Ko'p sonli mijozlar imtiyozlardan keyin iste'molchilarni tark etishadi.
Bugungi kunda, banklar burchakka aylangan ko'rinadi. Garchi kelishmovchiliklarning cho'ntaklari mavjud bo'lsa-da, umuman, banklar va ipoteka kompaniyalari juda ko'p stresssiz xaridorlarni xarid qilish uchun juda ishonchli ish qilyaptilar.
Bizning mijozlarimiz ko'pchiligimiz bankrotlik chegarasida. Ba'zan ular o'z kreditlarini o'zgartirish imkoniyatlarini bilishmaydi. Ba'zan ular o'zgarishga harakat qilishdan oldin juda kech. Ba'zan, mijozlar mulkni sotishga, qayta moliyalashtirilishga yoki modifikatsiya qilish jarayonini boshlashga qaramay, garovga qo'yishni davom ettirishmoqda. Biz bankrotlik holatini avtoulovdan foydalanishga, bu haciz va boshqa yig'ish ishlarini to'xtatishga, qarzdorlarga berishga (shu bilan biz bankrotlik vakolati bo'lgan odamlarni deymiz) bir oz nafas olish uchun ishlatish uchun foydalanamiz va ko'p yoki qolgan 7-bobdagi qarzni qaytarib olish yoki ularni faqat ipoteka qarzlarini emas, balki boshqa majburiyatlarini ham hal qilish uchun 13-bobda to'lov rejasiga qo'yish.
Federal modifikatsiya qilish dasturi "Uyga arzonroq ipoteka dasturi" yoki "HAMP" deb ataladi. Ushbu maqolada, biz HAMP nima qilishi mumkinligini va u qanday qilib bankrotlik ishlarida ishlayotganini ko'rib chiqamiz.
Shunday qilib, qayta moliyalashtirish va kreditni o'zgartirish o'rtasidagi farq nima?
Agar siz yangi shartlar yoki uyingizni yanada arzonroq qilish uchun sizga kerak bo'lsa, ikkita tanlovingiz bor: qayta moliyalashtirish yoki o'zgartirish.
Qayta moliyalash eski kreditni mutlaqo yangi bilan almashtiradi. Odatda, qayta moliyalash foiz stavkasini kamaytirish yoki qulayroq shartlarni o'zgartirish uchun qulayroq sharoitlarni o'zgartirish uchun mo'ljallangan. Buni hozirgi qarz beruvchi yoki butunlay yangi kredit beradigan kishi bajarishi mumkin. Qarzdorning kreditga layoqatli bo'lishini va mol-mulkning qiymatining past bo'lishini talab qilmaslik kerak (qarzdorga mol-mulkdan ko'proq qarzdor bo'lishi kerak).
O'zgartirish joriy kredit shartlarini o'zgartiradi. Qarz oluvchi to'lovlarni amalga oshirish uchun etarli daromadga ega ekanligini ko'rsatishi kerak bo'lsa-da, u qayta moliyalashtirishning bir xil darajadagi kredit talabini talab qilmaydi. Darhaqiqat, kreditni o'zgartirish dasturi moliyaviy jihatdan susayib qolgan uy egalariga yordam berishga mo'ljallangan. Qarz oluvchi shartlarning o'zgarishiga shubha qilish uchun asos bo'lsa, u doimiy bo'lishi mumkin yoki vaqtinchalik bo'lishi mumkin. Ko'pincha qarz beruvchining qarzni maqbul qilish uchun nima qilishni xohlashi borasida ko'proq moslashuvchanlik bor, lekin foiz stavkasi qarz oluvchining qayta moliyalashtirishga qaraganda ancha yuqori bo'lishi mumkin.
Agar siz bankrotlik holatida sizni garov o'zgartirasizmi?
Ha. Darhaqiqat, mijozlarimning ko'pchiligi o'zlarining kreditlarini muvaffaqiyatli o'zgartirib, bankrotlikdan voz kechishdi va qarzdorlikning kamligi va to'liq va dolzarb ipoteka bilan ta'minlandi.
Mortgage modifikatsiyasiga kim munosib?
