Sizning ipotekani qayta moliyalashingiz kerakmi?
Siz, biroq, bir necha yil oldin sobit turdagi ipoteka kreditini qabul qildingiz, shuning uchun siz qo'shni bola 3,25 foiz to'laydigan bo'lsa, siz 6 foiz to'laysiz. Qayta moliyalash kerakmi?
Birinchidan, sizning so'zlaringiz bilan tanish bo'lmaganlar uchun: "qayta moliyalashtirish" garovi - yangi ipoteka olishni anglatadi.
Siz "takroriy moliyalash" - siz uni qayta moliyalashtirasiz, o'zgargan to'lov rejasi bilan.
Qayta moliyalashtirishning taraqqiyoti
Qayta moliyalashtirishni ta'minlaydigan tezkor garovga ega bo'lgan ko'pchilik odamlar, foiz stavkasini pastroq bo'lish imkoniyatidan foydalanadilar.
Foiz stavkasidagi kichik farqlar katta farq qiladi. Ikki 30 yillik ipotekalarni $ 240,000 bilan taqqoslang. Ulardan biri foiz stavkasi 4,00 foizni, boshqa foiz stavkasi esa 4,25 foizni tashkil etadi.
Bu katta farqga o'xshamaydi, shundaymi? Bu faqat bir chorak foiz, to'g'rimi? Bu qanday farq qilishi mumkin?
Kichik miqdordagi tarkibiy qism katta mablag'larga aylanadi. 30 yil oxirida 4.25 foiz stavkasi egasi qarzdorning qariyb 4,00 foiz garoviga nisbatan qariyb 10 000 AQSh dollari miqdorida pul to'laydi.
Darhaqiqat, qayta moliyalashtirish uchun eng katta foyda - bu sizning foiz stavkangizni kamaytirish imkoniyati, ya'ni minglab sizning kreditingizni to'lashdan soqit qilish.
Qayta moliyalashning kamchiliklari
Lekin har bir gulning tikanasi bor: qayta moliyalashtirish sizning ipoteka vaqtini qayta boshlaydi va sizning amortizatsiya jadvalini kvadratga aylantiradi.
"Xo'sh, bu nimani anglatadi?"
Qanday qilib ipoteka kreditlari ishlaydi? Agar siz to'lovni amalga oshirayotgan bo'lsangiz, u to'lovning bir qismini sizning manfaatingizga qaratadi. Qolgan mablag 'sizning dastlabki kredit qarzingizga to'g'ri keladi.
To'lovingiz sizning ustangizga qanchalik ko'p bo'lsa, shuncha yaxshi bo'ladi. Asosiy balansingizni to'lash sizga kreditni tezroq to'lash imkonini beradi. (Shuning uchun siz har qanday qo'shimcha ipoteka to'lovlari sizning ustangizga nisbatan qo'llanishi kerak ).
Yangi ipotekani boshlaganingizda, to'lovlaringizning aksariyati foizlarga nisbatan qo'llaniladi. Faqat kichik shlyapa sizning boshlig'ingizga to'g'ri keladi. Birinchi yil ipoteka to'lovlari tugagach, siz o'zingizning asosiy balansingizda qiyinchilikka duch kelganingizni ko'rasiz.
Sizning ipoteka muddati mobaynida sizning o'sishingiz qancha bo'lsa, sizning to'lovlaringiz sizning ustangizga qanchalik ko'p bo'ladi. 30-yillik ipotekaning 25-yilligiga kelib, deyarli barcha to'lovlar sizning ustangizga qo'llaniladi.
"Bu juda qiziqarli, albatta. (Yoons.) Ammo qanday qilib qayta moliyalash uchun qo'llaniladi?"
Agar siz garovni qayta moliyalashtirsangiz, soatni bir yilga qayta tiklaysiz. To'lovlaringizning aksariyati asosiy emas, foizlarga nisbatan qo'llaniladi.
Agar garchi garovning dastlabki bir necha yilida bo'lsangiz, bu juda katta bitim emas. Agar siz ipoteka kreditini olishda davom etsangiz, past foiz stavkasi soatni orqaga qaytarishini oqlash uchun elektron jadvalni ishga tushirishingiz kerak.
Pulni muddatidan ilgari foizlarda saqlash
Keling, Djoning 100 foiz garovga qo'yganligini ko'raylik.
Uning oylik to'lovi $ 599. 1-yilning oxirida Joo ipotekaga 7,188 dollar to'ladi. Faqatgina 1299 AQSh dollari asosiy balansni to'lashdi. Qolganlari esa qiziqish bilan to'ldirilgan edi.
30 yoshli ipoteka kreditiga bir yil to'lganida Joe yangi kreditni 5 foizga oshirishi mumkinligini aniqladi. Jou pulini qaytarib beradi, eski ipotekani yopadi va soatni qayta ishga tushiradi. Uning yangi qarzini to'lash uchun 1000 dollar to'laydi.
Jou 6 foizda, qarzni to'lash muddati davomida (100,000 AQSh dollari evaziga jami 209 ming 871 AQSh dollari to'lashi) to'lash uchun 109 871 AQSh dollari to'lagan bo'lardi. Qayta moliyalashtirish orqali Jou o'z qarzining birinchi yilini to'lashi uchun 5,889 AQSh dollari miqdorida "yo'qotadi". Ouch.
Lekin bunga arziydi. 5 foizli ipotekaga o'tish orqali, Joe endi nafaqat $ 95883 evaziga, qarz muddati bo'yicha foiz stavkasi bilan 109 871 dollar to'laydi. Boshqacha aytganda, uning harakati uni 14387 dollardan qutqaradi.
Keyinchalik Kreditni qayta moliyalashtirish orqali ko'proq qiziqish
Keling, Joni 30 yoshli qarzdorning 15 yoshligida qayta moliyalashtirish imkoniyatini topgach, ko'raylik. U yangi 30 yillik majburiyatni istamaydi, shuning uchun u 15 yillik ipoteka kreditini qayta moliyalashtiradi. Nima bo'ladi?
Foiz stavkasini 5 foizgacha pasaytirishga va 15 yillik ipoteka orqali to'lovlarni tezlashishiga qaramasdan, Joe original stsenariy asosida amalga oshirganidan ko'ra qayta moliyalashtirish bilan ko'proq foizlarni to'laydi. Boshqacha aytganda, qayta moliyalash Jou uchun dahshatli bitimdir, chunki u garovga juda ham yaqin.
Pastki chiziq
Qayta moliyalashtirish har doim ham yaxshi yoki yomon fikr deb o'ylamang. O'zingizning taklif qilingan imkoniyatlaringiz sizning sharoitingizda mantiqiy yoki noto'g'riligini hisoblash uchun foiz stavkasini, kredit shartlarini va yopilish xarajatlarini elektron jadval yoki onlayn qayta hisoblash kalkulyatoriga joylashtiring.
Umumiy qoidalar sifatida, dastlabki bir necha yil mobaynida siz ipoteka to'lovlarini amalga oshirasiz va foiz stavkasini 0,75 foizga yoki undan ko'p tushirishingiz mumkin, buni ko'rib chiqish kerak. Sizning ipoteka muddati ichida siz qayta moliyalashtirsangiz, yaxshiroq.