Har doim umumiy manfaatlardagi ijarachilar
Umumiy ijaragirlar ikki yoki undan ko'p shaxslar tomonidan ko'chmas mulkka egalik huquqini egallashning bir usulidir . Siz yolg'iz o'zingizning ijarachi bo'la olasiz. Ba'zan ushbu turdagi toifadagi "Kiralik" deb nomlanadi. Ko'chmas mulkka yoki ko'chmas mulkka egalik qilish huquqiga ega bo'lgan shaxslarning soniga cheklov yo'q. Birgalikda ijarachilarning egalik qilgan mulkiga ikki egalik yoki 100+ egasi egalik qilishi mumkin.
Ta'kidlash joizki, umumiy mol-mulkda ijarachilarga ipoteka berish, boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, qarz olish uchun kredit beruvchilarning ko'pchiligi barcha partiyalarning imzosini talab qilishi kerak edi.
Aks holda, agar qarz beruvchi faqat bir tomonga qarz bergan bo'lsa, faqat mulk egasi uning qarzini ta'minlash uchun kafolat bo'ladi va kreditorlar nafaqat uning bir qismini emas, balki sukutda bo'lgan barcha mulkni egallashga qodir.
Boshqa tomondan, agar uch kishi odatda ijarachilar sifatida qarashli bo'lsa va bitta kishi ipoteka to'loviga hissa qo'shishni to'xtatgan bo'lsa, qolgan ikkitasi, odatdagidek, qarzni to'lash uchun kredit uchun javobgar bo'lardi. Bu sizning ijarachilaringizni oqilona tanlay olishning bir sababi.
Umumiy va mushtarak ijarachilar ijarachilari qanday qilib?
Ular aslida emas. Umumiy ijarachilar birgalikda ijaraga o'xshash bir birlik yoki talabni ushlab turadilar. Bu birlik egalik qilish huquqidir. Ijarachilarga ijara qilgan odamlar kabi odatiy noto'g'ri tushunish. Ijarachi muddati bu hol ijara haqi bilan bog'liq emas.
- Umumiy holda ijarachilar o'zaro yoki bog'liq bo'lmagan ikki yoki undan ortiq shaxslar orasida bo'lishi mumkin; tomonlar o'rtasidagi munosabatlar, agar mavjud bo'lsa, farq qilmaydi. Turmush o'rtoqlar turmush o'rtoq sifatida qarashlari mumkin. Jon Smit, Meri Jonson va Tallulax Bankhead birgalikda ijarachilar bilan birga unvonga ega bo'lishlari mumkin.
- Mulk teng ulushlarda yoki teng bo'lmagan aktsiyalarda o'tkazilishi mumkin. Misol uchun, Yuhanno 50%, Meri 25%, Tallulax 25% bo'lishi mumkin edi.
- Hamkasblar mulkni bitta ijarachiga yoki barcha ijarachilarga egalik qilish huquqiga ega. Tallulah o'z mulkida yashashi yoki mulkni Jon va Maryam bilan bo'lishishi mumkin. Qanday ham ijarachilar boshqasini istisno qila olmaydi.
- O'limdan so'ng , vafot etgan hamkasbining manfaati hammualliflarning merosxo'rlariga o'tadi. Agar Tallulax vafot etgan bo'lsa, Jon hali ham 50%, Maryam esa 25%, lekin Tallulaning 25% irodasi bilan tayinlagan kishiga o'tishi kerak edi.
Qanday qilib mushtarak ijarachilar umumiy ijarachilarga aylanishi mumkin?
Umumiy ijaragirlik to'rtta birlikni talab qiladi. Bu TTIP deb nomlanadi. Umumiy ijarachilarga qaraganda, qo'shma lizing huquqi omon qolish huquqini o'z ichiga oladi, ya'ni har bir ijarachi tomonidan olinadigan foiz o'limdan keyin boshqasiga o'tadi. Umumiy ijarasi yaratish uchun zarur bo'lgan to'rtta birlik:
- Vaqt. Har bir egasining nomi bir vaqtning o'zida qabul qilinadi.
- Sarlavha. Har bir mulk egasi bir xil ish bo'yicha yoki unvonga ega bo'lgan hujjat nomini olishlari kerak.
- Foiz. Har bir mulkdor egalik huquqining teng va teng qismini oladi.
- Olish. Har bir mulkdor egalik qilish huquqiga egadir.
Birgalikda ijarachilarning biri birgalikda ijarada yaratilgan foizni boshqa shaxsga sotayotgan yoki sotadigan bo'lsa, birgalikda ijarasi buziladi va umumiy ijarasi yaratiladi. Umumiy ijarachilar boshqa ijarachilarga qo'shma lizing shartnomasini buzishdan to'xtata olmaydilar.
Ijarachilarni odatdagi hal qilish
- Ijarachilarni birgalikda tarqatish uchun bir yoki bir nechta hamkorlar har doim boshqalarni sotib olishlari mumkin.
- Mulkni sotish mumkin va mablag'lar egalar o'rtasida teng taqsimlanadi.
- Partiya harakati topshirilishi mumkin. Bu sudga borib, sud buyrug'iga binoan mol-mulkni sotishni va daromadlarni egalari o'rtasida taqsimlashni talab qiladi. Hamkasbingiz o'lsa, meros egasi sotishni istasa va boshqa hamkasblar buni qilmasa, unga tegishli bo'linish harakatlarini ko'rishingiz mumkin.
Ijarachilarning umumiy foydalanishdagi boshqa usuli
Ko'plab mulklar cheklangan yoki umumiy sheriklik o'rniga "umumiy kelishuvda ijarachilar" ostida sotilmoqda. Quruvchi, masalan, bir qator investorlarga yangi loyiha qismini sotishi mumkin, bularning barchasi mulkka alohida qiziqish uyg'otadi. Agar ushbu turdagi tashabbusni ko'rib chiqmoqchi bo'lsangiz, huquqlaringiz va majburiyatlaringizni batafsil tushunish uchun advokat maslahatiga murojaat qiling.
Ba'zi ko'p qavatli binolar va savdo majmualari umumiy ravishda ijarachilarga ega bo'lgan investorlar uchun sotiladi.
Agar bu sendikatsiya bo'lsa va SEC-ning topshiriqlari mavjud bo'lmasa, advokatni ko'rib chiqishni so'rashingiz kerak.
Mulkni har qanday vaqtda ko'chmas mulk bo'yicha advokatning maslahatini izlash oqilona. Ushbu maqolada keltirilgan maslahat yuridik maslahat deb talqin etilmaydi va shunday deb ishonish mumkin emas.
Yozma paytda Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Kaliforniya shtatidagi Sacramento (Lion) ko'chmas mulk bo'yicha broker-assotsiatsiyasi.