Bu sizning xizmatchingizga va kreditingiz bankka, ipoteka shirkatiga yoki Fannie Mae yoki Freddie Mac kabi bir shaxsga tegishlimi-yo'qligiga bog'liq. Ularning har biri o'z talablari va mezonlariga ega. Ammo, umuman olganda, siz, ehtimol, unda ishtirok etasiz
- Siz har oyda uy-joy xarajatlariga (ipoteka to'lovi, sug'urta, mol-mulk solig'i, uy-joy mulkdorlari assotsiatsiyasi haqi) 31% dan ortiq daromad sarflayapsiz.
- Aks holda siz ipotekani qayta moliyalashtirishga haqli emassiz.
- Siz moliyaviy vaziyatlarda o'zgarganligi sababli sukut saqlashingiz yoki sukut saqlashingiz mumkin.
- Uyning qiymati kamaydi va siz uyga qaraganda ko'proq qarzdor ekansiz.
HAMP modifikatsiyalari asosiy turar joylarda kreditlar va ayrim lizing mulklarini o'zgartirish uchun ishlatilishi mumkin.
Mortgage modifikatsiyasi nimadan iborat?
Dastur
Birinchidan, dastur. Ko'p kredit beruvchilar qarzdorning hech bo'lmaganda o'zgartirilgan to'lovlarni amalga oshirish uchun minimal daromadga ega bo'lishini ta'minlash uchun daromadning isbotini talab qiladilar. Kredit beruvchilarning aksariyati kredit hisoboti talab qiladilar, garchi kamida yoki maksimal kredit ballari talab qilinmaydi. Bu, odatda, qarzdorning har oyda qancha qarzga ega bo'lishini aniqlash.
Sinov to'lovlari
Ikkinchisi sinov davri. Barcha hujjatlarni to'ldirgandan so'ng va qarz beruvchining qarzdorning ehtimol eng kam talablariga javob berishini aniqlasa, qarz oluvchiga bir qator imtiyozli to'lovlarni amalga oshirish imkoniyati beriladi. Uchta to'lov - men eng ko'p ko'riladigan raqam.
Sinov to'lovlari muvaffaqiyatli amalga oshirilgandan so'ng, qarz beruvchi modifikatsiya qilish to'g'risida yakuniy qaror qabul qiladi va qarzdorga modifikatsiyani taklif qiladi.
Kredit shartlari qanday o'zgaradi?
HAMP modifikatsiyasining maqsadi kreditni qarz oluvchiga arzonlashtirishi va qarz beruvchining o'zidan ko'proq yo'qotishining oldini olishdan iborat. Qarz beruvchilar, to'lov shartlarining deyarli hammasini o'zgartirishi mumkin
- Foiz stavkasini pasaytirish
- Qarzni sozlanadigan kursdan sobit bo'lgan nisbaga aylantirish
- Uzunligi, masalan, 30 dan 40 yoshgacha kengaytirish
- Kreditning orqa tomoniga qarzlar qo'shilishi
- Ba'zilarini to'xtatib turing
- Ba'zilarini kechir
O'zgarishlar va bankrotlik haqida nima deyish mumkin?
Agar kimdir bankrotlik to'g'risidagi ishni ko'rsatsa, bankrotlik sudi qarzdorning mol-mulkiga ta'sir qiladigan deyarli hamma narsadan yurisdiktsiyani oladi. Qarzdor (biz bu bankrotlik ishi bilan shug'ullanadigan kishi deb ataymiz) oziq-ovqat mahsulotlarini xarid qilish va kommunal to'lovlarni to'lash kabi har kungi amaliyotlarni davom ettirishga ruxsat etiladi, biz "odatiy biznes yuritish" deb nomlangan narsalar.
Kreditni modifikatsiya qilish "odatdagi ish" emas. Bankrotlik sudining o'zgartirilishini tasdiqlash uchun choralar ko'rishi kerakmi, bu ish 7-bobning yoki 13-bobning mavjudligiga bog'liq. Odatda to'rtinchi va olti oygacha davom etadigan 7-bobda ba'zi qarzdorlar qarzdorni sudga berishni so'raydi tasdiqlash. 13-bobda, qarzdorga kredit beruvchining talab qilish-qilmasligiga qaramay, har doim sudning roziligini olish talab qilinadi. Ushbu sudning roziligini olish uchun qarzdorning advokati sud bilan murojaat qilishi kerak.
