to'lanmagan qarzidan chiqariladi, natijada yangi undirilmagan 1 maygacha (muvozanat uchun) muvozanat.
Misol
Misol uchun, keling, ipoteka kreditining dastlabki to'lovsiz qoldig'i deyarli 200 000 AQSh dollarini tashkil etadi, bu esa yiliga 5% gacha, asosiy badallar va foizlar uchun 1,703,64 dollar. 11 oylik to'lovlarni amalga oshirgandan so'ng, hisob-kitob qilinmaydigan balans $ 197,300.83 ni tashkil qiladi. Siz 1 dekabrdan 1 dekabrgacha 1,073,64 AQSh dollari miqdorida to'lovni amalga oshirasiz. Agar oldingi to'lovsiz asosiy balansni 197,300,83 x 5% va 12 oyga bo'linib olsangiz, siz 822,09 AQSh dollari miqdoridagi yangi oylik foizni olasiz.
Vaqt o'tishi bilan, uy egasi har oyda asosiy foizlarga foiz nisbatlarini foizga nisbatan ko'proq to'laydi. Asosiy to'lov qismlari ko'tarilib, foizlar bo'yicha to'lovlar pasayishi kuzatilmoqda. Endi siz $ 822,09 miqdoridagi yangi oylik foiz qismini PI $ 1,073,64 miqdoridan chiqarib yuborsangiz, sizning hisobingizning yangi qismini balansga to'lanadigan mablag 'bu ikki raqam orasidagi farq yoki $ 251,56 ni tashkil qiladi.
Endi siz noyabr oyining 197,300,83 dollari miqdoridagi asosiy qoldiqni olmaysiz va dekabr oyining asosiy qismini to'laysiz va 1 dekabrga qadar to'lanmagan yangi asosiy balansingiz 197,049.27ni tashkil qiladi.
1 dekabrdagi to'lovni amalga oshirganingizdan so'ng; siz uyni ko'chirish va sotish uchun vaqt belgilansiz, chunki sizning mahallangiz uchun minnatdorchilik bilan to'satdan yuqoriga qarab belgilanib, sizning uyingizga 300 ming dollar qiymatini beradi.
Hey, tush ko'rishi mumkin, to'g'rimi? Savdo natijasida bank pul mablag'lari olingan kunga to'lanadigan qo'shimcha foizlarni talab qiladi. Bu shuni anglatadiki, bank sizga pulni qabul qiladigan oxirgi sanaga qadar 197,049.27 dollarni va kuniga 27,37 dollarni tashkil etadi.
Shuni ta'kidlash joizki, oldindan to'lanadigan foizlar sizning kreditingizni dastlabki to'lov muddatiga qadar to'lanadi va sizning kreditingiz to'langanda kreditorga to'lanadigan kungacha qo'shimcha foizlar to'lanadi.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.