13-bobda qarzdor o'z qarzlarini to'lashni rejalashtirmoqda , bu esa o'z navbatida kreditorlarga berilgan pullarni taqsimlovchi ishonchli shaxsga to'lash orqali amalga oshiriladi. Reja, o'tmishdan kelib tushadigan daromad solig'i yoki bola qo'llab-quvvatlashi va alimenti kabi mahalliy qo'llab-quvvatlash majburiyatlari kabi qarzlarning muayyan turlarini o'z ichiga olishi kerak. U ipoteka kompaniyasiga qarzlar va avtomobillar va asbob-uskunalar kabi qarzdorlikni o'z ichiga olishi mumkin.
Chunki deyarli har bir holatda, ipoteka qarzlari modifikatsiyaga kiritiladi, qarzdorning advokati shuningdek, qarzdorlikni bartaraf etish uchun 13-bobda to'lov rejasini o'zgartirishga harakat qilish kerak. Qarzdorning 13-bob bilan amalga oshirishni rejalashtirishi mumkin bo'lgan boshqa narsalarga bog'liq holda - yaqinda daromad solig'i yoki bola yordami kabi ustuvor qarzni to'lash yoki 13-bobga qo'shimcha ravishda avtomobil uchun to'lovni yanada qulayroq qilish - qarzdor 13 bobning zaruriyligi yoki foydasi yo'qligi haqida qaror qabul qilishi mumkin. Shu nuqtada, u ishni 7-bobga binoan o'zgartirishi yoki butunlay rad etishi mumkinmi?
Bankrotlik holatida qanday ishlaydi
Mana bir misol: Keling, qarzdor 13-bobga ish qo'zg'adi va o'ttiz besh ming dollarni tashkil etgan ipoteka to'lovlarini o'z ichiga oladi. 13-bobning ishi ko'rib chiqilgandan keyin qarzdor o'z ipoteka kompaniyasi bilan kreditni o'zgartirish uchun murojaat qiladi. 13-bobda esa u 13-bobga to'lovlarni amalga oshirishni davom ettirmoqda, bu esa 5 ming dollarni tashkil etadi.
Aytaylik, ish bir yil o'tgach, ipoteka o'zgarishi tasdiqlangan. O'sha paytdan e'tiboran qarz beruvchiga 13 nafar ishonchli boshqaruvchiga to'lovlar orqali 1000 dollar to'langan. Kredit modifikatsiyasi 4 ming dollarni tashkil etadi, bu esa qarzdorlik da'volari tufayli qolmoqda.
Qarzdor yana bir "qo'shimcha" pulni ipoteka kompaniyasiga borishni istamaydi, shuning uchun uning advokati ikkita narsani qilish kerak bo'ladi. Birinchidan, advokat sudga ipoteka kreditini o'zgartirishni tasdiqlashni so'rab bankrot sudiga murojaat qiladi. Ba'zan sudya oldida sudga murojaat qilish kerak. Ba'zan, ma'lum bir vaqt uchun faylda bo'lishi mumkin - ko'pincha 24 kun - har qanday manfaatdor tomon unga e'tiroz bildirishiga ruxsat berish. Agar partiyaning hech qanday ob'ekti va shartlari qarzdorga ma'qul bo'lsa, unda bankrotlik sudyasi uni tasdiqlashi mumkin. Agar biror shaxs unga qarshi chiqsa, bu o'zgarish barcha taraflarga guvohlik berish va hakamga qarshi chiqish uchun sudga yuboriladi.
O'zgartirishni tasdiqlovchi suddan buyruq olgan va qarzdor modifikatsiya qilish to'g'risidagi bitimga qo'shilsa, uning advokati sudga ipoteka kompaniyasiga qarzni yo'qotish bo'yicha rejaning shartlarini o'zgartirishni so'raydi. Bu ham harakatga olib keladi. Jarayon, kredit modifikatsiyasi uchun harakatga o'xshaydi. Ushbu harakat eshitish uchun o'rnatiladi yoki kreditorlarga uni vetektsiya qilish imkoniyatini berish uchun va agar kerak bo'lsa, unga e'tiroz bildirish uchun ma'lum muddat davomida faylda saqlanadi.
Yoki qarzdor rejani o'zgartirish jarayonidan voz kechishi va 7-bobga o'zgartirilishi mumkin bo'lgan harakati yoki qarzdorning o'z moliyaviy holatida yashirgan bo'lishiga qaramay, ishni butunlay bekor qilish to'g'risida iltimosnoma yuborishlari mumkin. Bankrotlik haqida ma'lumot oling.